הקונים ביטלו את הסכם המכר על סמך הודעה של השמאי שהדירה נבנתה ללא היתר. לאחר שהתברר שמדובר בטעות ויש היתר, הם חויבו בפיצוי מוסכם של 133 אלף שקל
בית משפט השלום בחיפה קבע לאחרונה כי רוכשי דירה שביטלו הסכם מכר בהסתמך על הודעת שמאי שלפיה הדירה נבנתה ללא היתר, הפרו את ההסכם. בדיעבד התברר כי יש היתר, אך ההסכם לא יצא לפועל והדירה נמכרה לאחרים. השופט אבישי רובס קבע שהיה על הקונים לבדוק את הנושא בעצמם ומדובר בהפרה יסודית. הוא חייב אותם לשלם למוכרים את הפיצוי המוסכם שנקבע בהסכם.
הסכם המכר נחתם ביוני 2017 ובו התחייבו המוכרים למכור לקונים דירה בקומה 19 בבניין משותף בחיפה. הקונים העבירו לבא כוח המוכרים צ'ק של כחצי מיליון שקל עבור התשלום הראשון, והוא נשמר אצלו בנאמנות עד לרישום הערת אזהרה לטובתם והמצאת מכתב כוונות מהבנק.
לפני שהתשלום הועבר למוכרים, הקונים פנו לשמאי מטעם הבנק שיערוך שומה לצורך קבלת משכנתה, והוא הודיע להם טלפונית כי הדירה נבנתה ללא היתר בניה.
משכך שלחו הקונים למוכרים מכתב התראה בו ציינו כי עקב היעדר היתר בניה ישנה מניעה משפטית לקיום ההסכם. הם דרשו מהמוכרים לתקן את ההפרה ולהציג היתר בניה כדין, ופנו במקביל לבנק בדרישה שלא יקבל ולא יעשה שימוש בצ'ק שמסרו לטובת התשלום הראשון.
המוכרים טענו בתגובה כי למיטב ידיעתם הדירה בנויה כדין והם לא מחויבים לפי ההסכם להציג היתר בניה, כך שאין כל עילה לביטול. הם דרשו לקיים את ההסכם והבהירו כי כבר קנו דירה חלופית מקבלן והתחייבו לשלם עבורה, והתנהלות הרוכשים עלולה לגרום להם נזקים.
בהמשך לכך הגישו הקונים תביעה בה ביקשו מבית המשפט שיצהיר על בטלות הסכם. במקביל המוכרים הגישו תביעה נגדית ועתרו לסעד של אכיפת ההסכם ופיצוי.
בין לבין, בדיקה משותפת של הצדדים מול עיריית חיפה העלתה כי הקומה בה ממוקמת הדירה נבנתה כדין והשמאי אף הוציא שומה שלפיה יש לדירה היתר.
בעקבות זאת הגישו הצדדים כתבי טענות מתוקנים. הקונים טענו שהדירה אמנם נבנתה בהיתר אך מומחה אחר מטעמם מצא בה חריגות בניה, כך שהמוכרים עדיין צריכים לפצותם.
המוכרים, שמכרו בינתיים את הדירה לצד שלישי, חזרו בהם מהדרישה לאכיפת ההסכם ותבעו רק פיצוי על כך שהקונים לא קיימו אותו.
לא בדקו בשקידה
השופט רובס קבע שהקונים הפרו את ההסכם פעמיים. פעם אחת כשלא שילמו את התשלום הראשון כפי שנקבע בהסכם ופעם שניה כשהודיעו על ביטולו מבלי שהייתה להם עילה – ומדובר בהפרות יסודיות.
הוא ציין כי מרגע שעלה אצלם חשד להיעדר היתר בניה, היה על הקונים לברר את הנושא מול הרשויות ולא לגלגל האחריות אל המוכרים. חוסר המעש מצדם והתעקשותם לדרוש מהמוכרים להציג אישור כתנאי לקיום החוזה, גרמו להם להפר אותו על בסיס סברה מוטעית שיש בידיהם עילה מוצדקת.
עוד נקבע כי הטענה החדשה של הקונים בדבר חריגות בנייה לא הוכחה והם העלו אותה רק כדי להצדיק בדיעבד את ביטול הסכם המכר על ידם.
בתוך כך נדחתה הודעת צד ג' שהגישו הקונים נגד השמאי שהטעה אותם. נקבע כי הוא אכן התרשל בתפקידו, אך אין קשר סיבתי בין הטעות שלו לבין בחירתם שלא לקיים את ההסכם.
נפסק שהקונים ישלמו למוכרים את הפיצוי המוסכם שנקבע בהסכם בסך 133,430 שקל. כמו כן הם חויבו בשכ"ט עורך דין והוצאות בסך 17,000 למוכרים, ו-8,000 שקל לשמאי.
- ב"כ המוכרים: עו"ד א. מנחם
- ב"כ הקונים: עו"ד מ. חלאילה
- ב"כ השמאי: עו"ד א. אמודאי
עו"ד גיא מדמוני לנדאו
עוסק/ת ב-
מקרקעין ונדל"ן
** הכותב/ת לא ייצג/ה בתיק.
המידע המוצג במאמר זה הוא מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר/ת ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.
בהכנת הכתבה לקחו חלק צוות העורכים של אתר פסקדין