יותר שוויון, פחות ודאות: פסק הדין שמערער את כללי הפינוי-בינוי

בית המשפט ביקש למנוע קיפוח של בעלי דירות גדולות, אך הקביעה שלפיה תוספת אחידה אינה בהכרח שוויונית עלולה לפתוח מחדש את הדיון בתמורות, להאריך משא ומתן ולהקשות על ההתמודדות עם דיירים סרבנים

אחד היתרונות של מפתח תמורות אחיד בפרויקט פינוי-בינוי הוא הפשטות. אם נקבע, למשל, שכל בעל דירה יקבל את שטח דירתו הקיימת בתוספת מספר קבוע של מטרים, לצד מרפסת, חניה ורכיבים נוספים, כל בעלי הדירות יודעים מהו הכלל. דירה גדולה נשארת גדולה יותר מדירה קטנה, אבל התוספת זהה וגלויה לכולם.

פסק דין שניתן במאי בבית המשפט המחוזי בתל אביב מציב סימן שאלה מעל המודל הזה. ההליך עסק בפרויקט ברחוב הרא"ה ברמת גן, שבו הסכימו 35 מתוך 37 בעלי היחידות לעסקה. לפי ההסכם, בעלי הדירות אמורים היו לקבל את שטח דירתם הקיימת ובנוסף תוספת אחידה של 12 מ"ר, מרפסת, חניה ובמידת האפשר גם מחסן. שתי בעלות דירות לא חתמו, והתומכים בפרויקט ביקשו מבית המשפט לקבוע כי סירובן בלתי סביר.

אחת מהן החזיקה בדירה בשטח של כ-105 מ"ר. לטענתה, מתן תוספת זהה לדירה שלה ולדירות קטנות בהרבה יוצר הפליה ולא שוויון אמיתי. בית המשפט קיבל בעיקרה את הטענה וקבע כי בנסיבות הפרויקט יש לבחון שוויון יחסי: דירה גדולה יותר מגלמת חלק גדול יותר ברכוש המשותף ובזכויות הבנייה, ולכן תוספת אחידה עלולה לפגוע בחלקה היחסי.

עם זאת, בית המשפט לא עצר את הפרויקט. הוא קבע כי ניתן לחייב את בעלת הדירה להצטרף אליו, בכפוף לתשלום דמי איזון של 141,360 שקל. הפתרון שנמצא למקרה המסוים הוא פרקטי. הקושי נמצא בהשלכות האפשריות שלו על פרויקטים אחרים.

מעכשיו כל דייר לעצמו

ברגע שנפתח הפתח לסטות ממפתח התמורות האחיד, כל בעל דירה מקבל תמריץ לבדוק אם גם הוא יכול לדרוש יותר, והמשא-ומתן הקבוצתי עלול להפוך במהירות לשורה של משאים-ומתנים פרטניים.

תוספת אחידה אינה מנגנון מושלם מבחינה מתמטית, אבל יש לה יתרון משמעותי: היא יוצרת ודאות ושקיפות. בעלי הדירות יודעים מה מוצע להם ומה מקבלים שכניהם. היזם יכול לתמחר את העסקה, השמאי יכול לבחון את כלכליותה, והנציגות יכולה להסביר את מפתח התמורות בלי לפתוח משא-ומתן נפרד מול כל בעל דירה.

כאשר השוויון הופך ליחסי, התמונה מסתבכת. השאלה כבר אינה רק כמה מטרים מקבל כל אחד, אלא לפי איזה נתון יש לחשב את היחס. האם לפי השטח הרשום או המדוד? מה המשקל של החלק ברכוש המשותף? האם יש מקום להביא בחשבון הצמדות, זכויות בנייה או מאפיינים מיוחדים אחרים של הדירה?

מכאן הדרך קצרה לדרישות פרטניות. בעל דירה עשוי לטעון שהמפתח הכללי מקפח אותו ולבקש תוספת או תשלום איזון. בעל דירה אחר עשוי להעלות טענה שונה. גם כאשר הדרישות לגיטימיות לחלוטין, עצם האפשרות לפתוח מחדש את מפתח התמורות מעניקה לכל אחד מבעלי הזכויות כוח נוסף במשא-ומתן.

בפרויקטים שבהם ממילא לוקח שנים להגיע להסכמות, מדובר בסיכון שאי אפשר להתעלם ממנו. במקום מפתח שקוף שנקבע לכלל הדיירים, עלול להתפתח תהליך של בחינה פרטנית, חוות דעת שמאיות ומיקוח על הפער שבין דירה אחת לאחרת.

ויש לכך משמעות גם בסוגיה של דייר סרבן. חוק פינוי ובינוי מאפשר, בתנאים הקבועים בו, לפעול נגד בעל דירה שמסרב לעסקה סירוב בלתי סביר. אבל ככל שהמבחן לשוויון בתמורות נעשה פתוח יותר ותלוי יותר בנסיבותיו של כל נכס, קשה יותר לדעת מראש איפה מסתיימת דרישה מוצדקת לתיקון התמורה והיכן מתחיל סירוב בלתי סביר.

פסק הדין עצמו נזהר מלקבוע נוסחה אחת לכל הפרויקטים, ואף ציין שיש לבחון כל מקרה לגופו. משפטית, זו גישה מובנת. בענף שזקוק לוודאות כדי להניע עשרות ומאות בעלי זכויות יחד, היא גם מקור לקושי.

שוויון בין בעלי דירות הוא תנאי בסיסי לעסקת פינוי-בינוי הוגנת. השאלה היא כיצד משיגים אותו מבלי להפוך כל הבדל בין הדירות לעילה לפתיחת ההסכם מחדש. דווקא מפתח תמורות שקוף ואחיד, גם אם אינו מייצר שוויון מתמטי מושלם, מאפשר לפרויקט שלם להתקדם – ובסופו של דבר משרת את כולם.

• עו"ד דן סביון עוסק ב- התחדשות עירונית, פינוי בינוי ו- תמ"א 38

פרסומת - תוכן מקודם
פסקדין הוא אתר תוכן משפטי ופלטפורמה המספקת שירותי שיווק דיגיטלי למשרדי עורכי דין,
בהכנת הכתבה לקח חלק צוות העורכים של פסקדין.