אדם שהלווה כספים לאדם אחר חתם עמו על הסכם שלפיו להבטחת הפירעון הוא לא יערוך עסקאות בקרקע ששייכת לו. אף שלא נרשמה משכנתא כנדרש, המלווה הוכר כנושה מובטח בהליך פשיטת רגל של הלווה.
בית המשפט המחוזי נדרש לאחרונה להכריע האם אדם שהלווה 4.3 מיליון שקל לאדם אחר ורשם לטובתו הערת אזהרה שלילית שלפיה הלווה ימנע מביצוע עסקה במגרש שבבעלותו, הוא נושה מובטח בהליך פשיטת הרגל של הלווה. בית המשפט השיב על השאלה בחיוב על אף שלא נרשמה משכנתא על המגרש.
ב-2015 נחתם הסכם בין שני אנשים בו הסכים הראשון להלוות לשני כספים מעת לעת. להבטחת פירעון ההלוואה נקבע בהסכם כי החייב יחתום על התחייבות להימנע מביצוע עסקה בזכויותיו במגרש באזור המרכז ויחתום על שטר משכון על זכויותיו בקרקע לטובת המלווה.
על בסיס ההסכם רשמו הצדדים במרשם המקרקעין הערת אזהרה שלילית (בדבר התחייבות הלווה להימנע מעסקה) לטובת המלווה.
בסופו של דבר הלווה פרע רק חלק מההלוואה ונותר לו חוב של 4,357,383 שקל.
בנוסף, ב-2016 נפתחו הליכי פשיטת רגל נגד הלווה. במסגרת הליך זה המלווה טען שיש להכיר בו כנושה מובטח. לדבריו, הוא מחזיק בידו שעבוד של המקרקעין שנוצר באמצעות רישום המשכון והערת האזהרה לטובתו.
לדבריו, אף שלא נרשמה משכנתא על המקרקעין אין לשלול את תוקפו של משכון שנרשם ברשם המשכונות ומדובר למעשה בהתחייבות לעשות עסקת משכנתא. לשיטתו, ההתחייבות תקפה כלפי נושים שידעו או היה עליהם לדעת על קיומה.
מנגד, הנאמן טען שאין להכיר במלווה כנושה מובטח מאחר שהערת אזהרה שלילית לא יוצרת נשייה מובטחת. הוא הדגיש כי מדובר במקרקעין מוסדרים שניתן לרשום משכנתא בגינם ולכן בהתאם לחוק המקרקעין אין תוקף למשכון על המקרקעין אם לא נעשה בדרך של רישום משכנתא.
דרך המלך
סגן נשיא בית המשפט המחוזי בתל אביב, השופט חגי ברנר, הבהיר כי דרך המלך ליצור שיעבוד תקף במקרקעין מוסדרים הוא באמצעות רישום משכנתא.
עם זאת לדבריו, עסקת מישכון מקרקעין שלא נגמרה ברישום משכנתא אינה בטלה, אלא רואים אותה כהתחייבות לעשות עסקת משכנתא. לפי הפסיקה, התחייבות זו תקפה כלפי צדדים שלישיים, נושיו של החייב, אם אלה ידעו או היה עליהם לדעת על קיומה.
במקרה זה המלווה רשם הערת אזהרה וצירף לתיק בלשכת רישום המקרקעין את הסכם המסגרת. מכאן שכל ״נושה בר דעת״ שהיה טורח לבדוק את מצב הקרקע היה מגלה כי קיימת לגביה התחייבות לבצע עסקת מישכון.
הוא הוסיף כי למרות שהמבקש והחייב לא ערכו משום מה שטר משכון בפועל, הם הצהירו בהסכם כי בכוונתם לעשות כן. בנסיבות אלה, צד שלישי שהיה מבקש לבחון את הערת האזהרה השלילית הרשומה על הנכס יכול היה לגלות בקלות שהצדדים העמידו את הקרקע כבטוחה לפירעון אשראי שנטל החייב מהמלווה.
עוד כתב השופט כי בהליכי פשיטת רגל מי שלטובתו רשומה הערת אזהרה על נכס מקרקעין עשוי בנסיבות מסוימות להיחשב כנושה מובטח. כשמדובר בהערת אזהרה שלילית שאוסרת על מכירת הנכס יש להבחין בין אזהרה ״אילמת״ לאזהרה ״מדברת״. במקרה זה מדובר באזהרה ״מדברת״ משום שעיון בהסכם המסגרת מגלה כי ההערה באה להבטיח עסקת מישכון קרקע כך שהיא יוצרת נשייה מובטחת.
בסיכומו של דבר קבע השופט שיש להכיר במלווה כנושה מובטח בגובה האשראי שהעמיד לחייב.
לא ניתן צו להוצאות.
- ב״כ המבקש: עו"ד יהושע גבעון ועו״ד זיו אריאלי
- ב״כ המשיבים: עו"ד אביחי ורדי
* עו"ד סאלח אסדי עוסק בפשיטת רגל
** הכותב לא ייצג בתיק
המידע המוצג במאמר זה הוא מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר/ת ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.
בהכנת הכתבה לקחו חלק צוות העורכים של אתר פסקדין