מאחר שמדובר בדירה "על הנייר", המוכר התחייב לרשום הערת אזהרה לטובת הקונים על נכס אחר שבבעלותו כבטוחה לתשלום. ברגע האמת הוא גילה שעל הנכס כבר רשומה הערת אזהרה נוגדת ואין ביכולתו לעמוד בהתחייבות. בית המשפט קבע שזו הפרה יסודית של החוזה
מוכר דירה שהפר את התחייבותו החוזית לרשום הערת אזהרה לטובת הקונים על נכס שבבעלותו כתנאי לתשלום התמורה יפצה אותם בכ-150,000 שקל – כך נפסק לאחרונה בבית משפט השלום בחיפה. בסמוך לחתימה על ההסכם גילו הצדדים שקיימת על הנכס הערה נוגדת לטובת אדם אחר, כך שלמעשה לא היה באפשרות המוכר לרשום את הערת האזהרה כפי שנקבע בחוזה. סגן הנשיאה אבישי רובס דחה את ניסיון המוכר לקיים את החוזה "בקירוב", וקבע שמדובר בהפרה יסודית המזכה את התובעים בפיצוי מוסכם.
הצדדים חתמו על הסכם המכר בפברואר 2021. בהתאם להסכם התחייבו התובעים לשלם לנתבע 1.31 מיליון שקל כתמורה על הדירה. בתמורה התחייב הנתבע להעמיד בטחונות לתובעים לצורך הבטחת התשלום. בין היתר הוסכם שהוא ירשום הערת אזהרה לטובת התובעים על דירה אחרת הנמצאת בבעלותו, מיד לאחר החתימה על ההסכם.
ואולם, בשלב זה גילו הצדדים לתדהמתם שקיימת הערת אזהרה סותרת על הדירה לטובת צד שלישי. הנתבע הבין שמדובר בהערה שנרשמה "בנאמנות" לטובתו כחלק מעסקת נדל"ן שהיה שותף לה בעבר, והתחייב בפני התובעים למחוק אותה ולרשום עבורם הערה "נקייה". ואולם מסיבה מסוימת הוא נכשל, והציע לתובעים בטוחות חלופיות.
התובעים מצדם סירבו להצעות הנתבע בנימוק שהבטוחות החלופיות אותן הוא מציע אינן שוות ערך לבטוחה עליה התחייב. המוכר מצדו "מרח" אותם עד שבשלב מסוים הודיע להם על ביטול החוזה. בתגובה הגישו הרוכשים את התביעה לבית המשפט ביולי 2021.
לטענתם, התנהלות המוכר עולה כדי הפרת חוזה ומזכה אותם בפיצוי של כרבע מיליון שקל. הנתבע מצדו טען שהתובעים התעקשו לקיים את החוזה כלשונו ובכך למעשה סיכלו את הגשמתו. משהחוזה בוטל בגלל מעשי התובעים ממילא, כך נטען, הם אינם זכאים לפיצוי.
נדבך מרכזי בהסכם
השופט רובס ציין שההתחייבות לרישום ההערה לטובת התובעים הייתה עיקרית ויסודית, והיוותה נדבך מרכזי בהסכם. הוא הסביר שמדובר בתנאי לתשלום חלק נכבד מכספי התמורה (650,000 שקל) ובהסכם נקבע שהפרת ההתחייבות תיחשב כהפרה יסודית.
עוד ציין השופט כי התובעים לא שברו את הכלים כשגילו אודות ההערה הנוגדת, והאריכו מפעם לפעם את המועד החוזי לרישום ההערה לטובתם. עם זאת, המוכר נמנע מלקיים את התחייבותו וחלף זאת הציע לתובעים בטוחות חלופיות.
כך למשל, חודשיים לאחר החתימה על ההסכם הציע המוכר לתובעים להמיר את התחייבותו החוזית ברישום הערה לטובת הקונים על דירה שרובה ממושכנת או על מרתף שבבעלותו. בתגובה טענו התובעים ששתי הבטוחות החלופיות גם יחד אינן מגיעות לשווי הבטוחה עליה התחייב המוכר, ועמדו על קיום החוזה.
השופט קבע שהצדק עם התובעים. לדבריו, הצעת הנתבע לאכוף את ההסכם בקירוב לא הייתה במקום, "ודאי שעה שלא הציע להם בטוחה חלופית שוות ערך לשביעות רצונם".
בהמשך, העניינים בין הצדדים הסלימו וביוני 2021 הודיע הנתבע לתובעים בהודעת מייל כי ההסכם מבוטל. מסקנת השופט הייתה כי הנתבע הפר את ההסכם באופן יסודי וחייב לפצות את התובעים.
בסופו של יום נפסק לתובעים פיצוי בסך 131,000 שקל בשל ההפרה ו-15,000 שקל נוספים עבור שכ"ט עו"ד. בנוסף נפסקו לטובתם הוצאות משפט.
- ב"כ התובעים: עו"ד ד. גולדשטיין
- ב"כ הנתבעים: עו"ד ז. לוטן
עו"ד אבינעם גואלמן
עוסק/ת ב-
מקרקעין ונדל"ן
** הכותב/ת לא ייצג/ה בתיק.
המידע המוצג במאמר זה הוא מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר/ת ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.
בהכנת הכתבה לקחו חלק צוות העורכים של אתר פסקדין