ערר שהגישו מספר חברות נדל"ן, הביא לביקורת של בית המשפט על מנהל מיסוי מקרקעין בחדרה, שהתעקש לחייבן במס רכישה ומס שבח על סיחור באופציה לרכישת קרקע, כאילו רכשו ומכרו אותה. השופטת פטרה אותם מכל תשלום.
השופטת אורית וינשטיין בשבתה כיו"ר ועדת הערר שליד בית המשפט המחוזי בחיפה, קיבלה עררים שהגישו חברות "סטאר לייט (השרון) - משחקים פיננסיים עתידיים", ו"קרקעות ישראל שיווק נדל"ן", נגד מנהל מיסוי מקרקעין חדרה, וביטלה שומות מס רכישה ומס שבח שהטיל עליהם המנהל.
לאורך פסק דינה מתחה השופטת ביקורת על עמדת המנהל, ואף חייבה אותו לשלם לחברות-העוררות הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך 120,000 שקל.
הסוגייה שעמדה על הפרק היתה האם יש לחייב במס מי שקיבל אופציה ייחודית לסיחור של קרקע מסוימת מבעל הקרקע, וסחר אותה לקבוצה של רוכשים שמימשו את האופציה ורכשו את הקרקע.
תוך הפניות לפסק דין שניתן לפני כחודשיים ועסק באותה שאלה, השופטת וינשטיין הבהירה כי לפי חוק מיסוי מקרקעין, בתנאים מסוימים מתן אופציה במקרקעין הוא מהלך פטור ממס שבח ומס רכישה.
העוררות, שיוצגו על ידי עו"ד אהוד פורת, טענו כי על פי מערכת החוזים בינן לבין חברי קבוצת הרוכשים ובין חברי הקבוצה מול בעל הקרקע – כל מה שעשו העוררות הוא לסחור את האופציה שהייתה להן, לחברי קבוצת הרוכשים. לכן נטען כי מדובר בסיחור פטור ממס לפי חוק מיסוי מקרקעין.
כלומר העוררות טענו כי לא רכשו ולא היה להן כל עניין לרכוש את הקרקע לעצמן, אלא מטרתן היתה לשווק את האופציות לרכישת המקרקעין לצדדים אחרים, בעוד שהמשיב מבקש לייצר "יש מאין" סיבוב נוסף של קנייה ומכירה בגין עסקה שלא היתה, על מנת לגבות מס רכישה בכפל.
המשיב, שיוצג על ידי עו"ד רונית ליפשיץ, טען כי המהות האמיתית של העסקה היתה רכישת הזכויות במקרקעין על ידי העוררות – עסקה החייבת במס רכישה – ולאחר מכן למכור חלק מהקרקע לקבוצת רכושים – עסקה החייבת בתשלום מס שבח.
לשיטתו, מכלול ההסכמים (הסכם אופציה, הסכם לשמירת הכספים בנאמנות ועוד), מעיד על עסקה למכירת הקרקע ולא על עסקה לסיחור כתב אופציה. לטענתו, לרוכשים לא הוענקה זכות ברירה אמיתית, וזכות זו למעשה נותרה בידי העוררות שעשו שימוש בכוחן למימוש האופציה ומכירות זעויות לרכושים באמצעות "נאמן".
ללא דיון ראוי
אלא שהשופטת וינשטיין קבעה כי "אין מקום לקבל כלל את הפרשנות של המשיב המייחסת לעוררות עסקה שכלל לא באה לעולם, דהיינו רכישה של המקרקעין טרם סיחור האופציה לקבוצת הרוכשים", וציינה כי מטעם המנהל לא נמסרו "תשובות משכנעות".
מטעם החברות העידו מנהל השיווק של החברות-העוררות, וכן עורכת דין שטיפלה בפרויקטים המדוברים, וערכה את מערכת החוזים. לאחר שהציגה את העדויות, השופטת שוכנעה כי הכוונה של החברות אכן היתה לסחור באופציה שרכשו מבעל המקרקע, על מנת לעשות רווח מהסיחור, אך בפירוש לא לרכוש את המקרקעין בעצמן.
השופטת אף ניתחה את טענות המנהל והבהירה כי פרשנותו לגבי ההסכמים והחוזים שנחתמו בין המעורבים, אינה מאפשרת למעשה לסחור באופציות למקרקעין לקבוצות רוכשים ללא תשלום מס, כפי שהחוק מתיר.
על כן השופטת סברה כי עמדת המנהל "עומדת בניגוד בוטה" לנוסח החוק וגם לתכליתו – עידוד יזמות נדל"ן ויצירת גמישות מסחרית.
השופטת אף מתחה ביקורת על עמדתו הקטגורית בנושא, וציינה כי "ספק גדול אם התקיים במקרה דנן דיון ראוי וכדין בהשגות העוררות".
לקריאת פסק הדין ו"ע 69456-01-18
המידע המוצג במאמר זה הוא מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר/ת ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.
בהכנת הכתבה לקחו חלק צוות העורכים של אתר פסקדין