מכרו דירה שנהרסה בפינוי-בינוי. זכאים לפטור ממס שבח? - פסקדין

ועדת הערר קבעה: מאחר שבמועד המכירה לא הייתה דירה קיימת אלא זכות עתידית בלבד – לא ניתן לקבל את הפטור על מכירת דירת מגורים

ועדת הערר לפי חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) בירושלים קבעה לאחרונה כי יורשים שמכרו זכויות בדירה שנהרסה במסגרת פרויקט פינוי-בינוי, אינם זכאים לפטור ממס שבח. יו"ר הוועדה, השופט אביגדור דורות, הבהיר שבמועד המכירה כלל לא הייתה דירת מגורים – ולכן לא מתקיימים תנאי הפטור.

המקרה עסק בשמונה יורשים שמכרו את חלקם במחצית דירה שירשו מאביהם. מדובר בדירת המגורים היחידה שהייתה בבעלות המנוח, כאשר כ-3 שנים לאחר מותו, בתחילת 2019, מכרו האחים את זכויותיהם לרוכש מסוים, בתמורה כוללת של 900 אלף שקל. כשנה לאחר העסקה קבע מנהל מיסוי מקרקעין בירושלים שאין מדובר ב"דירת מגורים מזכה", וממילא אין למוכרים פטור ממס שבח.

מכאן הערר שהוגש, במסגרתו טענו היורשים שיש לראות בעסקה משום מכירת "דירת מגורים מזכה", זאת מאחר שמדובר, כך לטענתם, בחוזה פינוי-בינוי אשר התבסס על דירה ישנה שתיהרס, ובמקומה תיבנה אחת חדשה. לשיטתם מדובר בעסקה ש"תחילתה דירה וסופה דירה", ובמלים אחרות: לולא הדירה הישנה, זו שנהרסה – לא הייתה באה לעולם העסקה, שתוצאתה קבלת הדירה החדשה.

מנגד גרס מנהל מיסוי מקרקעין שבמועד חתימת הסכם המכר הדירה כבר הייתה הרוסה, ומשכך לא נמכרה "דירת מגורים" אלא אופציה בלבד לזכות לדירה חדשה, לכשתיבנה, אשר אינה חוסה תחת הפטור ממס שבח.

קל וחומר מדירת נופש

השופט דורות, בהסכמת יתר חברי הוועדה, אימץ את עמדת רשות המסים, וקבע כי התנאי הבסיסי לפטור ממס שבח הוא קיומה של "דירת מגורים" כהגדרתה בחוק - כלומר נכס שבנייתו הסתיימה ושניתן להשתמש בו למגורים. נקבע כי המבחן הוא אובייקטיבי, ויש לבחון את מצב הנכס ביום המכירה. כאשר המבנה נהרס כליל - הוא אינו עומד עוד בתנאי הסף של דירה, ואינו יכול לשמש למגורים.

בפסק הדין הודגש כי גם אם בעבר הייתה במקום דירת מגורים, ואף בהנחה שבעתיד תיבנה אחת חדשה – הרי שאין בכך כדי לשנות את המצב המשפטי בכל הנוגע ליום המכירה. "דרישת המחוקק היא כי עסקינן בדירה שבנייתה הסתיימה. לדידי כאשר מבנה נהרס כליל, הוא אינו עומד עוד בתנאי הסף של דירה ש'בנייתה נסתיימה', ואינו יכול לשמש למגורים מבחינה אובייקטיבית", כתב השופט.

הוא ערך, בתוך כך, השוואה למקרה אחר - שם נדחתה בקשת מוכר דירת נופש לפטור ממס שבח. לדבריו, על דרך קל וחומר שגם במקרה שלפניו אין זכאות לפטור, שהרי "אם דירה שמצויה פיזית לפנינו אינה דירת מגורים - באשר מוגדרת כדירת נופש המאופיינת כנכס המשמש ל'מגורים ארעיים' - אינה מזכה בפטור ממס שבח, על אחת כמה וכמה דירה שנהרסה כליל, ובמועד המכירה לא נמכרה הדירה שלא הייתה קיימת כלל, אלא זכות לדירה שעתידה להיבנות".

למסקנת השופט, שכאמור זכתה לתמיכת שאר חברי הוועדה, מדובר במכירת "זכות אחרת" ולא דירת מגורים, אשר אין למוכרים זכאות לפטור ממס שבח בגינה.

• ב"כ העוררים: עו"ד סלי איילון
• ב"כ המשיב: עו"ד חגי דומברוביץ' (פמ"י אזרחי)

פרסומת - תוכן מקודם
פסקדין הוא אתר תוכן משפטי ופלטפורמה המספקת שירותי שיווק דיגיטלי למשרדי עורכי דין,
בהכנת הכתבה לקח חלק צוות העורכים של פסקדין.