הדיירות המתנגדות טענו שהיזמית שנבחרה לביצוע הפרויקט אינה מנוסה ובעליה שרוי בחובות. התנגדותן לא צלחה את המפקחת וגם לא את בית המשפט המחוזי: הפרויקט אושר בשתי הערכאות למורת רוחן.
עשרת בעלי הדירות בבניין שברחוב צדקיהו בחיפה חתמו לפני כארבע שנים על הסכם שיתוף פעולה עם אדריכל, שהתחייב לגרום לכך שהבניין יקבל אישור לתמ"א 38, ובתמורה יקבל את הדירות החדשות שייבנו.
לסיוע בקידום תמ"א 38
עורך דין תמ"א 38
האישור ניתן, והאדריכל מצא יזמית בנייה בשם "ד.י. יעד גלובל אחזקות" שתבצע את הפרויקט, והעביר לה את זכותו על הדירות החדשות. באפריל 2014 חתמו שמונה מתוך עשרת בעלי הדירות על הסכם עם היזמית, שבו התחייבו להעביר לה את כל זכויות הבנייה.
ואולם, שתי בעלות הדירה הנותרות התנגדו להסכם הזה ומשכך, פנו הדיירים למפקחת על המקרקעין בחיפה כדי שתאשר את הפרויקט למרות ההתנגדות.
בהליך שהתנהל בפני המפקחת טענו המתנגדות שהאדריכל העביר את הפרויקט לחברה חסרת ניסיון, תוך התנערות מהאחריות שלו כלפי בעלי הדירות. ואולם, המפקחת הבהירה להן שהאדריכל אינו יכול לבצע את הפרויקט בעצמו ובכל מקרה הוא עדיין מחויב כלפי בעלי הדירות בהתאם להסכם שנכרת עמו.
המפקחת גם בחנה את החוזה מול היזמית וקבעה שהוא סביר, מידתי ומעניק מספיק בטחונות לדיירים, וגם הביקורת כלפי החברה לא מצדיקה לבטלו. משכך, קבעה המפקחת שעורך הדין של הדיירים יחתום בשם המתנגדות על כל המסמכים הדרושים לביצוע הפרויקט.
לפני כחצי שנה הגישו שתי המתנגדות ערעור על ההחלטה לבית המשפט המחוזי בחיפה. השתיים היו סבורות שהמפקחת טעתה. הן הדגישו כי אינן מתנגדות לפרויקט אך דורשות שהיזמית תוחלף.
לטענתן, האדריכל עשה "אקזיט" על הגב של בעלי הדירות, ושהיזמית אינה אמינה, שכן בעליה שרוי בחובות. עוד לטענתן, המפקחת התעלמה מכך שבהסכם יש תנאים חד-צדדיים שלא משרתים את האינטרסים שלהן.
בעלי הדירות ביקשו שלא להתערב בהחלטת המפקחת. העובדה שהפרויקט יעבור ליזם הייתה ידועה מראש ואף מופיעה בהסכם עם האדריכל, הם טענו. בתוך כך הם הבהירו, שלמעט המתנגדות כולם הסכימו מרצונם החופשי שהפרויקט יועבר לחברה שהוצעה.
קבלו את דעת הרוב
סגן הנשיא יצחק כהן הסכים עם הדיירים. השופט הזכיר למערערות שההחלטה 'ללכת' על הפרויקט לא התקבלה בקלות דעת וכולם פעלו בשקיפות ובגילוי לב.
בתוך כך השופט הבהיר כי החוזה קובע במפורש שהדיירים מסכימים שעבודות הבנייה יבוצעו על-ידי גורם שהאדריכל יבחר, ואם המתנגדות עומדות מאחורי החוזה עמו הן צריכות לעמוד גם מאחורי הבחירה ביזמית. בכל מקרה, אם יתגלה שהבחירה הייתה רשלנית – הן יוכלו לתבוע את האדריכל בנזיקין לאחר מכן. בנוסף, השופט התרשם אף הוא שהחוזה הוא חוזה סביר שמבטיח את זכויות הדיירים.
בנוגע לטענות נגד היזמית, השופט הודה כי אמנם היו לו "היסוסים" אולם החליט לבסוף לסמוך על המפקחת. השופט הסביר שכל פרויקט כזה טומן בחובו סיכון, וברור שבעלי הדירות לא ישלימו עם חוזה שפוגע באינטרס שלהם שהפרויקט יצליח.
"במשטר החיים בבית המשותף, מאבדים הצדדים מהאוטונומיה שלהם, ובמסגרת משטר זה על המיעוט לקבל את דעת הרוב בכל עניין שנועד לקדם נושא, הנוגע לכל בעלי הדירות כולם", סיכם השופט.
משכך הערעור של נדחה. נפסק כי אם המערערות לא יחתמו על ההסכם בתוך 21 יום – עורך הדין של בעלי הדירות יהיה רשאי לחתום במקומן על החוזה. המתנגדות חויבו בהוצאות משפט ובשכ"ט עו"ד של 10,000 שקל.
- ב"כ המערערות: עו"ד איל מנחם, עו"ד כמיל גרייב
- ב"כ המשיבים: עו"ד גדעון סלעית
* עורך דין אורי ח. פיינטוך עוסק בתמ"א 38 ופרויקטים של פינוי בינוי
** הכותב לא ייצג בתיק
*** המידע המוצג במאמר זה הוא מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.
אתר המשפט הישראלי "פסקדין"
www.psakdin.co.il
המידע המוצג במאמר זה הוא מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר/ת ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.
בהכנת הכתבה לקחו חלק צוות העורכים של אתר פסקדין