אינדקס עורכי דין | פסיקה | המגזין | חקיקה | כתבי טענות | טפסים | TV | משאלים | שירותים משפטיים | פורום עורכי דין נגישות
חיפוש עורכי דין
מיקומך באתר: עמוד ראשי >> מגזין >> תחום >> מי יציל את הבית שלי?

מי יציל את הבית שלי?

מאת: צבי מונדשיין, עו"ד וכלכלן | תאריך פרסום : 04/07/2007 12:00:00 | גרסת הדפסה

רכישת דירה הנה אחת העסקאות החשובות והמשמעותיות בחיי רוב בני האדם. דרך נפוצה ומקובלת למימוש החלום, הנה לקיחת משכנתא בנקאית תמורת שעבוד הדירה כבטוחה להחזרת כספי המשכנתא .

נטילת משכנתא, מלווה בחתימת הלווים על הררי מסמכים אשר האדם הסביר אינו מתמצא בהם. על הבנק מוטלת החובה להסביר ללווים את משמעות חתימתם על המסמכים.

למרות שטענת "לא קראתי את המסמך", לא תעמוד ללווים, הרי שפעמים הופטרו לווים מתשלום חובם תוך מתיחת ביקורת על הבנק כי לא הסב את תשומת לב הלווים לסעיפים משמעותיים וקרדינלים, אשר היו חייבים להישקל טרם חתימת הלווים על מסמכי ההלוואה או המשכנתא.

אחד הסעיפים החשובים המופיע תדיר במסמכי משכנתא ובמסמכי ההלוואה ,ואשר משמעותו חורגת ממקומו שהוקצה לו, הנו סעיף "וויתור על הזכות לדיור חלוף". מדובר למעשה בסעיף אשר יש בו כדי לגרום למצב בו הלווים נוטלי ההלוואה, יעמדו ביום סגריר, יום בו יידרשו לפרוע את חובם בלא שזה יעלה בידם, ללא קורת גג כלשהי לראשם, מצב אשר כלל לא בטוח כי הלווים היו מודעים לו בעת חתימתם על המסמכים.

סעיף 38 לחוק ההוצאה לפועל, התשכ"ז- 1967 , קובע: "(א)           היו המקרקעין שעוקלו משמשים, כולם או מקצתם, בית מגורים לחייב, רשאי ראש ההוצאה לפועל להורות על מכירת המקרקעין ועל פינוי החייב ובני משפחתו הגרים עמו מהמקרקעין, ובלבד שהוכח תחילה, להנחת דעתו, שיהיה לחייב ולבני משפחתו הגרים עמו מקום מגורים סביר, או שהועמד לרשותם סידור חלוף."

סעיף זה מאפשר למעשה לראש ההוצל"פ להפעיל שיקול דעת בבואו לקבוע האם רשאי בעל המשכנתא, לפנות את הדרים בנכס בלא לספק להם מקום מגורים סביר או דיור חליפי. מצב זה בא לאזן בין זכותו של הנושה לגבות את חובות ממכירת הנכס כשהוא פנוי מכל אדם, ובין הזכות האלמנטרית הבסיסית ביותר של כל אדם למנוע מצב בו הוא ומשפחתו ייזרקו לרחוב ללא קורת גג.

בסעיף 38 (ג) לחוק נקבע :" הוראות סעיף קטן (א) יחולו גם על ביצועה של משכנתה, או מימוש של משכון, זולת אם נרשמה המשכנתה לפני תחילת חוק זה, או אם פורש בשטר המשכנתה או בהסכם משכון שהחייב לא יהיה מוגן לפי סעיף זה.".

כלומר, במקרה בו פורש בהסכם המשכון כי החייב לא יהיה מוגן לפי סעיף זה, הרי שהכח ניתן בידי הצדדים להסכם, להתנות על האמור בסעיף א, ולקבוע כי לדידם, יש הזכות בידי הנושה לממש את הנכס בלא לדאוג לדיור חלופי או מקום מגורים סביר ללווים.

