ארבעה שותפים הגיעו להסכמות עקרוניות בנוגע לעסקה אך טיוטת ההסכם ששלחו שניים מהם סטתה משמעותית מהמוסכם באופן שהעיד כי הם מנסים לדחוק את חבריהם מהעסקה. בית המשפט קבע כי התנהלו בחוסר תום לב קיצוני.
שני משקיעים חויבו לאחרונה לשלם פיצויים של מיליון שקל למי שהיו אמורים להיות השותפים שלהם במיזם נדל"ן בעיר וזאת בשל ניהול משא ומתן בחוסר תום לב קיצוני. השופטת הבכירה רחל ברקאי מבית המשפט המחוזי בתל-אביב קבעה כי מהראיות העדויות עולה כי המשקיעים ביקשו לדחוק את השותפים מהעסקה במכוון לאחר שהחליטו שמוטב להם בלעדיהם, באמצעות ניסוח טיוטת הסכם דרקונית שסטתה לחלוטין מההסכמות העקרוניות שגובשו ביניהם ובידיעה ברורה כי לא יוכלו לעמוד בתנאיה.
לפי גרסתם של שני השותפים, ב-2013 הם סיכמו עם המשקיעים לרכוש יחד מגרש שעמד למכירה בכינוס נכסים במתווה שלפיו המשקיעים יממנו את הרכישה ואילו הם את הבנייה, ולאחר מכן ייערכו ביניהם תשלומי איזון שישקפו השקעה בחלקים שווים.
במרס 2013 ההצעה שלהם לרכוש את הנכס תמורת 9.3 מיליון שקל זכתה בהתמחרות. בהמשך, לקראת החתימה על הסכם המכר, ביקשו המשקיעים להיות היחידים שחתומים עליו כרוכשים. בשל לחץ הזמנים השותפים הסכימו לכך אך החתימו את המשקיעים על הסכם נאמנות שהבטיח להם בעלות ב-50% מהנכס וחתימה על הסכם שיתוף.
אלא שלפי גרסת השותפים טיוטת ההסכם ששלחו להם המשקיעים סטתה באופן קיצוני מההסכמות שגובשו. כך, בעוד שהיה ברור כי אינם יכולים לממן את הרכישה נכתב בה כי עליהם להשתתף בתשלומים מהשקל הראשון. בנוסף נכללו בה תנאים מבהילים המתירים למשקיעים לשלול מהם את זכויותיהם.
לאחר שהשותפים הודיעו כי הטיוטה לא משקפת את המוסכם, נשלח להם מכתב המודיע על ביטול הסכם הנאמנות. בעקבות זאת הם הגישו תביעה לאכיפת הסכם השיתוף בהתאם להסכמות המקוריות ולחילופין לפסיקת פיצוי על הפרת חובות תום הלב וההגינות.
הנתבעים, מצידם, הכחישו את גרסת התובעים וטענו כי מעולם לא הוסכם שיממנו לבדם את הרכישה, וכי התובעים מנסים לנצל אותם כדי לעשות על חשבונם רווח מהיר. לטענתם, התובעים הם אלה שסיכלו את השותפות כשלא הסכימו לתנאי הטיוטה ולפיכך הסכם הנאמנות בוטל כדין ולתובעים אין כל זכות בנכס.
גרסה מניפולטיבית
השופטת הבכירה ברקאי קיבלה את גרסת התובעים לגבי המתווה העקרוני של העסקה, שהוכחה לשיטתה בעדויות מהימנות ועקביות מצד שניהם, בהתכתבויות בין הצדדים ובנסיבות רכישת הנכס. מנגד, קבעה השופטת, כי גרסת הנתבעים הייתה "מגמתית, מתחמקת ומניפולטיבית באופן מובהק" ולא נמצאה לה תמיכה במסמכים.
עם זאת, השופטת קבעה כי אין אפשרות לאכוף את הסכם הנאמנות, שכן לא ניתן לכפות שותפות במיזם נדל"ן כה מורכב שעה שלא סוכמו פרטים מהותיים רבים כמו היקף ההשקעות, הבטוחות, סוגיות מיסוי ועוד.
עם זאת, השופטת קיבלה את הטענה כי הנתבעים נהגו בחוסר תום לב משווע כשסטו מההסכמות הראשוניות וגיבשו טיוטה שכוללת תנאים דרקוניים שמקנים להם כוח רב על התובעים. השופטת כתבה כי "הנתבעים עשו כן באופן מגמתי ובכוונה להכשיל את החתימה על הסכם השותפות ובידיעה, כי התובעים לא יסכימו למתווה החדש המוצע, והכל מתוך הבנה, כי מוטב להם לרכוש את הנכס לבד, ללא שותפים".
לפיכך נקבע כי הנתבעים יפצו את התובעים במיליון שקל על הפרת חובת תום הלב במשא ומתן, ויישאו בנוסף בהוצאות משפט ושכר טרחת עורך דין של 30,000 שקל.
- ב"כ התובעים: עורכי דין רון דרור ואופיר מנצ'ל
- ב"כ הנתבעים: עו"ד בננסון ועו"ד יפית ליבלר, עו"ד מקרקעין
עו"ד ג'ני ריינדוביץ
עוסק/ת ב-
מקרקעין ונדל"ן
** הכותב/ת לא ייצג/ה בתיק.
המידע המוצג במאמר זה הוא מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר/ת ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.
בהכנת הכתבה לקחו חלק צוות העורכים של אתר פסקדין