בעלי דירות במתחמי פינוי בינוי במרכז הארץ עלולים למצוא את עצמם מקבלים דירה חדשה בכתובת שונה תוך שינוי דרסטי בצביון החיים שהתרגלו אליו. על בתי המשפט להכיר בלגיטימיות של סירוב להעתקת הכתובת או מיקום הדירה
האם במסגרת פרוייקט "פינוי בינוי" יזם יכול לקבוע לבעלי הדירות היכן יגורו ולהעביר את מיקום הדירה שלהם לרחוב אחר? האם שכנים יכולים לקבוע לדיירים אחרים בבניין כי יחליפו כתובת? אלו מחלוקות כבדות המשקל עמן מתמודדים יזמים ובעלי דירות. סכסוכים מעין אלה אף הגיעו, במספר מקרים, להתברר בבתי משפט במסגרת תביעות שהגישו יזמים כנגד בעלי דירות אשר מסרבים לחתום על הסכם פינוי ובינוי.
בעלי דירות השמתנגדים לפרויקט פינוי בינוי טוענים כי אין לאף אדם זכות לקבוע עבורם היכן יגורו תוך שינוי כתובת המגורים שלהם, שינוי צביון המגורים שלהם ותוך הפלייתם לרעה ופגיעה בזכות היסוד לבחור היכן לגור.
נשמע טריוויאלי? בפועל, המצב מורכב קצת יותר.
מתחם פינוי ובינוי
שינוי מתווה תמ"א 38 בישראל והמלצות לסיום התוכנית הביאו לכך שיזמים רבים החלו לרכז את מאמציהם בקידום הכרזות על מתחמים כמתחמי פינוי ובינוי.
״מתחם פינוי ובינוי״ הוא מתחם המוכרז ככזה על ידי המדינה. ההכרזה מעניקה לחברה היזמית או הקבלנית אפשרות להרוס מספר בניינים ולבנות תחתם בניינים אחרים באחוזי בנייה משופרים בהרבה.
היחס בין מספר הדירות הישנות שייהרסו למספר הדירות החדשות שייבנו, הנהוג באזורי הביקוש במרכז הארץ, הוא בדרך כלל שלוש דירות חדשות על כל דירה ישנה. ואולם, האישור הסופי וקביעת מספר היחידות שייבנו נתונים לקביעת מוסדות התכנון.
יזמים אוהבים מתחמי פינוי ובינוי. הדבר מקנה להם הטבות מרחיקות לכת ובתוך כך, מסלול פטור ממיסוי ומתן זכויות בנייה מוגדלות. גם הרשויות, מצידן, מעדיפות פרויקטים של פינוי ובינוי שכן, מדובר בבנייה מתוכננת יותר המתחשבת בצרכי הרשות המקומית ואשר כפופה, פעמים רבות, לבניית שטחים ציבורים, גנים, דרכים, שטחי מסחר ואף מבני ציבור.
מדובר אם כן בפרויקטים מניבים ביותר לכל הצדדים. ואולם, היזמים החליטו כעת ללכת כברת דרך נוספת ובמסווה של השבחת הנכס בדמות דירה חדשה, מרפסת, מעלית וחנייה עלולים בעלי הדירות, כמעט מבלי לדעת, לאבד את ציביון דירתם: את כיווני האוויר, הנוף אליו התרגלו ואף שינוי מיקום הדירה וכתובתה.
הזכות לבחור כתובת
המשמעות היא שבעלי דירות אשר רכשו דירה במיטב כספם, בחרו את מיקומה, הנוף הנשקף ממנה, החליטו אם לגור באזור שקט או מרכזי, עשויים למצוא עצמם יום אחד נאלצים לחתום על הסכם הקובע כי יועברו לדירה אחרת. חדשה אמנם, אך בכתובת שונה לחלוטין ובמיקום אחר ממה שבחרו מלכתחילה.
במקרים אחרים, מוצאים עצמם בעלי דירות מקבלים דירות חדשות מעל אזור מסחרי או כביש ראשי. נשמע דימיוני? זאת המציאות עמה מתמודדים לאחרונה בעלי דירות במתחמי פינוי בינוי במרכז הארץ.
לא ניתן להשלים עם אובדן הזכות הבסיסית של כל אדם לקבוע לעצמו את כתובתו ואת צביון בית מגוריו. מה אפשר לעשות?
דרשו עקרונות תמורה מפורטים וברורים
חוק פינוי ובינוי קובע כי על היזם להציג לבעלים כבר בתחילת הדרך את עקרונות התמורה. מומלץ לבעלי הדירות לדרוש כי כבר בשלב זה יירשם שהסכמתם כפופה לכך שדירתם תישאר באותו מיקום בדיוק, מלבד עלייה בקומות אם היזם מציע זאת. חשוב לא להסכים להצעות עמומות או לסייג האהוב על יזמים שלפיו ״הדבר תלוי בשיקול דעת החברה היזמית או כפוף לשיקולי תכנון״.
השתתפו בהליכי ההכרזה
הכרזת מתחם פינוי בינוי כרוכה בעבודה לא מעטה מצד הרשות ו/או היזם. רצוי לבדוק אם ניתנה הכרזה למתחם והאם הרשות פועלת בשיתוף עם הציבור בקידום התוכנית. ניתן לפנות לרשות המקומית ולבחון זאת מולה, במיוחד כאשר בחלק מהרשויות מקדמים הליכי שיתוף הציבור בתוכניות מתוך הבנה, כי בכך יתרום הדבר לקידום מהיר יותר של הפרויקט ומניעת התנגדויות.
בפנייה לרשות והשתתפות בהליך ניתן לקבל מידע רב יותר על ההליך ועל הכרוך בו, כמו גם על הזכויות בתוכנית. מידע חשוב זה יסייע לכם לנהל משא ומתן מול היזם ולשפר את יכולות המיקוח שלכם.
תביעה לפי חוק פינוי ובינוי
בעלי דירות רבים מגלים באיחור שהם גרים במתחם פינוי בינוי ומוצאים עצמם עומדים מול איומי תביעה מצד היזם כי סירבו לחתום על הסכם בעייתי ועמום.
במקרה כזה חשוב לזכור שהשאלות העומדות במרכז המחלוקות שהזכרנו הן תקדימיות. על בתי המשפט יהיה להכריע האם ניתן בהליך התחדשות עירונית לא רק לכפות על אדם לחתום על הסכם המשדרג את דירתו ודירת שכניו באותו מיקום בו שכן הבית המשותף, שהוא המקרה השכיח, אלא האם ניתן לכפות על הבעלים לוותר על דירתם בכתובתה הנוכחית ולעבור לבניין ברחוב אחר לחלוטין.
זכותו של מי גוברת? זכות הבעלים לקניינו, לביתו ולקביעת הכתובת בה הנו הוא מתגורר? או זכותו של היזם לרווחיו, אף אם הם באים על חשבון הבעלים?
נראה, כי מקום בו מדובר ברווח כספי גרידא אל מול פגיעה כל כך קשה בזכויות יסוד אין מקום לקבוע כי סירוב הבעלים להתקשר בהסכם הוא בגדר סירוב בלתי סביר, אלא ההיפך.
* עו״ד מיכל שחר עוסקת בייצוג בעלי דירות בתמ"א 38 ופינוי בינוי, הסכמים וליטיגציה.
המידע המוצג במאמר זה הוא מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר/ת ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.
בהכנת הכתבה לקחו חלק צוות העורכים של אתר פסקדין