לאור סעיפים אלו (ובמשולב עם סעיף 33 לחוק הגנת הדייר) והתיקונים שנלוו להם, החלו הבנקים נותני האשראי להוסיף כבדרך שגרה למסמכי ההלוואה והמשכנתא, סעיף לפיו בהתרחש מאורע המקנה לבנק זכות להיפרע מהנכס באמצעות מימושו, מוותר החייב על זכותו לדיור חלופי. בתיהמ"ש מצידם, פרשו באופן מצומצם ודווקני את השימוש בחריג המופיע בסעיף ג, ודרשו מהבנקים להקפיד הקפדה יתירה על מתן הסבר הולם לחייב על משמעות הסעיף והשלכותיו, וכן על החתמתו באופן ספציפי על סעיף זה, באופן מובדל מחתימתו הכוללת על המסמכים.

במקרה שנדון בפני ביהמ"ש המחוזי בחיפה במסגרת המרצת פתיחה 231/06 מיום 21.3.07, ביקש הבנק הנושה לממש את זכותו לפי האמור בשטרי המשכנתא ובמסמכי ההלוואה, ובהסתמך על סעיף 22(א) להסכם, לפנות את החייבת מביתה לאחר שזו, עקב מצבה האישי הקשה, פיגרה בהחזרי התשלומים. באותו סעיף נאמר:" הלווה מסכים ומצהיר בזה כי במקרה של הוצאה לפועל של המשכנתה הוא לא יהיה מוגן וכן לא יהיה מוגן כל מי שמחזיק מטעמו בנכס כולו או בחלקו, לפי הוראות סעיף 33 לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב], תשל"ב – 1972, לפי הסעיפים 38 ו- 39 לחוק ההוצאה לפועל, תשכ"ז – 1967 או לפי כל דין אחר המאפשר התנאה על הוראות החוקים הנ"ל והוא יהיה אחראי לפינוי המידי של הנכס ומסירתו לבנק פנוי מכל חפץ ואדם".

סעיף דומה הוחל גם בשטר המשכנתא עליו חתמה החייבת. לאור זאת, החל הבנק לנקוט בהליכים למימוש המשכנתא.

מנגד, טענה החייבת כי בשעת חתימתה על המסמכים לא ידעה לקרוא עברית, וכי לא הוסברה לה משמעות חתימתה על הוויתור לדיור חלוף והשלכותיו, כך שלמעשה הבנק הנושה לא עמד בחובותיו כפי שאלו הותוו בפסיקה.

ביהמ"ש, לאחר ניתוח המצב העובדתי, הגיע למסקנה כי החייבת אכן ידעה גם ידעה על הסעיף, וכי מהותו הוסבר לה באופן מפורש, אם ע"י פקידת הבנק שעדותה לא נסתרה, ואם ע"י עורכת דין מטעם החייבת דוברת רוסית, אשר העידה כי כדבר שבשגרה היא מסבירה ללקוחותיה משמעות חתימתם על ההסכמה לוויתור על הדיור החלוף, ואף מקצינה ואומרת כי הבנק לא יספק "אפילו אוהל" למגורי החייב.

בשל כך, נדחו טענות החייבת בדבר אי ידיעתה את משמעות הסעיף.

בשלב זה לכאורה הסתתמו טענות החייבת, אולם ביהמ"ש מצא מקום להתגדר בו, ולשטוח את משנתו הסוציאלית תוך בחינת המצב הקיים בשוק המשכנתאות, מצב אשר יש בו כדי להשפיע על ציבור רחב של לווים:

טיבם של חוזים למתן הלוואות לדיור, שהם נעשים לתקופה ארוכה של 15-20 שנה ואף ליותר. חוזים ארוכי טווח אלו, אינם מתחשבים בשינויים החלים במהלך חיי ההלוואה גם כאשר נסיבות חיי הלווים משתנים מקצה לקצה. הבעייה נוצרת כאשר נסיבות חיי הלווים משתנים לרעה אשר יש בה כדי להשפיע באופן מהותי על יכולת הפירעון שלהם. מצב זה אינו נלקח בחשבון בעת חתימת הלווים על מסמכי ההלוואה, ואך הבנק אינו נותן דעתו על כך, אם במודע ואם שלא במודע, בעת עריכת המסמכים.

