מנהל מיסוי מקרקעין דרש מס שבח על שכירות – ונדחה

לעמדת מנהל המיסוי יש לראות את השכרת הקרקע שעליה נבנה קניון Seven בירכא למשך כ-50 שנה כ"מכירת זכות במקרקעין". השופטת קבעה שבפועל תקופת ההשכרה קצרה מ-25 שנים, ואין להתחשב באופציה להארכת החוזה

ועדת הערר לפי חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) בנוף הגליל-נצרת קיבלה לאחרונה ערר שהגישו בעלי הקרקע שעליה בנוי קניון Seven בירכא, נגד מנהל מס שבח מקרקעין בעיר. לטענתם, המנהל טעה כשחייב אותם במס שבח על השכרת הקרקע לצדדים שלישיים, אף שהחוזה לתקופה של פחות מ-25 שנה. יו"ר הוועדה, השופטת עירית הוד, קבעה שהמנהל לא היה רשאי לקחת בחשבון את תקופת האופציה בת 25 השנים הנוספות לצורך חיוב בעלי הקרקע מס שבח.

ביוני 2013 חתמו בעלי הקרקע שעליה בנוי הקניון, על הסכם שלפיו חברה מסוימת תשכור את השטח ותקים עליו מרכז מסחרי. ואכן, בשנים 2013 עד 2018 הוקם על הקרקע קניון Seven. בשלב מסוים זהות השוכרות התחלפה, כאשר בהסכמים שבין בעלי הקרקע לשוכרות השונות הוסכם שתקופת השכירות היא למשך 24 שנים ו-11 חודשים. עוד הוסכם שלמשכירים נתונה אופציה להאריך את השכירות לתקופה נוספת של 24 שנים ו-11 חודשים.

מנהל מס שבח מקרקעין ראה בהשכרת השטח בדרך זו כמכירת זכות במקרקעין החייבת במס שבח, ובאוגוסט 2022 הוא דחה את ההשגות שהגישו בעלי הקרקע על קביעתו. מכאן הערר שהוגש לוועדה חודשיים לאחר מכן.

לטענת המשכירים, מאחר שתקופת השכירות לא עולה על 25 שנה, לא מדובר בעסקת מקרקעין המחויבת לפי החוק במס שבח. לעמדתם, מנהל מיסוי מקרקעין שגה כשלקח בחשבון את תקופת האופציה וקבע שמדובר בעסקה לתקופה של 49 שנים ו-10 חודשים, שבגינה יש לשלם מס שבח.

מנגד טען המנהל כי המהות הכלכלית האמיתית של העסקה היא השכרה לתקופה של 49 שנים ו-10 חודשים ולפיכך מדובר בעסקה במקרקעין הטעונה תשלום מס שבח.

תחושת בטן

השופטת הוד הדגישה שהסכם השכירות מוגבל לתקופה שאינה עולה על 25 שנה, וכי אפשרות מימוש האופציה להאריך את השכירות לכ-25 שנה נוספות נתונה למשכירים בלבד.

היא הבהירה שאין אפשרות כיום, לפני שהסתיימה תקופת השכירות הראשונה, לראות את העסקה ככוללת גם את תקופת האופציה באופן ש"יצבע" אותה כמכירת זכות במקרקעין.

לדברי השופטת גישת המנהל "לפיה יש לחייב את העוררים במס בהנחה שיאריכו את הסכם השכירות אינה סבירה בעיניי ואינה מבוססת כנדרש. המנהל לא טרח לבחון בצורה רצינית ועל סמך נתונים ממשיים את הכדאיות של העוררים להעביר את ניהול מרכז הקניות לידיהם בתום תקופת השכירות הבסיסית. תחת זאת, הוא הכריע בעניין זה על סמך השערות בלבד. אין לאפשר למנהל לחייב במס כאשר בשלב זה טרם התגבשה החבות ויכול וכלל לא תתגבש".  

השופטת שבה והדגישה שאין מקום לחייב את בעלי הקרקע במס על סמך השערות בנוגע להתנהגות עתידית שלהם. היא קבעה שיש ממש בטענת בעלי הקרקע לפיה עמדת המנהל מבוססת על מעין תחושת בטן בלתי מקצועית.

בתוך כך ציינה השופטת שבעלי הקרקע לא נדרשים להוכיח שאופציית הארכת השכירות אינה משתלמת עבורם על מנת שלא יחויבו במס שבח. לדבריה, תקופת השכירות ההסכמית בשילוב מתן אופציית ההארכה לבעלי הקרקע בלבד, ומן העבר השני דחיית עמדת מנהל המיסוי שלפיה בפועל עומדת בפני העוררים רק אופציה סבירה אחת והיא הארכת השכירות – מובילות כולן למסקנה שלא מדובר בעסקה הטעונה מס שבח.

לפיכך הערר התקבל ומנהל המיסוי חויב בהוצאות בסך 40 אלף שקל.

• ב"כ העוררת 1: עו"ד ברקאת סאמי
• ב"כ העורר 2: עו"ד יהודה מלאך
• ב"כ מנהל מס שבח מקרקעין: עו"ד סמא ח'ורי-זיינה מפרקליטות מחוז צפון

בהכנת הכתבה לקחו חלק צוות העורכים של אתר פסקדין