בלב הרצליה, מול בית העירייה, ניצב בניין בן 12 קומות מבלי שניתן לו היתר בנייה. מהי אחריות העירייה לכך והאם יש לפצות את הרוכשים? אלה השאלות שנדונו בשבוע שעבר בבימ"ש השלום בת"א.
בבניין המדובר ישנן 8 קומות מגורים וכן קומות מסחר, קומת גלריה וקומת מרתף. מזה עשרות שנים שהוא ניצב במקום ללא היתר בנייה.
לאחרונה נדונה תביעתן של שתי חבָרות שבשנת 2008 רכשו בבניין נכס ששימש בעבר כבית דפוס, והושכר לחברת בזק, שהתכוונה להקים במקום "חדר תקשורת".
התובעות טענו כי לאחר תחילת העבודות להכשרת הנכס כחדר תקשורת הוצא צו הפסקת עבודות והן הופנו להוצאות היתר שימוש חורג לנכס.
עם תחילת הטיפול בעניין התברר שהבנייין כולו נבנה ללא היתר – דבר שהביא לביטול הסכם השכירות עם בזק.
בסופו של יום, היתר שימוש חורג לא הוצא, והתובעות עתרו לפיצוי על הנזקים וההוצאות שנגרמו להן לטענתן מעיריית הרצליה והוועדה המקומית לתכנון ובנייה בעיר.
בתוך כך, זמן קצר לאחר הגשת התביעה – בשנת 2011 – התובעות מכרו את הנכס ברווח גדול של כחצי מיליון שקל.
תורת הנסתר
בשל נסיבות המקרה, השופט אביים ברקאי פסק לתובעות פיצוי מזערי יחסית לסכום התביעה. השופט הבהיר בין היתר כי "אין לחייב את הנתבעות בגין הפסד דמי שכירות וכן לא בגין טענת ירידת ערך. הנזק המקסימלי בנסיבות המקרה הוא באבדן הנכס כולו, קרי סך רכישתו ובפועל כאן לא נגרם נזק שכן זה נמכר בסכום גבוה יותר".
השופט השתכנע שהתובעות אמנם לא ידעו על כי הבניין כולו נבנה לללא היתר, אולם הן כן ידעו שהנכס כפוף למגבלות וכי יהיה צורך להכשירו לצרכי חדר תקשורת או לכל שימוש אחר שאינו מותר (כמו בית דפוס).
בתוך כך השופט דחה את טענת התובעת, שלפיה אילו היה לבניין היתר היה מתקבל היתר שימוש חורג – קביעה המוקנית לרשות לאחר הליך שכולל בין היתר בדיקות תכנוניות, פרסומים ושמיעת התנגדויות – והבהיר כי לא ניתן לעקוף הליכים מנהליים באמצעות תביעה נזיקית.
עם זאת, לאורך כל פסק הדין השופט חזר ומתח ביקורת על העירייה. הוא ציין כי "אזרח אשר מבקש לדעת האם לבניין יש היתר בניה צריך לקבל תשובה חד משמעית ולחילופין אזהרה לפיה לא ידוע מצבו התכנוני של הבניין".
עוד ציין השופט כי "במהלך כל הדיון ניסו הצדדים להייחס להיתרים שונים ורמזים שונים העולים מתיק הבניין, כאילו היתר בניה הוא בגדר תורת הנסתר אשר יש ללמוד את פירושה מכתבי חידה". בהמשך פסק הדין צוין כי "אין להסכים להתנהלות כזו, הן בשל הפגיעה בציבור והן בשל חשיפתו למעשים פליליים".
על כך השופט העיר שאין להתיר מצב בו הציבור נאלץ לנבור במסמכים ולנחש אם בנייה היא בהיתר או לא.
בסיכומו של דבר, השופט פסק לזכות התובעת פיצויים בסך 10,000 שקל בלבד, וזאת בגין התשלום עבור טיפול בהוצאת היתר השימוש החורג.
בסופו של דבר אמנם נפסק פיצוי קטן, אולם חשיבותו של פסק הדין היא באמירות הכלליות והחריפות שנאמרו בו, כל הקשור להתנהלות העירייה בפרט וחובותיהן של רשויות בכלל.
למעבר אל פסק הדין
- ב"כ התובעות: עו"ד מלי חיימוב
- ב"כ הנתבעות: עו"ד אן ברלוביץ'
- ב"כ צד ג': עו"ד רן מרכוס
עו"ד ליאור ברקנפלד
עוסק/ת ב-
מקרקעין ונדל"ן
** הכותב/ת לא ייצג/ה בתיק.
המידע המוצג במאמר זה הוא מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר/ת ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.
בהכנת הכתבה לקחו חלק צוות העורכים של אתר פסקדין