הגשם המשמעותי הראשון בחורף עשוי לגלות ליקויי בנייה קשים שגם בדיקה יסודית תתקשה לגלות – על ליקויי בנייה בדירות חדשות ועל דרכי ההתמודדות עם קבלנים שמתחמקים מקבלת אחריות.
רכישת דירה בישראל אף פעם לא הייתה עניין של מה בכך. הדברים נכונים במיוחד ברכישת דירה חדשה מקבלן, כאשר לעיתים עסקת המכר נעשית בזמן שהדירה היא "על הנייר" בלבד וטיבה הסופי אינו ידוע בשלב זה לקונה. לכן, לרכישת דירה מקבלן, להבדיל מרכישת דירה בשוק הכללי, ישנן משמעויות רבות – חיוביות, אך גם שליליות.
אחד העניינים המשמעותיים ביותר ברכישת דירה חדשה מקבלן, עליו אנו שומעים רבות, קשור לליקויי בנייה המתגלים לאחר קבלת החזקה הדירה, ולאופן הטיפול בהם אל מול הקבלן ממנו נרכשה הדירה.
לא אחת, הגשם המשמעותי הראשון בחורף, מתגלה למרבה הצער כבדיקת הבדק הטובה ביותר לגילויים של ליקויי בנייה שונים, בפרט אלו הקשורים לרטיבויות הנגרמות מליקויים בתכנון או בביצוע. במצב כזה מוצאים את עצמם רוכשים רבים ששילמו ממיטב כספם עבור דירות חדשות, לעיתים באמצעות תשלומי משכנתא כבדים.
תקופות אחריות שונות
חוק המכר דירות נועד להגן על רוכשי דירות חדשות מקבלן (ובתיקון משנת 2011 גם מרוכש שני), ומעגן את חובתו של הקבלן לתקינות הדירה אותה מכר, באמצעות קביעת שתי תקופות אחריות שונות:
תקופת הבדק – על פי החוק, תקופת הבדק נמשכת בין שנה לשבע שנים, הדבר תלוי בסוג הליקוי. בתקופה זו, חייב הקבלן לתקן ליקוי שהתגלה, אלא אם הוא הוכיח שהליקוי נגרם באשמת הרוכש. כלומר, נקודת המוצא על פי החוק היא שליקוי שהתגלה בתקופת הבדק, נגרם כתוצאה מכשל של הקבלן, זולת אם הוכיח הקבלן אחרת.
מן הטעם הזה, לא אחת, קבלנים שמבקשים להתנער מאחריותם על פי חוק, תולים את הליקוי שהתגלה בתקופת הבדק בשינויים, שיפוצים והתאמות שביצע הרוכש בדירתו,, על אף שבמרבית המקרים אין כל קשר בין השינוי שבוצע – אם בוצע – לבין הליקוי עליו מתלונן הרוכש.
תקופת האחריות – תקופה זו נמשכת כשלוש שנים נוספות מתום תקופת הבדק. השוני בינה לבין תקופת הבדק, עיקרו בהפיכת נטל ההוכחה בכל הקשור לגורם לליקוי שהתגלה. בעוד שכאמור בתקופת הבדק חזקה שהליקוי מקורו בכשל של הקבלן, הרי שבתקופת האחריות נטל ההוכחה מתהפך ורובץ לפתחו של הרוכש. במילים פשוטות, בתקופה זו הרוכש הוא שצריך להוכיח שמקורו של הליקוי אינו בו אלא בקבלן.
לאחר תקופת הבדק והאחריות, חלה אחריות של הקבלן, שאינה מוגבלת בזמן, רק לעניינים הנוגעים לאי יציבותו של המבנה ובטיחותו, שמקורם בשלד הבניין או ביסודותיו.
שלא יתישו אתכם
יחד עם זאת, חרף הגנותיו של חוק המכר וקביעת תקופות בדק ואחריות, ההתמודדות אל מול קבלן או חברת בנייה גדולה, במימוש חובותיהם על פי החוק היא משימה לא פשוטה, מכמה סיבות:
ראשית, חברות בנייה גדולות משתמשות ברוב המקרים "בקבלן מבצע", אשר אחראי על הבנייה בפועל. כאשר התלונה של רוכש הדירה מעידה ומסתמנת ככשל בביצוע ולא ככשל בתכנון, החברה הקבלנית מפנה את הרוכש לטיפולו של קבלן הביצוע., באופן שאינו חוקי. כך מוצא את עצמו הרוכש בין הפטיש לסדן בסכסוך המתגלע בין החברה לקבלן המצבע בשאלה מי מהם אחראי לתיקון הליקוי במישור היחסים שבניהם.
שנית, הטיפול בליקויי בנייה שמוקרם בביצוע, ועל אחת כמה וכמה בליקויי ביצוע משמעותיים הנוגעים לקונסטרוקציה או ליקויים ברמת התכנון, עשוי לגרור את הקבלן לעלויות גבוהות במיוחד.
במקרים אלו, פעמים רבות אנו נתקלים בניסיונות חוזרים ונשנים להתיש את רוכשי הדירות, או לחילופין להציע טיפול שהוא קוסמטי בלבד – בעלויות נמוכות משמעותית לקבלן. מיותר לציין, כי טיפול קוסמטי לא רק שאינו פותר את הבעיה, הוא אף מרחיק את הקבלן מחובתו המוגברת בתקופת הבדק – עד לחזרתו של הליקוי במועד מאוחר יותר.
לתבוע תיקון ופיצויים
לצד אלו, מקרים אחרים של התנהלות בעייתית מול קבלנים כוללים התנהלות של התנערות מאחריות – לרוב באמצעות קשירת הליקויים שהתגלו בדירה בשיפוצים שונים שנעשו על ידי הרוכש או בהתאמות שבוצעו על ידו בדירה, בעיקר כאמור בתקופת הבדק, אף שברוב המקרים אין שום קשר בין כך לבין הליקוי שהתגלה.
במקרים בהם אכן מתגלה התנהלות כזאת של קבלן, מומלץ לתעד את ההתקשרויות עמו, וכן את תשובותיו והתחייבויותיו לגבי תיקון הליקוי. ככל שהקבן לא מבצע תיקון כמתחייב בחוק, או ככל שמבוצע תיקון קוסמטי בלבד, מומלץ לפנות ללא שיהוי לבית המשפט בתביעה כנגד הקבלן.
תביעה כזו תכלול גם רכיבים של 'צו עשה' לתיקון הליקויים תוך עירוב מומחים חיצוניים ובלתי תלויים מטעם בית המשפט, וגם פיצוי כספי משמעותי מהקבלן על התנהלותו המנוגדת לדין.
*עו"ד דוד רבי הוא ראש מחלקת ליטיגציה ושותף מייסד של משרד עורכי הדין – מצנר, גולדשטיין, רבי (MGR Law Firm)
המידע המוצג במאמר זה הוא מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר/ת ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.
בהכנת הכתבה לקחו חלק צוות העורכים של אתר פסקדין