אינדקס עורכי דין | פסיקה | המגזין | חקיקה | כתבי טענות | טפסים | TV | משאלים | שירותים משפטיים | פורום עורכי דין נגישות
חיפוש עורכי דין
מיקומך באתר: עמוד ראשי >> מגזין >> תחום >> כתב ויתור לא מבטל את זכויות הדיירים

כתב ויתור לא מבטל את זכויות הדיירים

מאת: ד"ר אברהם בן עזרא, אינג' | תאריך פרסום : 28/12/2006 12:00:00 | גרסת הדפסה

חוק המכר (דירות) בא להוסיף זכויות לציבור רוכשי הדירות, ואין להתנות על חוק זה.

להלן נוסחו של סעיף 7א לחוק:

התניה - לטובת הקונה (תיקון התש"ן)

            7א.       אין להתנות על הוראות חוק זה, אלא לטובת הקונה.

מאחורי סעיף זה בחוק ישנה תפישת עולם, לפיה התכנון אינו מצטמצם בייעודו רק כלפי הקונה, אלא הוא נועד עבור הרבים, והיטיבה להבהיר זאת השופטת ד"ר נאוה דנון בת"א 10456/90 עוזר ששון ואח' נ' א' עבאדה בע"מ ואח', בית משפט השלום בחיפה, לא פורסם, מובא בספר "תכנון דירה כחוק" מאת א' בן עזרא בהוצ' "בורסי":

"על הקבלן מוטלת חובה חקוקה לבנות בהתאם לתקנות הבנייה, להיתר ולמפרטים. הקבלן מצווה לבצע בניה כחוק ובניה זו, במידה ואיננה חוקית, מהווה בכיה לדורות ופוגעת לא רק ברוכשים המקוריים של הדירות, אלא גם בכל מי שבא אחריהם, בשכניהם ובתושבי אותו רחוב, אותו רובע ואותה עיר".

ובכל זאת, יש מקרים בהם הסכם המכר כולל ויתור מרצון של קונה הדירה על זכויותיו, לטובת הקבלן, בצורה מפורשת ואף על פי שהקונה לא מתכחש לעובדה כי ויתר על זכויותיו לתבוע את הקבלן בגין ליקויי בנייה – בצוק העתים, בגלל רטיבות שחדרה לדירתו או ליקוי אחר שהטריד אותו במיוחד, ובעצת עורך דינו, הגיש תביעה משפטית נגד הקבלן.

מקרה כזה ארע בת"א 4471/04 טנמן ברוך נ' סלסיליה ובוני בנין פיתוח והשקעות בע"מ.

בפסק דין של השופטת אחימן יעל, נאמר :

"על פי סעיף ההצהרות בהסכם (ס' 2), הצהיר התובע כי ראה את הדירה ובדק את היתר הבנייה, המפרט הטכני ותוכניות הבניין ומצא אותם מתאימים לדרישותיו, תוך שהוא מוותר על כל טענת מום ביחס אליהם.

עוד נאמר בהסכם כי הדירה גמורה ומושלמת למגורים וכי הובאו לידיעת התובע קיומן של סטיות מהמפרט הטכני בהתאם לבנוי בדירה ביום מכירתה וזה מאשר כי סטיות אלה, אם תהיינה, לא תיחשבנה כהפרה וככל שקיימת אי התאמה בין התוכניות והתרשים לבין המצב הקיים, המצב הקיים הוא הקובע.

מעבר לכך נאמר בהסכם כי מחיר הדירה נקבע בהתאם למצבה ביום מכירתה וכי הדבר ידוע לתובע. הערה זו בדבר מחיר הדירה כתואם את מצבה מופיע פעם נוספת בסעיף 5 סיפא להסכם".

יובהר, כי לו בית המשפט היה משתכנע כי במצב זה איבד הקונה את זכויותיו, היה הדבר נוגד את סעיף 7 א לחוק המכר (דירות), שכן, התניה שנכללה בהסכם, הייתה גוברת על זכויות הקונה כפי שהן כתובות בסעיף 4 לחוק, הקובע לאמור:

"אי-התאמה (תיקון התש"ן)

4.         (א)        המוכר לא קיים את חיוביו כלפי הקונה אם התקיים אחד מאלה:

(1)        הדירה או כל דבר שבה (להלן - הדירה) שונים מן האמור במפרט, בתקן רשמי או בתקנות הבניה;

(2)        תוך תקופת הבדק התגלתה אי-התאמה בדירה, זולת אם הוכיח המוכר שאי-ההתאמה נגרמה בשל מעשה או מחדל של הקונה; (3)      תוך תקופת האחריות התגלתה בדירה אי-התאמה והקונה הוכיח שמקורה בתכנון, בעבודה או בחומרים;

(4)        התגלתה, אף לאחר תקופת האחריות, אי-התאמה יסודית שבגללה אין הדירה מתאימה ליעודה;

(5)        בנסיבות הענין היה על המוכר לתת לקונה אזהרות בדבר תכונות מיוחדות של הנכס או הוראות תחזוקה ושימוש, והן לא ניתנו או שאין הן מתאימות. (ב)    אי-קיום חיוב כאמור בסעיף קטן (א) יראו כאי-התאמה כמשמעותה בחוק המכר, התשכ"ח-1968.

