אינדקס עורכי דין | פסיקה | המגזין | טפסים | פסקדין Live | משאלים | שירותים משפטיים | פורום עורכי דין נגישות
חיפוש עורכי דין
מיקומך באתר: עמוד ראשי >> מגזין >> דיני מקרקעין >> עסקאות נדל״ן: מתי מותר לגבות מכם דמי תיווך?

עסקאות נדל״ן: מתי מותר לגבות מכם דמי תיווך?

מאת: עו״ד שוש ריבר | תאריך פרסום : 30/05/2021 17:01:00 | גרסת הדפסה
עו״ד שוש ריבר (אילוסטרציה חיצונית: LinkedIn Sales Solutions, Unsplash)

עסקאות נדל״ן הן מורכבות ומאתגרות. שירותי תיווך הם בעלי חשיבות עצומה לרוכשי הדירות והחוק קובע מספר תנאים מהותיים לקבלת דמי תיווך. מה חשוב לבדוק לפני שמשלמים? 

לצורך הסדרת נושא התיווך בעסקאות נדל״ן נחקק בשנת 1996 חוק המתווכים שלפיו מתווך זכאי לדמי תיווך מלקוח אם התקיימו הדרישות הבאות:

  1. הוא בעל רישיון בתוקף.
  2. יש בידיו חוזה התקשרות למתן שירותי תיווך, הכולל את הפרטים הנדרשים לזיהוי הנכס, הצדדים המתקשרים, סוג העסקה, המחיר המבוקש לביצוע העסקה, ושיעור דמי התיווך המוסכמים.
  3. הוא היה ה"גורם היעיל" להתקיימות העסקה.
  4. המתווך פעל בנאמנות כלפי הלקוח.

כלומר, מתווך זכאי לדמי תיווך אם הוא מתווך מורשה, אם נחתם בינו לבין המזמין חוזה להזמנת שירותי תיווך, ואם הוא היה "הגורם היעיל" שהוביל לכריתתו של חוזה מקרקעין.

בהקשר זה חשוב להדגיש כי רק מתווך בעל רישיון תיווך, שעבר את הבחינות, ושילם את האגרה השנתית ייחשב כבעל רישיון בתוקף.

לעתים מתעוררת מחלוקת האם יש זכאות לדמי תיווך. 

אי אפשר ״להשאיל״ רישיון

באחד המקרים שהגיע לבית המשפט נחתם בין הצדדים הסכם תיווך. לימים התברר כי מי שתיווך את העסקה לא היה בעל רישיון בתוקף, אלא פעל תחת שמו של מתווך פעיל אחר. כאשר הלקוח סירב לשלם את דמי התיווך, קיבל בית המשפט את עמדתו. בית המשפט קבע, כי מתווך איננו יכול להעביר את פעולת התיווך לאחר שאינו מוסמך או ל"השאיל" את שמו לאחר – שאינו עובדו. "מושאל" כזה לא יהיה זכאי לדמי תיווך, גם אם היה הגורם היעיל להתקשרות.

במקרה נוסף, סירב קונה לשלם את דמי התיווך בטענה, כי השירותים ניתנו על ידי "יועץ נדל"ן" שפעל תחת שמו של מתווך שלא היה מעורב בעסקה. גם כאן נדחתה דרישת המתווך לתשלום דמי תיווך ונפסק כי הסכם התיווך התייחס למי שאינו מתווך בעל רישיון תקף, אשר לא הזדהה כמתווך, והחתים לקוח צרפתי על הסכם תיווך בעברית.

ערך גורלי

העיקרון הבסיסי הוא שהשרות שניתן על ידי מתווך הוא בעל ערך גורלי לרוכשי הדירות, המשקיעים ברכישת דירה את עיקר חסכונותיהם ורכושם, ועל כן מוצדק לדרוש ממציע השירותים רמה מקצועית ורמת אמינות גבוהה.

לכן, שלא כבמקרים אחרים שלפיהם ניתן להוכיח קיומה של התקשרות חוזית בעל פה, בראיות חיצוניות, בנוגע לשרותי תיווך חובה להציג חוזה בכתב המכיל את פרטי הצדדים.

בפרשת עמית מזרחי נ' אהוד מרקוביץ הבהיר בית המשפט העליון מספר עקרונות. ראשית, אומצה הגישה המאפשרת הגמשה של דרישת הכתב בחוזי תיווך במקרים מסוימים והשלמה של פרטים חסרים. בפסק הדין נקבע כי רק במצבים שבהם הפרטים החסרים בכתב לא היו כרוכים בחוסר ודאות באשר לזיהויו של החייב, לזיהויו של הנכס ולשיעורם של דמי התיווך אפשר לשקול השלמה עם חסרונם. נקבע כי כאשר ניכר כי הרוכש מבקש להיתלות בחסרים מסוימים בחוזה התיווך בחוסר תום לב, אין מקום לעמוד על דרישת הכתב בהיבט זה באופן דווקני. כאשר מדובר בעסקת תיווך שעניינה רכישה על-ידי גורם עסקי, כאשר היקפה של העסקה או אף זיהוים של המקרקעין המיועדים לרכישה עשויים להשתנות, ניתן להקל בפירוט הנדרש.