ידיעה שיפוטית היא, כי בכל חוזה ההלוואה ובכל שטרי המשכנתא הנעשים ע"י הבנקים, קיימות התניות המסירות את הגנת הדיור החילופי, תוף יצירת מצבים אבסורדיים כגון: יחס שווה למי שרכש דירת שיכון לעומת מי שרכש דירה מפוארת, חלות ההתנייה על עולה חדש אשר זה מקרוב בא, ובצר לו אין לו למי לפנות, לעומת חייב אשר עשויים להיות לו נכסים נוספים או עזרה אחרת.

למעשה, אומר ביהמ"ש, הבנקים נותני האשראי עיקרו ומחקו מספר החוקים את הגנת הדיור החלופי, אותה קבע המחוקק מטעמים סוציאליים, וכאן קם ביהמ"ש וזועק את זעקת החייבים, תוך שהוא מסתמך על חוק יסוד: כבוד האדם וחירותו וחוק החוזים, וקובע כי ביטול הגנת הדיור באופן גורף, ללא התחשבות בנתוניו האישיים של החייב הלווה, אינו מידתי ואינו עומד בקריטריונים המצוינים בחוק היסוד שהוזכר לעיל, למרות האפשרות הסבירה כי מי שישא בסופו של דבר בעלות הנוספת בגין החיוב לדאוג לדיור חלוף, הנו הציבור הרחב.

הגנת הדיור החלופי אינה שוללת מהבנק הנושה את זכותו להיפרע מתוך הנכס הממשוכן, אולם תבטיח כי החייב לא ישאר ללא קורת גג, תוך הטלת העלות הנוספת על החייב, שהרי ממילא גם אדם הנזרק לרחוב, נופל על גב הציבור במסגרת מימון הדיור הציבורי.

ביהמ"ש ער לעובדה כי התערבותו בתניות החוזיות בין הצדדים אשר נערכו באופן חופשי וולנטרי, אינה פשוטה כלל וכלל, אולם כאמור, בנסיבות המקרה דנן, אין מנוס מהתערבותו האקטיבית של ביהמ"ש בחופש החוזים, והוא קובע כי אין לפנות את החייבת מדירתה הקודמת בלא שתהיה לה קורת גג אחרת במקום זו הקייימת.

אין ספק כי החלטה חשובה זו של ביהמ"ש, ומידה ותאומץ ע"י ערכאות ומותבים נוספים, תוכל לשמש עוגן והצלה, או לפחות פתח לאלו, לאותם חייבים אשר נקלעו למצב בו הם עומדים בפני האפשרות הממשית של פינוים מדירתם, ואשר נסיבות המקרה שלהם אכן יימצאו ראויים להתערבותו של ביהמ"ש.


לפסק הדין שאוזכר במאמר:

המרצת פתיחה 231/06 קורבנקוב נגד בנק הפועלים בע"מ


* הכותב הינו עו"ד בתאגיד בנקאי, עוסק בתחומי המשפט האזרחי: חוזים, נדל"ן תאגידים וכו', ומשלב בעבודתו את הייעוץ המשפטי באוריינטציה פיננסית כלכלית. בעל תואר ראשון בכלכלה ומנהל עסקים, לימודי תעודה בניתוח חברות.

** המידע המוצג במאמר הנו מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/או חוות דעת משפטית. המחבר ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.

*** המאמר פורסם באדיבות אתר לשכת עורכי הדין בישראל

המידע המוצג במאמר זה הוא מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר/ת ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.

גולשים בסלולרי? לשירות מיידי מעורך דין הורידו את Get Lawyer
אתר המשפט הישראלי "פסקדין"

חוקים קשורים

שאל את המשפטן
יעוץ אישי שלח את שאלתך ועורך דין יחזור אליך
* *   
   *
 


תגובות

הוסף תגובה
אין תגובות
שירותים משפטיים





חיפוש עורך דין לפי עיר :
ערים נוספות
ערים נוספות
ערים נוספות
ערים נוספות
ערים נוספות











כתבות נוספות

כל הזכויות שמורות לפסקדין - אתר המשפט הישראלי
הוקם ע"י מערכות מודרניות בע"מ