הכרעה בתחרות בין עסקאות מכר מקרקעין מקבילות שאינן רשומות

לפסק הדין בעניין סלימאן נ' אבו רחמה ואח'

אדם שלא היה רשום כבעלי מקרקעין, מכר את הקרקע במקביל לשני אנשים, כאשר אף אחת מהעסקאות לא נרשמה. בית המשפט המחוזי בחיפה קבע, כי על אף שהתובע הוא שרכש את נכס המקרקעין ראשון בזמן, יירשם הנכס על שם הנתבע, הרוכש השני בזמן, וזאת לאור חוסר תום ליבו של הרוכש הראשון.

אדם שרכש אדמות בשפרעם מבלי להסדיר את הרישום בהן מכר את חלקותיו לשני אנשים- ראשית לתובע ולאחר מכן לנתבע. בית המשפט המחוזי קבע, כי מאחר והעסקה בין המוכר לקונה הראשון נעשתה בעל פה, הרי שאינה מקיימת את דרישת הכתב ולפיכך בטלה. בערעור שהגיש הקונה לביהמ"ש העליון, נקבע, כי בוצעו לגבי המקרקעין שתי עסקאות מכר מקבילות, ולפיכך הוחזר התיק לבית המשפט המחוזי כדי שיקבע, איזו מהעסקאות גוברת.

השופט עודד גרשון קבע, כי העסקה השניה גוברת וזאת בהתאם לפרמטרים הקבועים בחוק ובפסיקה לעניין עסקאות נוגדות במקרקעין.

המקרה דנן, כך נקבע, הוא מורכב, מאחר והעסקאות כלל לא נרשמו בלשכת הרישום, ויתרה מכך, גם המוכר עצמו אינו רשום כבעל האדמות, ולפיכך, הזכות שנמכרה לשניים היא זכות חוזית בלבד. למרות זאת, נקבע, כי ניתן להחיל את כללי תום הלב על העסקאות, כפי שנעשה בפסיקה במקרים דומים.

נקבע, כי הקונה השני נהג בתום לב, שכן טרם רכישת הנכס ערך את כל הבדיקות האפשריות, ורכש את הנכס רק לאחר שווידא כי אין לאף אדם אחר מלבד המוכר זכויות בנכס. לעומת זאת, נקבע, כי התנהלות הרוכש הראשון מעלה תמיהות, שכן לא הוכיח את זכות החזקה שלו בנכס ואף לא נהג בנכס "מנהג בעלים" ונראה, כי לא פעל להעברת הזכויות בנכס על שמו במכוון ובמטרה להתחמק מתשלום מיסים, ויתרה מכך, השתהה במשך 5 שנים עד להגשת התביעה להצהרת בעלותו במקרקעין.

לפיכך נפסק, כי התנהלות הרוכש הראשון היא זו שפתחה את הפתח ליצירת "התאונה המשפטית" העומדת בבסיס העסקאות הנוגדות שנוצרו, ולכן הוא מנוע מלממש את זכותו במקרקעין על אף שהוא בעל העסקה הראשונה.

לפסק הדין בעניין סלימאן נ' אבו רחמה ואח'

למדור: מקרקעין ובניה

אתר המשפט הישראלי "פסקדין"

www.psakdin.co.il

פרסומת - תוכן מקודם
פסקדין הוא אתר תוכן משפטי ופלטפורמה המספקת שירותי שיווק דיגיטלי למשרדי עורכי דין,
בהכנת הכתבה לקח חלק צוות העורכים של פסקדין.