גם בניין שלא נפגע מטיל עשוי להיכנס לשיקום

חוק שיקום נזקי מלחמה מאפשר לכלול גם מבנים סמוכים שלא נהרסו, כחלק מתכנון רחב של התחדשות עירונית. בעלי הדירות צריכים לדעת מה הם עשויים לקבל - ומה האפשרויות אם אינם רוצים להצטרף

חוק שיקום נזקי מלחמה בדרך של התחדשות עירונית נועד לאפשר שיקום של אזורים שנפגעו במלחמה. לא רק באמצעות תיקון הנזק שנגרם, אלא גם באמצעות תכנון מחדש והתחדשות עירונית. במבט ראשון נדמה שהוא רלוונטי בעיקר לבעלי דירות בבניינים שנהרסו או נפגעו ישירות. אלא שבמקרים מסוימים, גם בעל דירה בבניין סמוך שלא נהרס, ולעיתים אף לא נפגע, עשוי למצוא את עצמו בתוך אזור לשיקום והתחדשות.

החוק, שפורסם באפריל 2026, משנה את הדרך שבה המדינה מתמודדת עם פגיעה במבני מגורים בעקבות מלחמה. במקום לראות בכל בניין שנפגע אירוע נפרד, החוק מאפשר להסתכל על המרחב כולו: הבניין שנהרס, המבנים שניזוקו, הרחוב, התשתיות, זכויות הבנייה והאפשרות לייצר פתרון תכנוני רחב יותר. לכן, במקרים מתאימים, אזור לשיקום והתחדשות עשוי לכלול גם מבנים שלא נפגעו ישירות או שלא הוגדרו כבניינים הרוסים.

עבור בעלי הדירות באותם מבנים, זו יכולה להיות בשורה משמעותית. בניין ישן שלא היה נכנס בקלות לפרויקט פינוי-בינוי רגיל עשוי להשתלב כעת במסלול מואץ, עם מעורבות רחבה יותר של המדינה ועם אפשרות לשדרוג הדירות והסביבה. אלא שמה שנראה מבחוץ כהזדמנות, עשוי להיחוות גם כהחלטה שנכפתה על בעלי דירות שלא חיפשו פרויקט, לא התארגנו לקראתו ולא בהכרח מעוניינים להמתין שנים עד להשלמתו.

כאן נמצאת אחת הנקודות החשובות בחוק: הוא אינו עוסק רק בשיקום פיזי של קירות, חדרי מדרגות וחזיתות. הוא יוצר מסלול שבו שאלות תכנוניות, כלכליות וקנייניות מתערבבות זו בזו. בעל דירה צריך להבין לא רק אם הבניין שלו נכלל במתחם, אלא גם מה המשמעות של הכללה כזו: איזו תמורה מוצעת, מי היזם, מהם לוחות הזמנים, אילו ערבויות יינתנו, ומה בדיוק קורה בתקופה שבה הפרויקט מבוצע.

 ^{אילוסטרציה AI}

החוק מכיר בכך שלא לכל בעל דירה מתאים אותו פתרון. יש מי שרואה בפרויקט התחדשות עירונית הזדמנות לשפר את הנכס. יש מי שמתגורר בדירה וזקוק לוודאות מהירה. יש בעלי דירות מבוגרים, יורשים, משקיעים או משפחות שנמצאות ממילא בצומת כלכלי. עבורם, עצם הכניסה למתחם שיקום אינה בהכרח פתרון פשוט.

לכן נקבע בחוק גם מנגנון של יציאה מהפרויקט. במקרים המתאימים, בעל דירה שאינו מעוניין להישאר במסלול ההתחדשות יכול להתקשר בהסכם יציאה, שבמסגרתו הוא מוכר את זכויותיו ומקבל תמורה כספית. הבחירה הזו אינה רק שאלה של גובה הפיצוי: היא יכולה להשפיע על האפשרות של בעל הדירה לרכוש נכס חלופי, על השווי שיקבל ביחס למה שהיה עשוי לקבל אילו נשאר בפרויקט, ועל בני משפחה נוספים.

במקביל, צריך לזכור שהחוק נועד לקדם שיקום מהיר ולא לאפשר לדיירים בודדים לעצור מתחם שלם ללא הצדקה. לכן הוא כולל גם מנגנונים שמאפשרים לקדם את המהלך כאשר קיימת תמיכה של בעלי דירות בשיעורים שנקבעו בחוק. כך למשל, לצורך אישור יזם שיקום נדרש "רוב מיוחד" של בעלי הדירות, ובשלב הרישוי נקבעו הוראות שמאפשרות במקרים מסוימים לקדם היתר גם לפני שניתנה הסכמת כלל בעלי הזכויות. במקביל, במקרים מסוימים ניתן לפנות לבית המשפט כאשר בעל זכויות מסרב להתקשר בעסקת שיקום או בהסכם יציאה. המשמעות היא שדייר שאינו מעוניין בפרויקט לא צריך להתעלם מההליך, אלא לבחון בזמן את האפשרויות שלו ולהבין מהי החלופה הטובה ביותר מבחינתו.

האתגר האמיתי של החוק הוא האיזון. מצד אחד, יש אינטרס ציבורי מובהק לשקם במהירות אזורים שנפגעו, ולא להסתפק בתיקון נקודתי של מבנים בודדים. מצד שני, מאחורי כל דירה יש בעלים, משפחה, נכס ולעיתים גם זיכרון חיים שלם. הכללת בניין שלא נפגע ישירות במתחם שיקום יכולה להיות הזדמנות נדירה, אבל היא מחייבת את בעלי הדירות להיות מעורבים כבר בתחילת הדרך. מי שמבין זאת בזמן יכול לבחון את זכויותיו, להשתתף בגיבוש ההסכמות ולקבל החלטה מושכלת בין הישארות במסלול ההתחדשות לבין יציאה ממנו.

• עו"ד אוהד הרן עוסק בהתחדשות עירונית, פינוי-בינוי ו- תמ"א 38

פרסומת - תוכן מקודם
פסקדין הוא אתר תוכן משפטי ופלטפורמה המספקת שירותי שיווק דיגיטלי למשרדי עורכי דין,
בהכנת הכתבה לקח חלק צוות העורכים של פסקדין.