תמ״א 38: פטור מקסימלי מהיטל השבחה לדיירים שחתמו על הסכם קומבינציה

בין דיירים ויזמים בגבעתיים לבין הוועדה המקומית התעוררה מחלוקת האם הם זכאים לפטור בפרויקטים המשלבים זכויות בנייה רגילות לצד זכויות הנובעות מתמ״א 38. הוועדה הפסידה

השופט הרי קירש דחה לאחרונה ערעור של הוועדה המקומית לתכנון ולבניה גבעתיים על החלטה שקבעה כי דיירים במספר פרויקטים בגבעתיים שהתקשרו בהסכמי קומבינציה זכאים לפטור מהיטל השבחה. השופט קבע שמכיוון שמהות ההסכמים היא חיזוק הבניינים, הדיירים זכאים לפטור המקסימלי שיכלו לקבל לפי התמ״א אף שההסכמים מממשים גם זכויות מתכניות מתאר אחרות.

הערעור נגע לארבעה יזמים אשר ביצעו פרויקטים מסוג תמ"א 38 (הריסה ובנייה) בשמונה אתרים שונים ברחבי העיר גבעתיים. בכל המקרים, ולאחר מתן היתרי הבנייה, הוועדה המקומית הוציאה חיוב בהיטל בשל מימוש זכויות שלטענתה התרחש בעצם עריכת הסכמי הקומבינציה, כאשר ההשבחה הנטענת נובעת מתוכניות מאושרות (תב״ע) שהתקבלו במועדים שונים בעבר.   

היתרי הבנייה שניתנו בפרויקטים מבוססים על שילוב של זכויות בנייה הנובעות מתוכניות מאושרות שונות (תב״ע) ושל זכויות הנובעות מתמ״א 38.

לעניין הפטור מהיטל השבחה הדיירים ביקשו לישם את העקרון שנקבע בפסק דין אקו סיטי כך שתחילה ילקחו בחשבון, לעניין ההיטל, מלוא הזכויות מכוח תמ״א 38, זאת כדי למקסם את היקף הפטור. 

הוועדה המקומית סברה כי עצם כריתת ההסכם מול היזם הביאה לאירוע מימוש זכויות (העברת זכויות במקרקעין) וכבר באותו שלב חייבים הבעלים בהיטל השבחה בגין התכניות הרגילות שאושרו על פני העשורים הקודמים. לשיטתה, במועד זה, בטרם מתן היתר הבנייה, עדיין לא התרחש כל אירוע מס הקשור לתמ״א 38.  

לאחר שהוועדה חייבה את הדיירים בהיטל השבחה הם הגישו ערר שהתקבל. הוועדה המקומית לא השלימה עם התוצאה וערערה. 

לעמדת הוועדה המקומית, מאחר שהתרחש מימוש זכויות בעת עריכת החוזה עם היזם, חובתה על פי חוק לגבות היטל השבחה.

היזמים והדיירים טענו מנגד כי המחוקק נתן פטור מהיטל השבחה בגין מימוש זכויות תמ״א ופטור זה חל גם על זכויות בכוח תב״עות תקפות שניתן היה לקבלן מכוח התמ״א. 

גישה תכליתית

השופט הרי קירש מבית המשפט המחוזי בתל אביב דחה את הערעור. הוא קבע כי לא יכול להיות ספק שבהסכמי הקומבינציה כוונת הצדדים הייתה להתקשר לשם ביצוע פרויקט תמ״א 38 מסוג הריסה ובנייה. 

הוא הוסיף כי ברור שאגב ביצוע פרויקט מסוג זה עשוי להיות גם ניצול של זכויות שמקורן בתכניות אחרות, חוץ מתמ״א 38.  

השופט קבע שבמקרה זה יש ליישם את העקרון שנקבע בפסק דין אקו סיטי לעניין היטל השבחה במסלול הריסה ובניה, לפיו כאשר הזכויות הן מצטברות מכוח תכניות רגילות בנוסף לזכויות התמ״א, ראשית נצבעות הזכויות מכוח התמ״א ורק לאחר מכן נוספות עליהן זכויות מכוח תכניות קיימות. 

השופט הבהיר כי גישה תכליתית, כלכלית ומעשית מחייבת כי ניתן יהיה ליישם את עקרון אקו סיטי גם כשנכרת הסכם עם יזם לביצוע פרויקט תמ״א 38, אף אם במועד ההסכם מתרחש אירוע מימוש (העברת זכויות במקרקעין ליזם). ״גישה המחמירה עם דיירים שחותמים עסקת קומבינציה עם יזם על מנת להוציא לפועל פרויקט תמ"א 38 מתנגשת עם התכליות ומגמות שמקבלות ביטוי הן בחקיקה והן בפסיקה״, כתב השופט.

לא ניתן צו להוצאות. 

• ב״כ המערערת: עו"ד תומר גור ועו״ד תומר רייניך
• ב״כ המשיבים: עו"ד מיטל טויסטר רוזנטל ועו״ד יהונתן מונרוב (בשם מותג עירוני וקרסו), עו"ד תמר מגדל ועו״ד ליאור לוי (בשם מטרופוליס), עו"ד מיטל אשר וואלף (בשם שלום ונתן יזמות)

בהכנת הכתבה לקחו חלק צוות העורכים של אתר פסקדין