הפסיד דירה שרכש בגלל מעילה של עו"ד – אך ישלם את מס הרכישה

הרוכש ביקש להשיב לו את המס ששילם לאחר שהדירה נמכרה בהוצאה לפועל כדי לכסות חובות של המוכרים. ועדת ערר דחתה את הבקשה

אדם רכש דירה באילת מבני זוג כשאת התמורה הוא הפקיד בנאמנות בידי עורך הדין שערך את ההסכם. הכספים היו אמורים לשמש לתשלום חובות שרבצו על הנכס אך עורך הדין מעל בהם והשתמש בהם לצרכיו. בסופו של דבר הדירה נמכרה לצד שלישי בהליכי הוצאה לפועל. בקשת הרוכש להשיב לו את מס הרכישה ששילם בגין העסקה, סך של כ-50,000 שקל, נדחתה. ועדת הערר הבהירה לאחרונה כי אירוע המס נוצר כבר בחתימה על הסכם המכר, וההסכם לא בוטל.

ביוני 2005 חתם אדם עם בני זוג על הסכם לרכישת הדירה שלהם. שני הצדדים יוצגו על ידי אותו עורך דין. התמורה ששילם הרוכש עבור הנכס - סך של 1,169,903 שקל - הופקדה בנאמנות בידי עורך הדין. האיש שילם בגין העיסקה מס רכישה בסך 47,871 שקל.

הרוכש שיפץ את הדירה ועבר לגור בה. בשנת 2010 התברר לו כי עורך הדין מעל בכספי התמורה. אף שהוא היה אמור להשתמש בהם לפירעון חובות המוכרים ולרשום את הדירה על שם הרוכש, הוא לא עשה כן. לימים הורשע עורך הדין וריצה עונש מאסר בגין המעילה.

מאחר שעורך הדין נמנע מלפרוע את חובם של המוכרים לבנק דיסקונט, הבנק פעל למימוש הנכס בהוצאה לפועל והדירה נמכרה לצד שלישי.

ב-2014 הגיש הרוכש תביעה נגד המוכרים, בה דרש לבטל את הסכם המכר ולקבל פיצוי בגין הפרתו. בית המשפט קבע שלא ניתן לבטל את ההסכם שכן הרוכש לא הודיע על הביטול תוך זמן סביר לאחר שנודע לו על ההפרה.

בתחילת 2020 הגיש הרוכש ערר על החלטת מנהל מיסוי מקרקעין באר שבע לדחות את בקשתו לקבל החזר על מס הרכישה. 

הוא טען כי עסקת הרכישה לא הושלמה ברישום והעברת הזכויות על שמו, אלא נמכרה לצד שלישי. לפיכך לטענתו, הוא זכאי להחזר המס על פי הוראות סעיף 102 לחוק מיסוי מקרקעין הקובע כי המנהל יחזיר מס אם הוכח לו כי התבטלה מכירת זכות במקרקעין.

מנהל המיסוי טען מנגד כי העסקה של מכירת זכויות במקרקעין הושלמה, שכן העורר העביר את מלוא התמורה, קיבל את החזקה בדירה, ואף גר בה במשך כ-5 שנים. עוד נטען, כי בהליך בין הרוכש למוכרים בית המשפט קבע שלא ניתן לראות את העיסקה כעיסקה שבוטלה.

המצב לא שב לקדמותו

השופטת יעל ייטב, יו"ר ועדת הערר לפי חוק מיסוי מקרקעין שבבית המשפט המחוזי באר שבע, דחתה את הערר.

היא הבהירה שככלל, אירוע המס נוצר כבר בשלה כריתת ההסכם למכירת זכות במקרקעין, מבלי שמובאים בחשבון אירועים המתרחשים לאחר מועד זה.

השופטת ציינה עוד כי סעיף 102 נועד להחזיר את המס במקרה שבו בוטלה העסקה מעיקרה, כלומר כאשר המצב הושב לקדמותו, כך שלמכירה לא הייתה כל משמעות או תוצאה כלכלית.

היא הוסיפה כי עם כל הצער וההבנה למצבו העגום של העורר, לא מדובר במקרה זה בביטול מכירת זכויות במקרקעין, כי אם במכירה שונה ונפרדת מהעורר לצדדים שלישיים.

זאת ועוד, כפי שצוין בפסק הדין בהליך בין העורר למוכרים, העורר לא ביטל את הסכם המכר במועד סביר, ונותרה לו רק הזכות לפיצוי בגין הנזקים שנגרמו לו, לרבות בגין מס הרכישה ששילם.

לא ניתן צו להוצאות.

• ב"כ העורר: עו"ד שפירא סער
• ב"כ המשיב: עו"ד ליאור קורן מפרקליטות מחוז דרום- אזרחי

בהכנת הכתבה לקחו חלק צוות העורכים של אתר פסקדין