פרויקט חיזוק נתקע בשלב מתקדם לטובת תכנית התחדשות כוללת

דיירי בניין בירושלים הגיעו לשלב ההתנגדויות בבקשתם לבצע תמ"א 38 כשהוועדה המחוזית הטילה מגבלות בשל יוזמה להתחדשות עירונית בכל הרחוב. ערר שהגישו נדחה

ועדת המשנה לעררים דחתה ערר שהגישו דיירים ויזם נגד החלטת הוועדה המחוזית ירושלים שהגבילה את האפשרות למתן היתרי בנייה באזור לשם הכנת תכנית התחדשות כוללת. ב-2018 העוררים הגישו בקשה לבצע חיזוק ותוספות לבניין והבקשה הגיעה לשלב מתקדם יחסית של פרסומה להתנגדויות. הם טענו כי העירייה פעלה בחוסר תום לב כשאפשרה להם להשקיע כספים בבקשה ולאחר מכן הצטרפה ליזם התכנית הכוללת. ועדת המשנה קבעה שלא נפל פגם בהחלטה.

בשטח שעליו חלות המגבלות, שנמצא ברחוב הגפן בבירה, קיים כיום בית משותף המורכב משני מבנים הבנויים בחמישה אגפים וכוללים 72 יחידות דיור.

התכנית הכוללת שבהכנה, המקודמת מאז 2017, היא תכנית להתחדשות עירונית שמטרתה הריסת המבנים הקיימים ובניית מבנים חדשים שיכללו 413 יחידות דיור לצד שטחים ציבוריים פתוחים ומבני ציבור.

העוררים הם יזם ודיירי אחד הבניינים שנמצא במרכז המתחם. בסוף שנת 2018 הם הגישו בקשה להיתר בה התבקשה תוספת של 2.5 קומות ו-15 יחידות דיור לבניין.

בסוף 2019 החליטה הוועדה המקומית לפרסם הודעה על קידום התכנית הכוללת ולקבוע מגבלות על הוצאת היתרים. בהודעה נקבע כי לא יינתנו היתרי בנייה לתקופה של שנה, או עד להפקדת התכנית הכוללת. על החלטה זו הוגש ערר שנדחה.

במרץ 2021 דנה הוועדה המחוזית בהמלצת הוועדה המקומית להאריך את תוקף המגבלות והאריכה אותן בשישה חודשים.

על החלטה זו הגישו הדיירים והיזם את הערר. הם טענו כי הוועדה המחוזית לא בחנה אם מגישי התכנית הכוללת עומדים בתנאים הקבועים בתקנות התכנון והבנייה. לטענתם, מתוך 72 דיירים במתחם רק 29 חתמו על התכנית הכוללת.

הם הוסיפו כי העירייה הסכימה בזמנו לבקשתם להיתר, ועל בסיס הסכמה זו הם השקיעו כסף וזמן. כעת, כשהעירייה תומכת במגבלות ובתכנית, היא פועלת לטענתם בחוסר תום לב ופוגעת באינטרס ההסתמכות שלהם. עוד הם טענו כי אישור בקשתם להיתר אינו מסכל את התכנית.

הוועדה המחוזית טענה כי אישור הבקשה יטיל מגבלות משמעותיות על תכנון המתחם ויפגע ביכולת המימוש של התכנית.

נציג יזם התכנית הכוללת הבהיר שאין כל אפשרות לשלב את הבקשה להיתר עם התכנית, שכן במיקומו הנוכחי של הבניין מתוכננים כיכר עירונית וגן ציבורי.

היתר עלול לסכל

ועדת המשנה לעררים של המועצה הארצית לתכנון ולבנייה, בראשות עו"ד יצחק ברט, הבהירה כי לא נפל פגם בהתנהלות הוועדה המחוזית, שבדקה את התקדמות התכנית הכוללת ושמעה את העוררים.

עוד הבהירה ועדת המשנה כי שעה שהוועדה המקומית הצטרפה למגישי התכנית הכוללת, אין כל צורך בבחינת היקף ההסכמות להגשתה לפי החוק. זאת ועוד, בשלב המוקדם יחסית של דיון בקביעת מגבלות על היתרי בנייה, אין מקום לבחון את היקף ההסכמות לביצוע התכנית בפועל, שכן ההיתכנות הכלכלית של התכנית או שיעור התומכים בה כפוף לשינויים עם התקדמות הזמן.

הוועדה גם השתכנעה ויש סכנה שמתן ההיתר יביא לסיכול התכנית הכוללת מאחר שהבניין נשוא ההיתר מצוי בלב התכנית, בשטח המיועד לכיכר עירונית ולצרכי ציבור.

הוועדה סיכמה כי הוועדה המחוזית ערכה איזון ראוי בין החשש מסיכול התכנית לבין האינטרסים הלגיטימיים של בעלי המקרקעין ואין בסיס להתערבות.

לא ניתן צו להוצאות.  

להחלטה המלאה בערר 41/21

• ב"כ תמ"א הבירה בע"מ: עו"ד עמית דהן ואח'
• ב"כ הדיירים: עו"ד אלי תוסיה הכהן
• ב"כ הוועדה המחוזית: עו"ד ד"ר אתי רוזנבלום ואח'
• ב"כ הוועדה המקומית: עו"ד רינה לבוב ואח'
• ב"כ יזם התכנית הכוללת אדר' יובל לוי: עו"ד יחיאל כשר ואח'

בהכנת הכתבה לקחו חלק צוות העורכים של אתר פסקדין