לפסק הדין בעניין טנדלר נ' קוזניצקי
ביהמ"ש העליון דן בתוצאות האפשריות של חוזה בלתי חוקי, שמטרתו התחמקות מתשלום מס, וקבע כי למרות שבמקרה זה תום הלב חייב דווקא את קיומו, החוזה יבוטל. עם זאת, על מנת ש'חוטא לא יצא נשכר', חויבה מבקשת הביטול לשלם הוצאות של 100,000 ש"ח.
עו"ד נדב ארגוב, המתמחה בדיני חוזים: 'יש בפסק הדין כדי להרתיע מפני הונאת הרשויות'.
בעלת מגרש בגבעת שמואל חתמה עם בעל חברת בנייה שביקש לרכוש אותו, על שני הסכמים, במטרה להתחמק מתשלום מס שבח- האחד, הסכם לבניית בית, והשני, הסכם מכר הבית, מה שיזכה אותה בפטור ממס בגין מכר דירת מגורים. אלא שהבנייה התעכבה, ובין לבין המוכרת נפטרה, ובתה, שירשה את המגרש, לא הייתה מעוניינת למכור אותו לקונה, בין היתר מאחר שמחירי הנדל"ן האמירו, ועל כן הקונה מיהר לרשום הערת אזהרה, ובתגובה הבת תבעה את ביטולה, ומנגד תבע הקונה את אכיפת ההסכם.
ביהמ"ש המחוזי הורה על קיום חוזה המכר למרות אי-חוקיותו, אולם כיוון שמדובר במכר מגרש ולא במכר בית, הורה לצדדים לערוך חוזה חדש. בערעורים הדדיים שהגישו לביהמ"ש העליון, טענו הצדדים כי לא ניתן להם כל סעד אופרטיבי, ולמעשה ביהמ"ש הותיר אותם 'להסתדר ביניהם'.
בתה של המנוחה טענה בין היתר, כי כלל לא ידעה על אי החוקיות בהסכמים, וכי מאחר שכיום מדובר במכר מגרש ולא בית, ההסכם לא חל. עוד טענה, כי משמדובר בהסכם בלתי חוקי הוא בטל, ואין הצדקה להורות על קיומו.
הקונה טען, כי יש לאכוף את חוזה המכר תוך שערוך המחיר, וכי תיקן את הפסול ודיווח לרשויות המס על העסקה האמיתית.
בלית ברירה, קיבל השופט עמית את הערעור של הבת ודחה את ערעור הקונה, אך עם זאת, חייב את הבת בהוצאות הקונה, על מנת ש'חוטא לא יצא נשכר'. נפסק, כי אין חולק שהסכם המכר בלתי חוקי, שכן פיצול ההסכמים בוצע במטרה להונות את רשויות המס, ואין לקבל את טענת הבת ש"טביעות אצבעותיה ניכרות בעסקה", כי לא ידעה על כך.
נקבע, כי למרות שקיום חוזה שבוטל בשל אי חוקיות הינו חריג, ישנם שיקולים רבים שתומכים בקיומו בנסיבות המקרה, ובהם- נסיון הבת להתנער מהחוזה כדי להרוויח מעליית מחירי הנדל"ן, העובדה שאי החוקיות אגבית, והעובדה שהמרוויחה העיקרית מההונאה הייתה המנוחה, שרצתה לחסוך בתשלום מס השבח.
אלא שלנוכח השיקולים הנוגדים ובראשם חוסר היכולת לאכוף את חוזה המכר כמות שהוא- הורה השופט על ביטולו.
"... 'הרמת המסך' מעל המטרה האמיתית המסתתרת מאחורי הסכם הבנייה ומאחורי ההסכם למכר הבית, כרוכה ביצירת הסכם שלישי, והפעם הסכם למכירת מגרש. לא זו הדרך בה הסכימו הצדדים לפעול, וקיום החוזה בדרך זו סוטה מהגשת כוונת הצדדים באופן מהותי...", כתב השופט והוסיף, כי בין יתר השיקולים הנוגדים יש להתחשב בכך, שבניגוד לקונה, המנוחה לא הייתה מצויה בעסקאות נדל"ן ובעצם שינוי הנסיבות בכך שמי שהייתה אחראית לאי-החוקיות, נפטרה.
"בתוצאה אליה הגענו יש כדי להדגים כי תום הלב אינו חזות הכל, ואין לקבל קביעה א-פריורית כי עקרון זה גובר מראש על אי החוקיות", סיכם השופט אך הורה לבת לשלם לקונה 100,000 שקל הוצאות, נוכח חוסר תום ליבה כאמור.
עו"ד נדב ארגוב, המתמחה בדיני חוזים, מגיב:
"מימים ימימה היתה ההלכה בדין כי חוזה בלתי חוקי בטל - בין אם מטרתו בלתי חוקית, ובין אם מטרתו, כמו במקרה שלפנינו, היא חוקית, אך נעשית בצורה המתחמקת מתשלום מס אמת."
"בשנים האחרונות ניכרה מגמה של בתי המשפט דוווקא לאכוף חוזים בלתי חוקיים שיש בהם הונאה של רשויות המס, תוך ביטול החלקים הבלתי חוקיים בהסכם, עד כדי כך כי נדמה היה שחוזה מכר דירה שכולל התחמקות ממס הוא חוזה מכר לכל דבר ועניין. גישה זו מעודדת כמובן שיטת "מצליח", בה צדדים אינם חוששים עוד להסתכן בחוזה בלתי חוקי."
"נראה", ממשיך עו"ד ארגוב, "כי במקרה זה החליט בית המשפט לתחום את המקרים בהם יוכר חוזה שיש בו הונאה של רשויות המס וליתן פסק דין שיחזור ויתריע בפני הציבור כי השלכותיו של חוזה בלתי חוקי עלולות להיות חמורות. במקרה הזה קבע בית המשפט כי המערכת ההסכמית בין הצדדים אינה ניתנת לתיקון על ידי ביטול החלק הבלתי חוקי בלבד, ועל כן החוזים בין הצדדים בטלים. הצד המבקש את קיום ההסכם הבלתי חוקי לא יקבל את מבוקשו והצד שביקש שלא לקיים את ההסכם ישלם הוצאות גבוהות במיוחד. לדידי, התוצאה בהחלט אמורה להרתיע את מי ששוקל להתקשר בהסכם מכר מקרקעין שכולל הונאה של רשויות המס."
לפסק הדין בעניין טנדלר נ' קוזניצקי
למדור: דיני חוזים
אתר המשפט הישראלי "פסקדין"
www.psakdin.co.il
המידע המוצג במאמר זה הוא מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר/ת ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.
בהכנת הכתבה לקחו חלק צוות העורכים של אתר פסקדין