עוד נקבע, כי כאשר חוזה התיווך מחייב פרשנות, יש להעדיף את הפרשנות המקלה עם הלקוח.

השופטים הבהירו כי במקרי קיצון בלבד ניתן יהיה לוותר כליל על הדרישה הבסיסית לקיומו של חוזה תיווך בכתב, אך מדובר במקרים חריגים ביותר שכן אחרת החוק ירוקן מכל תוכן, תוך פגיעה בתכלית של הסדרת שוק התיווך ובהגנה הנדרשת על מי שנזקקים לשירותי תיווך.

מכאן, שההקפדה על קיומו של חוזה תיווך בכתב הכולל את הפרטים הקבועים בחוק ובתקנות היא הכלל. במקרים שבהם קיים חוזה תיווך בכתב, אך הוא חסר פרט זה או אחר, על המתווך יהיה מוטל להראות כי יש לאפשר בנסיבות העניין את השלמתו של פרט זה (למשל באמצעות מסמך אחר או על סמך פרטים שמסירתם על-ידי המתווך הוכחה). 

מתווך שזהו עיסוקו אמור להיות מודע לחובתו להחתים את לקוחותיו על חוזה תיווך כדין, דרישה שאינה מורכבת כל עיקר. אם אינו עושה כן הסיכון הכרוך בכך אמור להיות מונח לפתחו.

״הגורם היעיל״

כאמור, דרישה נוספת מהמתווך היא שהוא יהיה הגורם היעיל שהביא לביצוע העיסקה. 

על פי הפסיקה, מתווך ייחשב כ"גורם היעיל" שהוביל לעסקת המקרקעין לפי הנסיבות: מה מידת הקירבה בין ההצעה המקורית שבה היה מעורב המתווך לבין החוזה הסופי; מה מידת הקירבה בין ההצעה המקורית לבין החוזה הסופי מבחינת תנאי התשלום ושיעוריו; משך הזמן שחלף בין מועד ההצעה המקורית לבין מועד סיום העסקה; מידת האינטנסיביות של פעולות המתווך; קיומו של גורם נוסף שסייע לצדדים בהשגת החוזה, ומידת מעורבותו; תשלום דמי התיווך על ידי הצד השני לעסקה ושיעורם; זהות הצדדים המנהלים את המשא ומתן כמצביעה על שמירת הזיקה הסיבתית וכן הסתמכות הצדדים על ידיעה קודמת של מהלכי המשא ומתן.

על כל אלה, יש לקיים דרישה נוספת והיא ש"מתווך במקרקעין יפעל בנאמנות, בהגינות ובדרך מקובלת, וימסור ללקוחו כל מידע שיש בידו בעניין מהותי הנוגע לנכס נשוא עסקת התיווך. מתווך לא יתווך בעסקת מקרקעין אם יש לו ענין אישי במקרקעין או בעסקה, אלא אם כן גילה ללקוחו את ענינו האישי כאמור וקיבל את הסכמת הלקוח לכך בכתב.

על רקע כל האמור אנו למדים יש להקפיד, הקפדה מלאה, על הוראות חוק המתווכים לא רק מטעמים משפטיים פורמאליים אלא גם בשל תרומתם למניעת סכסוכים הנוגעים לדמי התיווך ומסבים עוגמת נפש והוצאות כבדות לכל הצדדים המעורבים.

*עו"ד שוש ריבר עוסקת בנדל"ן ותכנון ובניה

המידע המוצג במאמר זה הוא מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר/ת ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.

גולשים בסלולרי? לשירות מיידי מעורך דין הורידו את Get Lawyer
אתר המשפט הישראלי "פסקדין"

קטגוריות


שאל את המשפטן
יעוץ אישי שלח את שאלתך ועורך דין יחזור אליך
* *   
   *
 


תגובות

הוסף תגובה
אין תגובות
שירותים משפטיים





עורכי דין בתחום דיני מקרקעין באזור :
ערים נוספות
ערים נוספות
ערים נוספות
ערים נוספות
ערים נוספות
ערים נוספות











כתבות נוספות בתחום דיני מקרקעין

כל הזכויות שמורות לפסקדין - אתר המשפט הישראלי
הוקם ע"י מערכות מודרניות בע"מ