בוטלה החלטה שסיכלה פרויקט תמ״א 38 בבת ים

יזמית זכתה בערעור על החלטת ועדת ערר שקבעה כי לא ניתן לנייד זכויות בנייה מקומת העמודים של הבניין לקומת הגג. בית המשפט קבע שפרשנות הוועדה לסעיפי התכנית מאולצת

השופט חגי ברנר קיבל לאחרונה ערעור שהגישו חברת ״פסגות ומעלות״ והוועדה המקומית לתכנון ובניה בת ים נגד ועדת הערר של מחוז תל אביב. הוועדה המקומית אישרה ליזמית פרויקט חיזוק מכוח תמ״א 38 ובמסגרת זו אישרה לה לנייד זכויות בנייה מקומת העמודים לקומת הגג המתוכננת. ועדת הערר קבעה שהניוד לא אפשרי לפי הוראות תכנית המתאר אך השופט דחה את פרשנותה וקבע שהיא מסכלת ביצוע פרויקטים של חיזוק באזורים בהם הביקוש נמוך יותר.

היזמית קיבלה ביוני 2019 היתר לחיזוק הבניין לפי תמ״א 38. מדובר בבניין בן 4 קומות שניצב מעל קומת עמודים ונבנה בשנות ה-70 של המאה הקודמת. היזמית ביקשה לנייד שטח של 143 מ״ר מקומת העמודים לקומת הגג החדשה שתיבנה והבקשה אושרה על ידי הוועדה המקומית.

אחד הדיירים, שהתנגד לתכנית, הגיש ערר על ההחלטה. במהלך הדיון העלתה יו״ר ועדת הערר ביוזמתה את השאלה האם בכלל ניתן לנייד את זכויות הבנייה. 

במאי 2020 ניתנה החלטתה של ועדת הערר בה בוטל האישור שניתן לפרויקט על ידי הוועדה המקומית. ועדת הערר קבעה כי אין אפשרות לנייד זכויות מקומת העמודים לקומת הגג אלא רק במקרה של סגירת קומת העמודים, מה שלא התבקש על ידי היזמית. 

בערעור שהגישה על ההחלטה טענה היזמית כי האופן בו פירשה ועדת הערר את תכנית המתאר שגוי ובלתי סביר. לדבריה, תכנית המתאר אינה מייצרת זכויות בניה חדשות כפי שסברה בטעות ועדת הערר, אלא היא מאחדת שני מהלכים תכנוניים (אישור זכויות בניה לקומת העמודים ואחר כך ניודם לקומות העליונות) למהלך תכנוני אחד.

ועדת הערר טענה כי תכנית המתאר הוסיפה שטחי בניה לצורך סגירה של קומה מפולשת אך ניוד תוספת שטח זה לקומות אחרות בבנין ניתן רק בהיתרים להריסה ובניה מחדש, מה שאיננו המקרה כאן, בו מדובר בחיזוק ללא הריסה.

מסקנה ברורה וחד משמעית

סגן נשיא בית המשפט לעניינים מנהליים בתל אביב, השופט חגי ברנר, קיבל את העתירה.

הוא קבע שקריאת הסעיף הרלוונטי בתכנית שחלה על הבניין מובילה למסקנה ברורה וחד משמעית שלפיה בפרוייקטים של חיזוק מבנים קיימים, יותר ניוד זכויות בין הקומות מכוחה של תמ"א 38, ובמקרה הספציפי של ניוד זכויות מקומת העמודים, יחושבו הזכויות המנויידות לפי 50% משטח הקומה.

כלומר, ניוד זכויות מקומת העמודים אל קומת הגג, כפי שהיזמית ביקשה לעשות וכפי שהוועדה המקומית התירה, הוא בהחלט אפשרי גם בפרוייקט של חיזוק מבנים קיימים ולא רק כשמדובר בפרוייקט של הריסה ובניה מחדש, כפי שטוענת ועדת הערר.

בתוך כך כתב השופט כי פרשנות ועדת הערר ״דחוקה ומאולצת עד מאוד״. בנוסף, עמדתה פוגעת פגיעה של ממש בכדאיות הכלכלית של חיזוק מבנים באזורים שהביקוש בהם נמוך יחסית, ויש בכך כדי לסכל את מטרת העל של תמ"א 38.

השופט סיכם כי הפירוש הנכון לתכנית הוא שבפרוייקטים של חיזוק מבנים קיימים יותר ניוד זכויות מקומת העמודים לקומות גבוהות יותר.

ועדת הערר חויבה בהוצאות בסך 20,000 שקל. 

• ב״כ העותרות: עו"ד יובל תמיר, עו"ד תמר איגרא
• ב״כ המשיבה: עו"ד מיכל פליגלר (שטיין)

בהכנת הכתבה לקחו חלק צוות העורכים של אתר פסקדין