חברה רכשה קרקע בפארק תעשיות ברמות מנשה ובאותו יום חתמה על הסכם נוסף למתן שירותי בניית מפעל. טענתה כי חישוב מס הרכישה צריך לחול רק על שווי הקרקע נדחתה ונקבע כי היא רכשה למעשה מפעל
חברת "בליס דר" חתמה במרץ 2016 על שני הסכמים נפרדים עם שתי חברות קשורות, חברה אם וחברת בת. בהסכם הראשון היא רכשה קרקע וההסכם השני עסק במתן שירותי בנייה על הקרקע לשם הקמת מפעל. לצורך חישוב מס רכישה היא דיווחה על עסקת רכישת הקרקע בלבד אך מנהל המיסוי קבע שהמס ייגזר מהשווי הכולל של שני ההסכמים. ערר שהגישה החברה נדחה לאחרונה לאחר שנקבע כי מדובר למעשה בעסקה אחת לרכישת מפעל.
החברה השתתפה במהלך 2015 בשני מכרזים של מנהל מקרקעי ישראל, האחד בפארק תעשיות "עמק חפר" והשני בפארק תעשיות "מבוא כרמל", אך לא זכתה באף אחד ממכרזים אלה.
משכך היא פנתה לחברת "י. שמיר יזום והנדסה" שזכתה באחד המכרזים ב"מבוא כרמל" והציעה לרכוש ממנה את המגרש. שמיר יזום היא חברת בת בבעלותה המלאה של חברת "שמיר מפעלי הנדסה".
במרץ 2016 נחתם הסכם בין שמיר יזום לבין חברת בליס בו מכרה שמיר יזום לבליס את הקרקע תמורת 8,500,000 שקל.
באותו יום נחתם גם "חוזה למתן שירותי קבלן ראשי לביצוע הקמת מבנה למפעל" בין שמיר הנדסה לבין בליס. בחוזה הוסכם כי שמיר הנדסה תספק לבליס שירותי הקמת מבנה של מפעל תעשייתי על הקרקע, תמורת 20,150,000 שקל.
לצורך תשלום מס רכישה, בליס דיווחה למנהל מיסוי מקרקעין על שווי מכירה בסך של 8.5 מיליון שקל.
לאחר כשנתיים ביצע מנהל המיסוי בדיקה בה הגיע למסקנה שבליס לא רכשה את הקרקע בלבד, אלא רכשה את השטח במשולב עם שירותי הבניה. לכן, בפברואר 2019 תיקן המנהל את שומת מס הרכישה וקבע את שווי המכירה על סך של 28,650,000 שקל.
בערר על ההחלטה טענה בליס שלא מדובר בהפרדה מלאכותית שכן רכישת הקרקע היא שעמדה לנגד עיניה מהתחלה, לאחר שלא הצליחה לזכות במכרז לרכישתה. לדבריה, היא רצתה להבטיח שגם אם ההתקשרות בינה לבין שמיר הנדסה תעלה על שרטון, המקרקעין יוותרו בידיה ושמיר יזום לא תוכל לבטל את הסכם המכר.
מקשה אחת
ועדת הערר לפי חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), בראשות השופטת אורית וינשטיין, דחתה את הערר. השופטת וינשטיין קבעה שהמהות הכלכלית האמיתית של הסכם המכר והסכם שירותי הבניה היא של הסכם לרכישת מפעל מוגמר תמורת סך של 28,650,000 שקל.
השופטת ציינה כי העוררת חתמה על שני ההסכמים באותו יום, ועוד לפני שקיבלה לידיה את החזקה במקרקעין.
"ההסכמים נחתמו כמקשה אחת" , כתבה השופטת וציינה כי יש לתת משקל משמעותי לעובדה שחברת שמיר יזום וחברת שמיר הנדסה הן חברות קשורות שלשתיהן אותם מנהלים ונושאי משרה.
השופטת הוסיפה שמחומר הראיות עלה שהעוררת לא נזקקה למקרקעין לבדם, אלא נזקקה למפעל שיוקם עבורה. זאת ועוד, העוררת היא שביקשה את פיצול ההסכמים, למרות שלא הייתה כל מניעה לחתום על הסכם אחד.
בסיכומו של דבר נקבע שיש למסות את העסקה כעסקה של רכישת מפעל מוגמר על ידי העוררת, תמורת סך של 28,650,000 שקל, ולחשב את מס הרכישה בהתאם לשווי זה.
העוררת חויבה בהוצאות ובשכ"ט עו"ד בסך 45,000 שקל.
- ב"כ החברה: עו"ד אהוד ברזילי
- ב"כ מנהל מיסוי מקרקעין: עו"ד רונית ליפשיץ מפרקליטות מחוז חיפה (אזרחי)
* עו״ד עפר גמליאל עוסק במיסוי נדל״ן
** הכותב לא ייצג בתיק
המידע המוצג במאמר זה הוא מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר/ת ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.
בהכנת הכתבה לקחו חלק צוות העורכים של אתר פסקדין