מזרחי נ' מרקוביץ ואח'

השופטת ד' ברק-ארז:

1.  מתווך היה מעורב במשא ומתן שקדם לעסקת מקרקעין גדולה בפתח תקווה. מהו היקף זכאותו לדמי תיווך בנסיבות העניין? זו השאלה שנדונה בפנינו בגדרם של שני ערעורים, ונגזרו ממנה שאלות משנה נוספות שעניינן גובהם של דמי התיווך וזהותם של החייבים בהם, בשים לב לכך שהקרקע נרכשה על-ידי קבוצה שכללה מספר חברים.

התשתית העובדתית בקיצור

2.  מקורם של הערעורים שבפנינו בתביעה שהגיש מתווך המקרקעין עמית מזרחי (להלן: מזרחי) לתשלום סכומים אשר לשיטתו מגיעים לו כדמי תיווך בגין עסקת מקרקעין גדולה. התביעה הוגשה הן נגד שתיים מן החברות שרכשו את המקרקעין – ל.י.ס נכסים בע"מ (להלן: חברת ל.י.ס) ואייל טביב בע"מ (להלן: חברת טביב) – והן נגד מי שפעלו בשמן והיו, בעיקרו של דבר, בעלי השליטה בהן (בהתאמה) – אהוד מרקוביץ (להלן: מרקוביץ) ואייל טביב (להלן:טביב). יצוין כבר עתה כי תביעתו של מזרחי התקבלה רק כנגד חברת ל.י.ס, ואף זאת באופן חלקי בלבד, וכך בפנינו שני ערעורים – ערעורו של מזרחי עצמו (ע"א 3384/16) וערעורה של חברת ל.י.ס (ע"א 3894/16).

3.  תביעתו של מזרחי הוגשה בקשר לעסקה של רכישת מקרקעין בתחומי העיר פתח תקווה. מקרקעין אלה היו חלק ממתחם שהיה מצוי בבעלותה של חברת פריגו ישראל יזום והשקעות בע"מ (להלן: פריגו) ואשר משתרע על כ-20 דונם. פריגו ביקשה למכור את המתחם כמקשה אחת, ומזרחי פעל לארגן קבוצת רוכשים על מנת לאפשר זאת.

4.  בסופו של דבר, בחודש יוני 2013 מכרה פריגו את המתחם כולו למספר רוכשים (שיכונו ביחד גם: קבוצת הרכישה) בתמורה לסך כולל של 33.5 מיליון שקל. שני חלקים מהמתחם (ששטחם הוא 4.91 דונם) נרכשו על-ידי רוכשים שאינם מענייננו. שאר חלקיו של המתחם (ששטחם הוא 15.48 דונם) נרכשו על-ידי חברת ל.י.ס וחברת טביב בתמורה לסך של 21 מיליון שקל. חלקים אלה הם העומדים ביסודו של ההליך הנוכחי, וזאת בזיקה לחוזה תיווך שנחתם ביום 19.9.2012 (להלן: חוזה התיווך) בין מזרחי לבין מרקוביץ, שחברת ל.י.ס נשלטת כאמור על-ידו ביחד עם אשתו. עוד יצוין כי טביב, שכאמור הוא בעל השליטה בחברת טביב, פעל לצדו של מרקוביץ בחלק מן התקופה הרלוונטית.

5.  חוזה התיווך שנחתם בין מזרחי למרקוביץ נסב על שטח של 9.5 דונם בלבד שמזרחי הציע למרקוביץ לרכוש באותה עת בתמורה לסך של 12 מיליון שקל (להלן: חוזה התיווך). כן יש לציין כי בטיוטת חוזה שהכין מזרחי ביום 10.9.2012 והוצגה למרקוביץ נכתב כי מחירו הכולל של הנכס, דהיינו מחירו עבור כלל הרוכשים, עומד על סך של 38.25 מיליון שקל. בחוזה התיווך צוין כי דמי התיווך יהיו בשיעור של 2% מסכום הרכישה בפועל, וכן כי מרקוביץ ישלם למזרחי סכום נוסף אם יצליח האחרון להפחית מהמחיר האמור לעיל. בהקשר זה צוין בחוזה כי ייתכן שמזרחי יצליח להפחית את המחיר מסך של 12 מיליון שקל וכי במקרה זה ישלם לו מרקוביץ סכום נוסף שישקף את גובה ההפחתה.

6. ביום 9.10.2012 פנה מזרחי לעורך דין על מנת שיכין הסכם שיתוף שעליו יוחתמו הרוכשים המיועדים וכן על מנת שייצג את הקבוצה בחוזה הרכישה מול פריגו. בהמשך לכך, ביום 15.10.2012 שלח מזרחי למרקוביץ ולמי שהיו באותה עת הרוכשים הפוטנציאליים טיוטה של הסכם השיתוף, על מנת להחתימם עליו (להלן: הסכם השיתוף), וכן את הסכם שכר הטרחה של עורך הדין ואת תוכנית החלוקה המעודכנת של הנכס. לפגישה שנערכה אצל עורך הדין בהמשך הגיע גם טביב, שהצהיר כי מרקוביץ והוא פועלים כגוף אחד.

7. החל מחודש דצמבר 2012, עיכבה פריגו את המשא ומתן בקשר למכירת הנכס על רקע החשש מזיהומי קרקע, והתחייבה בפני מזרחי כי אינה מקיימת משא ומתן עם גורמים נוספים. סקר הקרקע שהזמינה פריגו התקבל בסוף חודש פברואר 2013. מזרחי עדכן בכך את מרקוביץ ואת טביב. עוד יצוין כי בהמשך, בחודש מרץ 2013, נערכה פגישה בין טביב לבין נציג של פריגו, שווידא כי טביב נמנה על קבוצת הרכישה של מזרחי, ואף אימת זאת מול האחרון.