בטוחות ובטחונות בחוזי שכירות – מורה נבוכים
מבוא
מטרת רשימה זו, המונה בקצרה את מגוון הבטחונות המקובלים עת חותמים שוכר ומשכיר על חוזה שכירות, היא להאיר ולפשט את נושא הבטחונות – הן לאוכלוסיית המשכירים (בעלי הנכסים) והן לאוכלוסיית השוכרים (הדיירים), ולשפוך אור על הסיכונים והסיכויים הטמונים בכל בטוחה ובטוחה.
כידוע, במסגרת השכרת נכס על ידי משכיר לשוכר וכחלק מחתימת הסכם מחייב בכתב בין הצדדים, יש לתת תשומת לב לבטוחות אשר משמשות להבטחת נזקים, חובות, תשלומים, שיפוי וכיו"ב כספים לטובת המשכיר. לעניין זה, משולבות הבטוחות כחלק מהמערך החוזי בין הצדדים ומטרתן לאפשר למשכיר לקבל כספים מהשוכר או מי מטעמו במקרים של הפרת החוזה או גרימת נזקים וכיו"ב, זאת מעבר לדמי השכירות המשולמים בגין המגורים בדירה בלבד.
להלן תוצג שורת הבטחונות המוכרים והנפוצים כיום במסגרת זו, תוך פירוט יתרונותיהם, חסרונותיהם ודרכי מימושם.
מזומן
מדובר בסכום כספי במזומן שנותן השוכר למשכיר ואשר מוחזר בתום תקופת השכירות במידה ואין עילה לשימוש בבטוחה זו, כאמור בסעיפי הבטוחות בחוזה השכירות. בד"כ מקובל לדרוש שלושה-ארבעה חודשי שכירות כבטוחה.
דרכי המימוש פשוטות ביותר וכן לוח הזמנים למימוש (שכן מדובר בכסף מזומן).
הבעיה – שוכרי דירות מתקשים למסור ארבעה חודשי שכירות למשכיר מכיוון שמדובר בסכומים המכבידים על ההתנהלות השוטפת של משק משפחתי ממוצע.
ערבות בנקאית אוטונומית
מדובר במסמך ("שטר") כספי המונפק על ידי בנק מסחרי בתוקף לשנה אחת. הבנק מוסר מסמך שכזה תמורת מסירת סכום זהה לבנק, בתוספת עמלות וביול. מסמך זה נמסר במקור למשכיר והוא מוחזר בתום תקופת השכירות במידה ואין עילה לשימוש בבטוחה, כאמור בסעיפי הבטוחות בחוזה השכירות. גם את הערבות מקובל לדרוש בשווי שלושה-ארבעה חודשי שכירות.
דרכי המימוש פשוטות יחסית (פניה בכתב לבנק), וכן לוח הזמנים למימוש מונה מספר ימים בדרך כלל.
הבעיה זהה לזו של הבטוחה מסוג "מזומן, שכן כאמור, שוכרי דירות מתקשים להעמיד סכום כספי בשווי ארבעה חודשי שכירות למשכיר, מה גם שבמקרה זה עליו להוסיף לבנק תשלום עמלות וביולים המכבידים גם הם.
שיק פתוח
מדובר בשיק חתום, ללא תאריך ולפקודת המשכיר, על סך כספי, אשר מוחזר בתום תקופת השכירות במידה ואין עילה לשימוש בבטוחה, כאמור בסעיפי הבטוחות בחוזה השכירות. גם במקרה זה, מקובל לדרוש שלושה-ארבעה חודשי שכירות כבטוחה.
דרכי המימוש בעייתיות קמעה, שכן הן תלויות בשאלה אם השיק לא בוטל וכן, אם השיק יכובד על ידי הבנק הנמשך. לוח הזמנים תלוי בתשובה לשאלות אלו. הבעיה – כאמור, מדובר בבטוחה "על תנאי" ולכן אינה בטוחה חזקה, אשר ייתכן שיהא צורך לפנות עימה להוצאה לפועל.
שיק לבטחון
מדובר בשיק חתום, ללא תאריך ולפקודת המשכיר, בתוספת הכיתוב "לבטחון בלבד", על סך כספי ואשר מוחזר בתום תקופת השכירות במידה ואין עילה לשימוש בבטוחה, כאמור בסעיפי הבטוחות בחוזה השכירות. גם כאן מקובל לדרוש שלושה-ארבעה חודשי שכירות כבטוחה.
דרכי המימוש הינן בדרך כלל בלשכת ההוצאה לפועל, כלומר ניהול הליך משפטי ארוך ומורכב יחסית. לוח הזמנים ארוך. הבעיה – המימוש אורך זמן ועולה כסף (שכ"ט עו"ד ועוד).
שטר חוב
מדובר בשטר שנערך על ידי עורך דין, לפקודת המשכיר על סך כספי של כשלושה-ארבע חודשי שכירות, ואשר מוחזר בתום תקופת השכירות במידה ואין עילה לשימוש בבטוחה.
דרכי המימוש הינן בלשכת ההוצאה לפועל, כלומר גם במקרה זה, ישנו צורך בניהול הליך משפטי ארוך ומורכב יחסית, ולפיכך לוח הזמנים לגבייה ארוך. ומכאן נובעת גם הבעייתיות בבטוחה זו, באשר מימושה אורך זמן ועולה למממש כספים ובהם שכ"ט לעורך הדין המטפל בתיק ההוצאה לפועל וכיו"ב.
ערבות אישית
מדובר בהחתמת צד שלישי על שטר ערבות כערב לחיובי השוכר בחוזה, בדרך כלל ללא הגבלה בסכום.
דרכי המימוש הינן באמצעות תביעת הערב בבית משפט, כלומר, גם בטוחה זו דורשת ניהול הליך משפטי ארוך ומורכב יחסית במידה והשוכר אינו עומד בתשלומי השכירות או מפר את חוזה השכירות, ועל כן לוח הזמנים ארוך- משמע, גם בטוחה זו בעייתית נוכח הזמן והכסף שמושקעים בה.
תשלום דמי שכירות מראש
מדובר בגביית דמי השכירות בגין כל השכירות או חלק ממנה מראש, בתחילת תקופת השכירות, במזומן. זהו סכום כספי במזומן שנותן השוכר למשכיר ואשר לא מוחזר בתום תקופת השכירות.
משמדובר בסכום כספי במזומן, הרי שדרכי המימוש פשוטות ביותר ולוח הזמנים למימוש קצר ביותר.
הבעיה – אין מדובר בבטוחה אלא בדמי שכירות בלבד. היינו, גם אם השוכר יכול לאפשר לעצמו מסירת הסכום כולו, הרי שבמידה וייגרום נזקים או יצבור חובות, לא תהא למשכיר דרך להיפרע מהם מהשוכר.
סיכום- טבלה מסכמת של הבטחונות:
