בליס דר בע"מ נ' מנהל מיסוי מקרקעין חיפה

יו"ר הוועדה – כבוד השופטת אורית וינשטיין:

העוררת בערר זה, חברת בליס דר (להלן – העוררת) חתמה ביום 08.3.2016 על שני הסכמים נפרדים עם שתי חברות קשורות, חברה אם וחברת בת. ההסכם האחד, עניינו רכישת קרקע, והשני – מתן שירותי בנייה על הקרקע לשם הקמת מפעל עבור העוררת.

ערר זה עוסק בשאלת מהותם הכלכלית האמיתית של שני הסכמים אלו. האם מדובר בשתי עסקאות נפרדות ובלתי תלויות, כפי טענת העוררת; או שמא יש לראות בשני ההסכמים כעסקה אחת לרכישת מפעל מוגמר, כפי עמדת המשיב, מנהל מיסוי מקרקעין חיפה (להלן – המשיב).

לקביעה זו יש משמעות לעניין מס הרכישה החל על העוררת – האם ישולם לפי שווי מכירה של 8,500,000 ₪ (התמורה בגין הקרקע) או ישולם לפי שווי מכירה של 28,650,000 ₪ (התמורה בגין הקרקע ושירותי הבניה).

הרקע העובדתי הנדרש:

1.העוררת השתתפה במהלך שנת 2015 בשני מכרזים של מנהל מקרקעי ישראל, האחד בפארק תעשיות "עמק חפר" והשני בפארק תעשיות "מבוא כרמל", אך לא זכתה באף אחד ממכרזים אלו.

2.העוררת פנתה לחברת י. שמיר יזום והנדסה בע"מ (להלן – שמיר יזום), אשר זכתה באחד המכרזים בפארק תעשיות "מבוא הכרמל" והציעה לרכוש ממנה את המגרש.

שמיר יזום הינה חברת בת בבעלות מלאה של חברת שמיר מפעלי הנדסה (1995) בע"מ (להלן – שמיר הנדסה).

3.ביום 8.3.2016 נחתם הסכם מכר בין שמיר ייזום לבין העוררת, לפיו מכרה שמיר יזום לעוררת את הקרקע הידועה כגוש 12818 חלקה 35 בפארק תעשיות "מבוא כרמל" (להלן – המקרקעין), תמורת סך של 8,500,000 ₪ (להלן – הסכם המכר). הסכם המכר צורף כנספח א' לכתב הערר.

4.באותו יום, 8.3.2016, נחתם גם "חוזה למתן שירותי קבלן ראשי לביצוע עבודות הקמת מבנה למפעל באזור תעשייה מבוא כרמל" בין שמיר הנדסה לבין העוררת (להלן – הסכם שירותי הבניה), לפיו הוסכם כי שמיר הנדסה תספק לעוררת שירותי הקמת מבנה של מפעל תעשייתי על המקרקעין, תמורת סך של 20,150,000 ₪. הסכם שירותי הבניה צורף כנספח ב' לכתב הערר.

5.העוררת הגישה למשיב הצהרה על הסכם המכר במסגרתה דיווחה על שווי מכירה בסך של 8.5 מיליון ₪. הצהרת העוררת אושרה על ידי המשיב ביום 20.12.16.

6.כעבור כשנתיים, ביום 24.6.2018, הגישה העוררת הצהרה על עסקת מכר של חדר טרנספורמציה, המצוי במקרקעין, לחברת החשמל. במהלך בחינת מסמכי העסקה האמורה, שכללו גם את חברת שמיר יזום, התעורר חשד אצל המשיב ביחס להסכם המכר, כי העוררת לא רכשה רק את המקרקעין אלא גם שירותי בניה. המשיב דרש לקבל לידיו מסמכים בעניין רכישת המקרקעין וכן בעניין שירותי הבניה.

7.בסופה של הבדיקה שבוצעה הגיע המשיב למסקנה, כי העוררת לא רכשה את המקרקעין בלבד, אלא רכשה אותם במשולב עם שירותי הבניה. לפיכך, ביום 27.2.19 תיקן המשיב את שומת מס הרכישה בהתאם לסעיף 85 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963 (להלן – חוק מיסוי מקרקעין או החוק), וקבע את שווי המכירה על סך של 28,650,000 ₪. המשיב קבע כי בחינה של המהות הכלכלית האמיתית מחייבת התייחסות להסכם המכר ולהסכם שירותי הבניה, אשר נחתמו כמקשה אחת, כאל עסקה אחת לרכישת מפעל מוגמר על המקרקעין.

8.העוררת הגישה השגה על החלטת המשיב לפתוח את השומה לפי סעיף 85 לחוק.

דיון בהשגת העוררת נערך ביום 16.6.19. ביום 25.11.19 החליט המשיב לדחות את ההשגה בנימוק כי בחינת מהותה הכלכלית האמיתית של העסקה מלמדת כי בפועל העוררת רכשה נכס שבנייתו הסתיימה (החלטת המשיב בהשגה צורפה כנספח ד' לכתב הערר).

על כך הערר.

9.יצוין כי לאחר הדיון בהשגה, זומנה העוררת לדיון ביום 29.2.2020, בשל כוונת המשיב להטיל על העוררת קנס גירעון בהתאם לסעיף 95 לחוק מיסוי מקרקעין.

טענות העוררת נדחו על ידי המשיב גם בעניין קנס הגירעון, והמשיב הטיל על העוררת קנס גירעון בשיעור של 30% בהתאם לסעיף 95(ב) לחוק.

10.עוד יצוין, כי המשיב הוציא גם לחברת שמיר יזום שומת מס שבח לפיה נקבע כי מכרה לעוררת מפעל מוגמר ולא רק את המקרקעין.