לאחר שהסתבר שהיזם המקורי כבר לא בתמונה הודיעו בעלי הדירות על ביטול ההסכם, ונתבעו על ידי היזמיות החדשות. ביהמ"ש הבהיר כי אי אפשר לכפות עליהם את הפרויקט, שכן מורכבותו מחייבת יחסי אמון בינם לבין היזם.
בית המשפט המחוזי בתל-אביב דחה לאחרונה בקשה להצהיר כי הסכם תמ"א 38 שנחתם על ידי תשעה בעלי דירות בבניין בחולון מחייב אותם למרות התחלפות היזמים. השופט יהושע גייפמן קבע כי בפרויקט מורכב כתמ"א 38 יש חשיבות קריטית לבחירת היזם המתאים ונדרש אמון מיוחד בינו לבין הדיירים - ועל כן, אם בעלי הדירות אינם סומכים על היזמים החדשים לא ניתן לכפות עליהם לפעול על פי הסכם שנחתם בהסתמך על היזמית הקודמת.
החל מ-2014 הוחתמו רוב בעלי הדירות שבשלושת הבניינים המחוברים ברחוב עין יהב שבחולון על הסכם לפרויקט חיזוק שינוהל בידי היזמית חברת "א.פ.ג". ואולם, כשנה וחצי לאחר מכן נקלעה היזמית לקשיים והוחלפה על ידי שתי חברות יזמות חדשות בשם "או.טי. אחזקות" ו"א. בדלי בניין והשקעות".
כשהחילוף התגלה לתשעה בעלי דירות שחתמו על ההסכם הם הודיעו לחברה הייעודית שהוקמה לצורך הפרויקט כי אינם מוכנים לשינוי בזהות היזם ומבחינתם ההסכם אינו בתוקף. בתגובה, פנתה החברה לבית המשפט וביקשה כי יצהיר שההסכם תקף ומחייב אותם בכל זאת.
מטעם החברה נטען שאין בהסכם הוראה האוסרת על החלפת יזמים, וכי בלעדי בעלי הדירות האמורים אין רוב של 67% מהדיירים ולא ניתן להגיש בקשה להיתר בנייה.
מנגד טענו בעלי הדירות כי לא הסכימו להחלפת היזמית והם אינם מעוניינים שהיזמיות החדשות יבצעו את הפרויקט. לטענתם, ההתקשרות החוזית איבדה את תוקפה מרגע שהיזמית המקורית - שעמה היו בקשר ועליה סמכו - יצאה מהתמונה.
שקיפות מלאה
השופט גייפמן הסכים עם בעלי הדירות וקבע כי ההסכם לא מחייב אותם. השופט ציין כי לזהות היזם יש משמעות קריטית בפרויקט מורכב כמו תמ"א 38 לנוכח החשש מפני אי-השלמת הפרויקט או אובדן הנכס הכי חשוב בחיי הדיירים.
לפיכך, בחירתו נעשית לאחר בדיקה של ניסיונו בתחום, יכולתו הפיננסית, בעלי המקצוע שהוא מביא לפרויקט ומהימנותו, וזו גם הסיבה שבגינה נדרש אמון מיוחד בין היזם לבין בעלי הדירות.
על כן, החלפת היזמים מבלי להעניק לבעלי הדירות מידע מלא על אודות היזמים החדשים ומבלי לקבל את הסכמתם המלאה - לא יכולה לחייב אותם.
מעבר לזה, נקבע כי מי שמחויבת כלפי הדיירים בהסכם היא היזמית המקורית ולא היזמיות החדשות: היא זו שהצהירה בו כי יש לה את הנסיון, המומחיות והיכולת לבצע את הפרויקט והיא זו שנטלה על עצמה אחריות לכל נזק שייגרם להם.
אם לא די בכך, הרי שבהסכם נקבע במפורש שהחלפת היזם מצריכה הסכמה בכתב וחתימה של שני הצדדים להסכם.
במענה לטענת החברה כי ההסכם לא אוסר חילוף שכזה, הבהיר השופט כי חוק המחאת חיובים לא מאפשר לעשות מהלך מהותי שכזה ללא הסכמת בעלי הדירות, בפרט נוכח האמון המיוחד שחייב לשרור בינם לבין היזמים כאמור, והסיכון בהעברת פרויקט שכזה ליזמיות שניסיונן בתחום לא הוכח.
לאור כל זאת נקבע כי אין אפשרות להעביר ליזמיות החדשות את הזכויות של היזמית המקורית ללא הסכמת בעלי הדירות, והתביעה נדחתה. החברה חויבה בהוצאות משפט ושכר טרחת עורך דין של 20,000 שקל.
- ב"כ החברה (המבקשת): שחר אגמון, עורך דין תמ"א 38
- ב"כ בעלי הדירות (המשיבים): עו"ד יעקב ארדיטי לנדמן
עו"ד עמנואל יוזוק
עוסק/ת ב-
תמ"א 38
** הכותב/ת לא ייצג/ה בתיק.
המידע המוצג במאמר זה הוא מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר/ת ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.
בהכנת הכתבה לקחו חלק צוות העורכים של אתר פסקדין