בקשה להיתר לתמ"א 38 במבנה עתיק בירושלים העלתה את השאלה האם ניתן לסטות מקווי הבניין שנקבעו בתוכנית החיזוק העירונית. ועדת הערר המחוזית קבעה שישנם מקרים שבהם הסטייה מתבקשת כדי שלא לפגוע ביופייה של העיר.
ועדת הערר לתכנון ובנייה במחוז ירושלים אישרה לוועדה המקומית לדון בבקשה לבצע תמ"א 38 ברחוב שאול המלך בעיר, תוך חריגה מקווי הבניין שנקבעו בתוכנית החיזוק העירונית. יו"ר הוועדה, עו"ד אליעד וינשל, קבע כי הסטייה הזו מתבקשת לשם שמירה על מאפייני הבנייה הייחודיים בירושלים בכלל וברחוב המבוקש בפרט.
לפתחה של הוועדה המקומית לתכנון ובנייה בירושלים הגיעה בקשה להיתר ביצוע תמ"א 38/2 (הריסה ובנייה מחדש) בבניין משנת 1939 שקו הגבול שלו נמצא במרחק של 1.2 מטר מהרחוב. מדובר בקו גבול שאינו עומד בקריטריונים של תכניות המתאר החלות כיום על ירושלים וקובעות גבול של 3 מטרים מחזית הרחוב.
בהתחשב בעובדה שמדובר ברחוב שכולו בנוי כך, מבקש ההיתר ביקש מהוועדה להעניק לו את ההיתר בהקלה – כלומר, באופן שיאפשר לבנות את הבניין החדש לפי קו החזית הקיים ולא לפי קווי הבניין שנקבעו בתוכנית החיזוק העירונית.
זה הזמן לספר קצת על הבנייה בירושלים. כידוע, מבנים רבים בעיר נבנו בתקופות היסטוריות רחוקות, עוד לפני שהונהג בה משטר תכנוני אורבני סדור.
לבנייה זו היבטים רבים, אחד מהם מגולם בהבדל שבין קווי הבניין, שכיום רחוקים יותר מחזית הרחוב, ואילו בזמנו היו יחסית קרוב אליו.
מאחר שהמצב המורכב הזה מצריך התייחסות תכנונית רגישה ומורכבת, שמצד אחד מקדמת התחדשות עירונית אך מצד שני שומרת על מאפייניה הייחודיים של העיר, בשנת 2014 אישרה העירייה את תוכנית החיזוק העירונית 10038 שקובעת כיצד יש ליישם תמ"א 38 בירושלים.
התוכנית אמנם קבעה מיני הקלות תכנוניות, כולל לגבי קווי הבניין, אך עדיין קווים אלה לא תואמים את מה שהתבקש במקרה הנוכחי. לפיכך הוועדה המקומית סברה שהיא לא מוסמכת לאשר למבקש הקלה בבנייה.
האינטרס הציבורי מחייב
לפני ימים ספורים ערר שהגיש המבקש על החלטתה התקבל, וועדת הערר המחוזית הנחתה את הוועדה המקומית לדון בבקשת ההיתר בגישה שמאפשרת את הבנייה בהתאם לקווי הבניין הישנים (תוך עקיפת הוראות תוכנית החיזוק העירונית ותוכניות המתאר של העיר).
יו"ר ועדת הערר, עוה"ד וינשל, מצא שהסעיף שנוסח בתוכנית החיזוק העירונית ולכאורה אוסר על בנייה שחורגת מקווי הבנייה שגובשו בה אינו מנוסח היטב ומצריך פרשנות שתהלום בין היתר את הגישה שלפיה יש לשמר את אופיה ויופייה של ירושלים גם במסגרת פרויקטים של התחדשות עירונית.
בהתאם לכך, הוא סבר כי אפשר להשתמש בהליך ההקלה שבתקנות התכנון והבנייה כדי להתאים את קו הבניין לבנייה הקיימת ברחוב המדובר. "פרשנות אחרת תוביל לפגיעה אדריכלית בחזית הרחוב במקרה שפנינו ובמקרים אחרים", כתב.
יושב הראש הבהיר כי החלטתו אינה עוקפת את האיסור העקרוני לסטות מקווי הבניין בתוכנית העירונית אלא מאפשרת לוועדה המקומית להפעיל שיקול דעת כשיש "טעמים תכנוניים מובהקים ואינטרס ציבורי ברור וחשוב" המצדיקים הקלה.
המקרה הנוכחי עומד לטעמו בדרישות אלה שכן "בינוי ללא אישור ההקלה יביא לפגיעה אדריכלית ברורה, ניתן לומר גם קשה, בחזית הרחוב. על כך אין מחלוקת ולפיכך, בנסיבות המקרה הייחודיות (אף כי ייתכן שלא נדירות), נכון לאשר את ההקלה ולאפשר את הבינוי בהתאם לבינוי הקיים ברחוב".
לקריאת פסק הדין המלא לחצו כאן
- ב"כ העורר: עו"ד אורי לומברוזו, עורך דין תמ"א 38 גיא הללי
- ב"כ הוועדה המקומית: עו"ד הדס יצחקי
* עו"ד גבריאל רובנבך עוסק בדיני מקרקעין ומלווה פרויקטים של תמ"א 38
** הכותב לא ייצג בתיק
המידע המוצג במאמר זה הוא מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר/ת ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.
בהכנת הכתבה לקחו חלק צוות העורכים של אתר פסקדין