כדאי לדעת: החלטת מועצת מקרקעי ישראל שאושרה בבג"ץ ביוני 2011 מאפשרת למי שביצע בנחלתו עסקאות כמו תוספות בנייה, פיצול או העברת זכויות, לערוך התחשבנות בדיעבד ולעיתים אף לקבל כספים בחזרה.
בעלי נחלות חקלאיות שביצעו בהן שינויים כמו מכירת זכויות, פיצול מגרש מנחלה או תוספת בנייה, נדרשו בעבר לשלם עבור הפעולות הללו דמי הסכמה או דמי חכירה לרשות מקרקעי ישראל (רמ"י).
בדמי הסכמה מדובר על שיעור של כשליש מעליית ערך הקרקע בנחלה (לאחר ניכויים מותרים של השקעות שביצע החוכר ובתוספת מע"מ). בתוספות בנייה, בגינן משולמים דמי חכירה, מדובר על 91% מערך הקרקע על כל מ"ר נוסף.
נציין כי מדובר בסכומים משמעותיים ביותר שבעל הזכויות צריך לשאת בהם כתוצאה מביצוע עסקת מכר או בנייה מעבר למ"ר שנקבע בהסכם המקורי שלו מול רמ"י.
כמו כן, חשוב להבין שתשלום דמי ההסכמה לא מקנה בעלות בקרקע, שהרי הזכויות שרמ"י מעניקה הן של חכירה בלבד.
במרץ 2007 היוצרות השתנו ברמה התיאורטית כשמועצת מקרקעי ישראל קיבלה את החלטה 979, שעניינה הסדר נחלות (לאורך השנים היא עודכנה ושונתה מספר פעמים בהחלטות 1155, 1355, 1399, 1464 והאחרונה – 1523).
ביוני 2011 קיבלה ההחלטה את הגושפנקא של בג"ץ שהוסיף וקבע כי מעתה ואילך מכירת נחלה תצריך תשלום של דמי רכישה ולא של דמי הסכמה.
אמנם שיעור דמי הרכישה דומה לזה של דמי ההסכמה (33% מערך הקרקע) אבל בניגוד לכך שתשלום דמי הסכמה לא הותיר בידי המשלם זכות נוספת כלשהי בקרקע – בעבור תשלום דמי הרכישה מקבל הרוכש את הבעלות על הנחלה – כלומר, לא עוד חוכר אלא בעלים ממש. לכך מתלוות זכויות נוספות, שיפורטו בהמשך.
הזדמנות פז לזמן מוגבל
ואולם, עד היום ההחלטה הזו לא יושמה בפועל. והנה, לפני מספר שבועות הודיעה רמ"י כי החל מ-10.4.2018 תחל הפעלה מלאה של החלטת ההסדר. משמעות ההודעה היא פתיחת חלון הזדמנויות עבור בעלי הנחלות עד 9.3.2019 (פחות משנה).
מדובר בהזדמנות פז עבור חוכרי הנחלות ובעיקר עבור החוכרים באזורי העדיפות הלאומית (הנגב, הגליל, נהריה ויישובי עוטף עזה) – שזכאים להנחה משמעותית בדמי הרכישה. במקרה שלהם הם יוכלו לבקש לצד הכניסה להסדר גם "התחשבנות מחדש" בין הסכומים ששילמו לרמ"י עבור דמי הסכמה או חכירה לבין עלות רכישת הזכויות על פי ההחלטה (דמי הרכישה).
אך חשוב לזכור שההזדמנות היא לזמן מוגבל והיא דורשת מבעלי הנחלות להגיש את בקשותיהם לא יאוחר ממרץ 2019.
כאמור, ההתחשבנות רלוונטית במיוחד למי שנמצא באזור עדיפות לאומי וזכאי להנחה בדמי הרכישה – שכן ייתכן שיזכה בהחזרת כספים.
לצורך הדוגמא, נניח שחוכרי נחלה בקיבוץ כרם שלום שבעוטף עזה מכרו אותה ושילמו מיליון שקלים דמי הסכמה. כעת הם רשאים להגיש בקשה להיכנס להסדר ולבצע התחשבנות (בשיתוף פעולה עם הקונה), ובהתקיים תנאים מסוימים, לקבל גם כספים בחזרה וגם לזכות את הקונה בבעלות על הנחלה (כלל זכויות הבנייה על פי תוכניות הבנייה הרלוונטיות).
משכך, יש אינטרס כלכלי הן למוכר שרוצה לקבל כספים מרמ"י והן לקונה שיקבל הטבות הגלומות בבעלות.
הטבות נוספות
חשוב לומר שגם חוכרים שלא זכאים להנחה עדיין יקבלו הטבות משמעותיות בעקבות הכניסה להסדר:
- עיגון זכויות בחלקת המגורים (עד 2.5 דונם) – חוכר שיבחר להצטרף להסדר יהיה זכאי לכך שבחלקת המגורים לא יחולו ההוראות הקיימות כיום בהסכמים מול הרשות בדבר השבת קרקע לרמ"י בעת שינוי ייעוד (הייעוד מתייחס גם להיקפי הבניה, חד משפחתי לעומת דו משפחתי או לעומת בניין דירות וכיוצ"ב).
- חוזה חכירה פרטני ורישום זכויות במרשם המקרקעין (ככל שהדבר יתאפשר).
- הגדלת זכויות הבנייה מ-320 מ"ר ל-375 מ"ר (כלומר, עוד 55 מ"ר). הטבה, שללא כניסה להסדר ניתנת רק לחוכרים אשר עומדים בתנאי רצף בין דורי (3 דורות הגרים בנחלה, כשהדור הצעיר בגיר).
- בניית יחידה שלישית בכפוף לתב"ע מאושרת.
- אפשרות לפיצול נחלה בכפוף להשלמת תשלום (29.25% מערך הקרקע) על פי הוראות החלטת ההסדר.
- אפשרות לרכוש בהנחה את כלל זכויות החכירה למגורים (מעבר ל-2.5 דונם) בתמורה לתשלומים שונים.
לסיום, מעבר לבחינת הזכות להחזר כספי או קיזוז, הרי שהכניסה להסדר באמצעות המרת דמי ההסכמה לדמי הרכישה מיטיבה עם בעלי הנחלות במובן זה שהזכויות המשפטיות, החוזיות והקנייניות עדיפות על פני הזכויות הקיימות כיום.
מעבר לכך, מדובר על תוכנית שעשויה לתת מגוון פתרונות להסדרת העניינים בתוך המשפחה. במקום להעביר או להוריש את כל הזכויות ליורש בודד (בן ממשיך), כפי שמחויב בעל הנחלה לעשות כיום, מעתה ניתנת האפשרות לחלק את הנחלה לשלושה.
אז נצלו את חלון ההזדמנויות ובדקו את זכויותיכם בהקדם האפשרי.
* עו"ד נועם נוימן עוסק בדיני מקרקעין ובהסדרת נחלות וטיפול מול רשות מקרקעי ישראל
המידע המוצג במאמר זה הוא מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר/ת ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.
בהכנת הכתבה לקחו חלק צוות העורכים של אתר פסקדין