שוק הנדל"ן למגורים פורח. אם לא מדובר ביזמים מנוסים, המעורבים עשויים שלא להיות מודעים להשלכות המלאות של המיסוי. איך להימנע מהפתעות?
בטור הקודם בנושא ליקויי בניה המלצתי להיעזר בשירותיו של עורך-דין המתמחה בעריכת עסקאות במקרקעין מיד לאחר שגמלה בליבכם החלטה לרכוש את הזכויות בנכס מסוים, ולפני שערכתם כל התחייבות לרכישת הזכויות בו. התנהלות מקובלת אצל רוכשים רבים היא להגיע אל עורך-דין לאחר שכבר ערכו מסמך כלשהו מול המוכר והם מניחים בפני עורך-הדין "עניין עשוי", במחשבה שתפקידו רק לערוך מסמך פורמלי בשינוי הנתונים המסוימים של העסקה. לעיתים כך הדבר, אבל במקרים אחרים עלולות להיות להתנהלות זו השלכות הרות גורל.
בין אם כבר עשיתם בעבר עסקה למכירת זכויות במקרקעין או לרכישתן (בית/דירה/נחלה/בית עסק) ובין אם לאו, אולי אתם יודעים כי מס שבח מקרקעין יחול, בדרך כלל, על מוכר הזכויות ומס רכישה יחול על הקונה.
על פי החוק, בעת מכירת זכות במקרקעין, על הרוכש לשלם מס רכישה המחושב בהתאם לשיעור שווי המכירה. בנכסים מסחריים שיעור המס הוא קבוע מהשקל הראשון ובדירות מגורים שיעור המס הוא מדורג.
החוק גם מטיל על המוכר מס שבח המשקף את העלייה בשווי הנכס בעת המכירה.
אולם אבחנה זו, אף כי היא תקפה כשלעצמה, פשטנית מדי ואינה מדויקת. חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג-1963 הוא דינמי מאד; כנראה החוק שבו מתחוללים השינויים התכופים ביותר במדינת ישראל, והוראותיו נוטות להיות די סבוכות.
מקדמת מס שבח
כך למשל, לפי החוק, אם אתם רוכשים זכויות בנכס מקרקעין, בהעברת שיעור של 40% ממחיר הדירה למוכר, בהתאם להוראות החוזה שביניכם, יהיה עליכם להעביר 7.5% מהתמורה המוסכמת, אל רשות המיסים. תשלום זה מהווה מקדמה לסכום המס החל על המוכר. המשמעות היא שרשות המיסים תתייחס לתשלום כאילו שילמו המוכר, אולם הצדדים לעסקה יראו את סכום ההעברה לרשות כחלק מהתמורה המוסכמת שהרוכש חייב להעביר למוכר.
בנסיבות האמורות לעיל, אם אתם מוכרי הזכויות, יהיה עליכם לדעת מראש, על אף האמור בחוזה שביניכם או בכל דין, כי מקצת התמורה המוסכמת לא תשולם לידיכם, אלא הרוכש חייב להעבירה לרשות המיסים. כלומר, במסגרת ההיערכות שלכם לפעולות שונות על בסיס החוזה, כגון ברכישת נכס במקום הנכס הנמכר, עליכם להביא בחשבון כי שיעור של 7.5% מהתמורה לא ישולם לידיכם או לפקודתכם אלא לרשות המיסים.
התייעצו – גם בשלבים ראשוניים
האמור לעיל לא ממצה את כל הניואנסים בהוראות הנוגעות לדבר אלא נוקב רק בחובה העיקרית, היינו, גריעת מקדמה מסכום התמורה לטובת מקדמת המס החל על המוכר. לפיכך, גם בעת עריכת זיכרון דברים (וכמובן בעריכת חוזה מקיף), אם ברצונכם לכלול בו לא רק את סכום העסקה אלא גם לפרט בו את מועדי העברת התשלומים, יש לזכור כי חלה חובה לשלם את מקדמת המס, כאמור לעיל, בהתאמות המתחייבות.
חשוב לזכור שרישום העסקה בלשכת רישום המקרקעין (טאבו) מותנה בהצגת אישור על היעדר חובות מס שבח, מס רכישה ומס רכוש על המקרקעין שנמכרו. לכן, רצוי להסתייע בשירותיו של עורך דין הבקיא בעסקאות מקרקעין כבר בשלב המוקדם של ההתקשרות, כדי לא להסתבך עם רשות המיסים.
* עו"ד אברהם פטר רנד עוסק בתחום המקרקעין
המידע המוצג במאמר זה הוא מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר/ת ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.
בהכנת הכתבה לקחו חלק צוות העורכים של אתר פסקדין