השופט נימק כי לאור ההשקפה של "ייזהר המוכר", המוכרים נחשבים כמפרי הסכם. גובה הפיצוי המוסכם הופחת בהעדר פרופורציה לנזק בפועל
בית משפט השלום בירושלים קיבל לאחרונה תביעה שהגישו רוכשי דירה בעיר נגד המוכרים, במסגרתה עתרו לפיצוי בשל ליקויי רטיבות קשים שהתגלו בנכס אחרי חתימתם על הסכם המכר. השופט הבכיר נאיל מהנא האמין יותר לגרסת הרוכשים, לפיה עניין הרטיבות לא גולה להם במהלך המשא ומתן לקראת הרכישה. אף שקבע כי מדובר בהפרה של ההסכם, השופט הפחית מגובה הפיצוי המוסכם בחוזה בהעדר מידתיות בינו לבין עלות תיקון הנזקים בפועל.
בפברואר 2021 חתמו הצדדים על הסכם מכר בנוגע לדירת הנתבעים שברחוב ההבטחה בבירה, במסגרתו הוסכם שהדירה תימכר לתובעים תמורת 2,900,000 שקל. כעבור חודשיים – עם תשלום מלוא התמורה – נכנסו הרוכשים לדירתם החדשה, אלא שלתדהמתם הם גילו ליקויי רטיבות קשים.
בתביעה שהוגשה לבית המשפט עוד באותה שנה סיפרו הרוכשים כי בדיעבד התברר להם שהמוכרים ידעו על הרטיבות. לתובעים נודע שהשכנה המתגוררת בקומה מתחת התריעה במשך 4 שנים תמימות לפני חתימת על ההסכם על הרטיבות הקשה.
הם טענו כי לא זו בלבד שהמוכרים הסתירו מהם את הרטיבות, הם אף פעלו להחביא אותה מהם באמצעות צביעה מאולתרת. לשיטתם מדובר בהפרה יסודית של הסכם המכר המקנה להם זכאות לקבל את הפיצוי המוסכם שנקבע בו – 295,000 שקל.
המוכרים, מנגד, כפרו בגרסת הרוכשים וטענו שיידעו אותם על הרטיבות מבעוד מועד. לטענתם, שבועיים לפני השלמת העסקה הם יידעו גם את המתווך על כך. מכל מקום, הוסיפו הנתבעים, מדובר בנכס בן עשרות שנים כך שלכל הפחות היה על הרוכשים לצפות שיתגלו בו ליקויים כלשהם.
המוכרים אף סיפרו שהעניקו לרוכשים הנחה משמעותית במחיר הסופי של הדירה בשל הצורך לשפץ אותה, ובנסיבות אלה אין מקום לפסיקת פיצוי נוסף.
פספסו שתי הזדמנויות לגלות
השופט מהנא הסביר שעל מוכרי דירה מוטלת חובה אקטיבית לגלות לרוכשים פוטנציאליים על אודות ליקויים בנכס במהלך המשא ומתן עמם, כחלק מחובות הגילוי ותום-הלב הרובצות עליהם. הוא חידד כי ההשקפה הדומיננטית בפסיקה כיום הינה של "ייזהר המוכר", במסגרתה אין המוכר יכול להתחמק מאחריות לליקויים באמצעות הצהרה סתמית של הרוכש בהסכם לפיה בדק את הדירה ומצא אותה מתאימה לצרכיו.
ביישום הכללים על המקרה שלפניו, דחה השופט תחילה את טענת המוכרים שהיה על הרוכשים לצפות קיומם של ליקויים בשל גיל הנכס. לדבריו, הטענה קרסה כשהמוכרת אישרה בעצמה במהלך הדיון כי מדובר בדירה יפה ומטופלת היטב.
בהמשך מצא השופט שההסכם בין הצדדים מכיל שתי הצהרות מצד המוכרים לפיהן אין בדירה ליקויי רטיבות. "לאמור, היו לנתבעים שתי הזדמנויות בהסכם המכר, לגלות שקיימת בעיית רטיבות בדירה וכי בעיה זו חוזרת לאור תלונות של השכנה מלמטה, אך הנתבעים לא ניצלו הזדמנויות אלו וחרף כך בחרו לומר ההפך, דהיינו שלא קיימת בעיית רטיבות או נזילות", פירש השופט.
לאור זאת הוא קבע שהמוכרים הפרו את חובת הגילוי כלפי הרוכשים, באופן המעניק לאחרונים זכאות עקרונית לפיצוי המוסכם. בתוך כך, טענת המוכרים לפיה גילו למתווך על הרטיבות נדחתה, שכן הם לא זימנו אותו לעדות כדי לאשר את נכונות הטענה.
עם זאת, על רקע קביעת מומחה בית המשפט לפיה עלות התיקונים מסתכמת לכ-60,000 שקל בלבד, קבע השופט שמוצדק להפחית את הפיצוי לרוכשים לכדי 100,000 שקל.
בנוסף חייב השופט את המוכרים לשאת בהוצאות הרוכשים ובשכר טרחת עורך-דינם, בסך 20,000 שקל.
- ב"כ הרוכשים: עו"ד רוני דובר
- ב"כ המוכרים: עו"ד דויד יוסף
עו"ד ספיר כהן
עוסק/ת ב-
מקרקעין ונדל"ן
** הכותב/ת לא ייצג/ה בתיק.
המידע המוצג במאמר זה הוא מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר/ת ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.
בהכנת הכתבה לקחו חלק צוות העורכים של אתר פסקדין