לאחר מו"מ אינטנסיבי גילתה המוכרת לתדהמתה כי זכויות הבנייה בקרקע הוגדלו משמעותית ומכירתה תגרור חיוב בהיטל השבחה. אף שהצדדים היו כפסע לפני חתימה, השופט קבע שהחוזה טרם הבשיל
בית המשפט המחוזי בחיפה קבע לאחרונה שיציאת בעלת קרקע בחדרה מעסקת מכר, דקות ספורות לפני חתימתה על החוזה מול הרוכשת, נעשתה כדין ואינה מצדיקה אכיפה. השופט אינאס סלאמה התרשם שהצדדים לעסקה ייחסו לחתימתם משמעות מכוננת ולא רק טכנית, כך שעד שהחוזה לא נחתם – המוכרת הייתה זכאית להשתחרר ממנו.
הנתבעת היא בעלת זכויות במקרקעין בחדרה ששטחם 400 מ"ר. ביולי 2020 פורסם שמתוכנן להקים על הקרקע יחידת דיור במבנה דו-משפחתי. על רקע האמור החליטה בעלת הקרקע למכור אותה ובאוגוסט 2021 החלה לנהל, באמצעות עורך דין, משא ומתן עם רוכשת פוטנציאלית.
לאחר משא ומתן שנמשך חודשיים תוך החלפת טיוטות הסכמים בין עורכי הדין של הצדדים, הוסכם על תאריך שבו המוכרת תחתום על החוזה ושהרוכשת – לנוכח אילוצים – תחתום עליו ארבעה ימים לאחר מכן. אלא שבבוא מועד חתימת המוכרת על ההסכם היא נחשפה לתגלית מרעישה מבחינתה – זכויות הבנייה על הקרקע הוגדלו באופן משמעותי, מה שיגרור חבות בהיטל השבחה במכירה.
בנסיבות אלה עורך דינה של המוכרת כתב לעמיתו בהודעת ווטסאפ כי "עלה נושא של היטל השבחה אפשרי שלא נלקח בחשבון. בודקים". מאז המוכרת מיאנה לחתום על החוזה.
בתביעה שהגישה הרוכשת לבית המשפט היא ביקשה לאכוף את העסקה. לשיטתה, בין הצדדים נכרת הסכם מחייב גם בלא חתימתם. הרוכשת הוסיפה כי גילוי המוכרת על היטל ההשבחה הוא בסך הכל טעות בכדאיות העסקה, שאינו מאפשר לה להשתחרר מהחוזה.
מנגד טענה המוכרת כי הטעות שלה ביחס למצב התכנוני של הקרקע מצביעה על העדר גמירות דעת, כך שבין הצדדים לא נכרת בשום שלב חוזה מחייב. לשיטת המוכרת חתימת הצדדים היא מהותית ולא טכנית בלבד, כשבהעדרה – אין עסקה.
נותרו בשלב הטרום חוזי
השופט סלאמה קיבל את טענת המוכרת לפיה הצדדים ראו בחתימה, ובה בלבד, כאקט מחייב. כך עלה מהכותרת שהתנוססה על גבי טיוטות ההסכם השונות, לפיה מדובר ב"טיוטה למו"מ בלבד. הטיוטה לא תחייב את הצדדים עד לחתימת שני הצדדים על ההסכם".
"הווה אומר, כי הצדדים גילו דעתם בדבר כוחה של חתימה ומשמעותה, שאז ורק אז תתגבש גמירת דעתם", תרגם השופט.
הוא ציין אמנם שהצדדים היו קרובים מאד לנקודה שבה נחצה שלב המשא ומתן ומשתכלל לחוזה, אולם משלא נחתם ההסכם – רשאית הייתה המוכרת להחליט כרצונה מה ייעשה עם הקרקע שבבעלותה, ובחירתה שלא להמשיך ולהיקשר בחוזה אינה נגועה בחוסר תום לב.
השופט הדגיש שמלבד רכיב גמירות הדעת שכאמור לא התקיים, גם רכיב המסוימות לקה בחסר שכן התובעת החליפה ברגע האחרון את זהות הרוכש (במקום בעלי התובעת, שהינה חברה בע"מ – החברה עצמה נרשמה כרוכשת).
השופט חידד כי שינוי הרוכש מאדם פרטי לחברה – באופן שגרר גם שינוי בגוף ההסכם בדמות הוספת סעיף הנוגע לתשלום מע"מ – אינו עניין של מה בכך, ומכאן שגם הרוכשת תרמה במובן מסוים לכישלון העסקה.
לפיכך השופט דחה את התביעה וחייב את הרוכשת לשלם למוכרת הוצאות בסך 15,000 שקל.
- ב"כ התובעת: עו"ד עדי סופרסקי
- ב"כ הנתבעת: עו"ד אריאל גיז
עו"ד גילה פרין
עוסק/ת ב-
מקרקעין ונדל"ן
** הכותב/ת לא ייצג/ה בתיק.
המידע המוצג במאמר זה הוא מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר/ת ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.
בהכנת הכתבה לקחו חלק צוות העורכים של אתר פסקדין