פסק דין שניתן באחרונה בבית המשפט המחוזי בחיפה הוא דוגמא טובה לחשיבות העצומה שיש לליווי משפטי מקצועי טרם חתימה על הסכם מכר. לפעמים גם כמה מילים על פיסת נייר יכולות להיות מחייבות...
התסבוכת המשפטית נסובה סביב מסמך ששורבט במאי 2010 ונשא את הכותרת "הסכם על רכישת דירה". במסמך נקבע כי הרוכש יקנה את הדירה תמורת 40 אלף דולר, והתווסף לו נספח שלפיו המוכר קיבל מהרוכש 38 אלף שקל. שני הצדדים חתמו על המסמכים, וכך גם עד שנכח במקום.
כחודש לאחר מכן חתמו הצדדים גם על ייפוי כוח המתיר לרוכש לפעול בשם המוכר ברשויות. בסמוך לאחר מכן שילם הרוכש את החובות שרבצו על הדירה, שיפץ אותה ועבר להתגורר בה.
אלא שהשנים חלפו והרוכש מעולם לא השלים את יתרת התמורה. בסוף שנת 2016 פנה אליו בעל הדירה ודרש ממנו להתפנות ולשלם לו שכר דירה כאילו מה שנחתם ביניהם היה הסכם שכירות. זה מה שהוביל להגשת התביעה שבה דרש הרוכש מבית המשפט להורות על אכיפת הסכם המכר.
בניגוד לגרסתו של הרוכש כי נחתם הסכם מכר מחייב, טען בעל הדירה כי מדובר לכל היותר בזכרון דברים במסגרת משא ומתן שנזנח, ועובדה שלא נכתבו בו מועדי התשלום.
לטענתו, התובע לא רכש את הדירה אלא שכר אותה, והתשלומים שצוינו בנספח הם בעצם דמי שכירות לשנה הראשונה. בתביעה נגדית הוא דרש מהתובע דמי שכירות של 141,625 שקלים. מכל מקום, גם בהנחה שנחתם הסכם מחייב, הנתבע דרש לבטלו משום שהתובע לא שילם את מלוא התמורה.
סימנים רבים לטובת התובע
בפסק דין שניתן בשבוע שעבר, השופט אברהים בולוס ציין כי עקרון ידוע בדיני חוזים הוא שזכרון דברים ייחשב כהסכם מחייב כל עוד הכתוב בו והתנהגות הצדדים מעידים על רצינות לגבי העסקה והוא כולל פרטים חיוניים.
השופט הפנה לסימנים רבים שתומכים בכך במקרה הנוכחי: הכותרת של המסמך העיקרי, החתימות ו"העדר כל זכר לכוונה עתידית לערוך הסכם פורמאלי...". לכך מצטרפות הפעולות של סילוק החובות והשיפוץ, ותשלום חלק מהתמורה. בהקשר זה השופט קבע שהטענה כאילו מדובר בהסכם שכירות לא נתמכה בשום ראיה, ואינה משתלבת עם המסמכים שנחתמו.
השופט הבהיר עוד כי העובדה שלא סוכם על מועדי תשלום אינה פוגעת בתוקף המסמך, מאחר שניתן להשלים אותם.
מכאן השופט עבר לבחון את טענתו החלופית של הנתבע להפרה מצד התובע. השופט ציין כי אמנם התובע ישב בחיבוק ידיים מבלי לשלם את מלוא התמורה, ואיחור כה משמעותי נחשב להפרה יסודית המאפשרת לבטל את החוזה, אולם קביעה שיפוטית על ביטול כפופה תמיד לשיקולי צדק.
כדי לבטל הסכם, הבהיר, יש להודיע על כך במפורש ולתת למפר אורכה לתקן את ההפרה, והודעה כזו לא נמסרה לתובע.
מכל מקום, בכך שהנתבע אפשר לתובע לשבת כל השנים בדירה מבלי לשלם הוא למעשה העניק לו "שהות ללא הגבלת זמן לביצוע התשלום". השופט הבהיר כי התובע הצהיר שהוא מוכן לשלם לנתבע את מלוא התמורה, אך הנתבע חסם את נסיונו לתקן את ההפרה. עמדה זו, קבע השופט, "לוקה בחוסר תום לב".
לפיכך השופט קיבל את התביעה העיקרית וקבע שנחתם הסכם מכר מחייב. הנתבע חויב בהוצאות משפט ושכ"ט עו"ד של 5,000 שקל.
עו"ד טל רכטמן
עוסק/ת ב-
מקרקעין ונדל"ן
** הכותב/ת לא ייצג/ה בתיק.
המידע המוצג במאמר זה הוא מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר/ת ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.
בהכנת הכתבה לקחו חלק צוות העורכים של אתר פסקדין