(ג)         לענין סעיף זה -

"אי-התאמה יסודית" - אי-התאמה בחלקי הבנין הנושאים ומעבירים עומסים מכל סוג לקרקע הנושאת את הבנין והנוגעת להבטחת יציבותו ולבטיחותו; "תקופת בדק" - תקופה הקבועה בתוספת, שתחילתה בעת העמדת הדירה לרשות הקונה;

"תקופת אחריות" - תקופה של שלוש שנים שתחילתה בתום תקופת הבדק"

ואכן, בית המשפט ניתח את זכויותיו הקבועות והבלתי מותנות של קונה הדירה, זכויות שמוקנות לו על פי חוק המכר (דירות) ללא כל קשר עם החוזה וסעיפיו. על מנת שהקבלן יוכל להסתמך על ויתור מטעם הקונה, הוא צריך לפרט מה לקוי בדירה פרט לפרט, ומה בדיוק, ובמה, אינו תואם למפרט או לתוכנית.

ויתור על אי התאמה לחוק – לא יהיה בר תוקף.

ויתור כוללני ובלתי מפורט – אינו ויתור הגובר על חוק המכר (דירות) לאור סעיף 7 א שבו.

ובלשון בית המשפט בתיק טנמן הנ"ל:

"לו היו הנתבעים מצרפים להסכם את התיאור הנכון של הדירה (AS IS) ואי ההתאמות היו מסומנות על גבי תוכנית הדירה והמיפרט וככל שאלה לא היו עומדים בסתירה לחוק יתכן וטיבו של הדיון כאן היה משתנה.

ודוק. האבחנה המוצעת כאן איננה פורמאלית כלל ועיקר. צימצום יכולת ההתנייה כנגד הוראות חוק המכר דירות נועד מהותית להבטיח את ההיבטים הבטיחותיים של הבנייה (לפיכך לא ניתן לוותר על החובה לבנות לפי התקנים) ובנוסף את האיזון שבין מעמדו של המוכר למעמדו של הקונה המגדיר את המידע הנמסר לקונה עפ"י השתתפותו בפרטי המיפרט (לפיכך לא ניתן להתנות על קיומו של מיפרט מלא)".

נראה, כי יש התאמה בין דעת בית המשפט כפי שהובעה בתיק עוזר ששון, לבין דעת בית המשפט כפי שהובעה בתיק טנמן.

סיכום הדברים הוא, כי לאור סעיף 7 א לחוק, אין להתנות על חוזה המכר תוך הרעת תנאי הדייר.

התניה שיתכן ותחול, צריכה שלא להוות אי התאמה לכל דבר חיקוק שהוא, ובנוסף, צריכה להיות מצוינת במפורש, ואין להסתפק באמירה כללית של ויתור גורף.


* מהנדס בניין ומתכנן עירוני, מומחה לתחיקת הבנייה. מחברם של ספרי משפט והדרכה בתחום התכנון והבנייה. דואר אלקטרוני: bezra@inter.net.il

אתר: www.benezra.co.il

** המידע המוצג במאמר הנו מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/או חוות דעת משפטית. המחבר ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.

המידע המוצג במאמר זה הוא מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר/ת ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.

גולשים בסלולרי? לשירות מיידי מעורך דין הורידו את Get Lawyer
אתר המשפט הישראלי "פסקדין"

חוקים קשורים

שאל את המשפטן
יעוץ אישי שלח את שאלתך ועורך דין יחזור אליך
* *   
   *
 


תגובות

הוסף תגובה
אין תגובות
שירותים משפטיים





חיפוש עורך דין לפי עיר :
ערים נוספות
ערים נוספות
ערים נוספות
ערים נוספות
ערים נוספות
ערים נוספות











כתבות נוספות
יריקה ישירה בפרצוף הדרוזי
עו"ד עלי שקיב (שכיב)

כל הזכויות שמורות לפסקדין - אתר המשפט הישראלי
הוקם ע"י מערכות מודרניות בע"מ