אחריות קבלן לליקויי בניה למרות תנית ויתור מצד הקונה

מבוא:

פרטיכל בית המשפט משקף את הסכמתם הדיונית של הצדדים למתן הכרעה על בסיס קביעות מומחה בית המשפט בחוות דעתו וטיעוני הצדדים.

הגדרת המחלוקת:

המחלוקת העיקרית בין הצדדים נוגעת להיקף אחריותה של הנתבעת 2 לליקויי הבניה בהתחשב בהוראות ההסכם החל על הצדדים. לטענת הנתבעת 2, משקפות הוראות אלה את ויתורו של התובע על טענות בעניין ליקויי בנייה ככל שאלה היו גלויים לעיניו.

תמצית הדברים:

התובע רכש מאת הנתבעת 1 (להלן: " הנתבע 1") דירה ברח' המלכים 25 ברעננה (להלן: " הדירה") לפי הסכם מיום 25.6.99 (להלן: " ההסכם") ועל פיו אחראית הנתבעת 2 כקבלן ראשי לכל פגם שיתגלה בדירה לפי חוק המכר (דירות) תשל"ג - 1973 (להלן: חוק המכר דירות").

מומחה בית המשפט, המהנדס יעקב דובדבני (להלן: " דובדבני") קבע קיומם של ליקויים בהיקף כולל של 42,320 ש"ח כולל פיקוח הנדסי מתוכו כמחצית מתוכם בעלי אופי ביצועי ויתרתם בגדר ליקויי תכנון. ככל שהדבר נוגע לליקויי תכנון, הפנתה הנתבעת 2 הודעת צד ג' כלפי המתכננים של הדירה וכלפי הנתבעת 1. לאחר שהנתבעת 1 לא התגוננה כנגד התביעה ואף אינה ניתנת לאיתור תהא ההכרעה כלפיה בלתי אפקטיבית. על הפרק אם כן שאלת אחריותם של נתבעת 2 וצדדי ג' כמתכננים.

דיון:

מתוך הליקויים שנקבעו על ידי דובדבני מוסכם על הכל כי ליקויי הרטיבות הינם באחריותה של הנתבעת 2 וכי ביחס לאלה לא תטען האחרונה לקיומו של הפטר מכוח תנאי ההסכם שבין הצדדים.

מעבר לכך קיימים בדירה ליקויים שעניינם בשלד הבנייה (סטייה, סדיקה, מדרגות לא תקינות, פתח יציאה לקוי ואוורור חסר), במסגרות (מבנה המעקה, סימני חלודה, ליקויי נעילה, אוורור), בריצוף (שיפועים לקויים, הפרשי מפלסים), בטיח ובצבע (גימור, העדר חיתוך טיח), באלומיניום, בחשמל ואחרים.

ב"כ התובעים סבור כי בהתחשב בחוות דעתו של דובדבני יש לפצות את התובעים בעלות תיקון ליקויי הבנייה בתוספת פיצוי עבור דיור חלופי, עוגמת נפש והוצאות.

הנתבעת 2 טענה לעומת זאת, בדברי הסיכום שלה, כי על פי ההסכם פטורה זו מאחריות לליקויים שהיו קיימים בעת חתימת ההסכם לאחר שבגינם זכה התובע בהפחתה משמעותית במחיר הדירה וכנגדה ויתר על כל טענה למום גלוי לרבות הסתירות הקיימות ביחס לתוכנית המכר והמפרט. את אחריותה של הנתבעת 2 בכפוף להודעת צד ג' מבקשת הנתבעת 2 לתחום בגדרי המומים הנסתרים הא ותו לא.

עקרונות ההסכם:

הואיל והמחלוקת בין הצדדים מתמקדת בהיבט הפרשני של ההסכם, נכון להגדיר ולהציג את עקרונותיו של זה:

על פי סעיף ההצהרות בהסכם (ס' 2), הצהיר התובע כי ראה את הדירה ובדק את היתר הבנייה, המפרט הטכני ותוכניות הבניין ומצא אותם מתאימים לדרישותיו תוך שהוא מוותר על כל טענת מום ביחס אליהם.

עוד נאמר בהסכם כי הדירה גמורה ומושלמת למגורים וכי הובאו לידיעת התובע קיומן של סטיות מהמפרט הטכני בהתאם לבנוי בדירה ביום מכירתה וזה מאשר כי סטיות אלה, אם תהיינה, לא תיחשבנה כהפרה וככל שקיימת אי התאמה בין התוכניות והתרשים לבין המצב הקיים, המצב הקיים הוא הקובע.

מעבר לכך נאמר בהסכם כי מחיר הדירה נקבע בהתאם למצבה ביום מכירתה וכי הדבר ידוע לתובע. הערה זו בדבר מחיר הדירה כתואם את מצבה מופיע פעם נוספת בסעיף 5 סיפא להסכם.

עם זאת, נקבע כי לתובע הזכות לתבוע את קבלן הביצוע בגין מומים או פגמים נסתרים שלא היה באפשרותו לגלותם במועד המכירה למעט תיקוני טיח וצבע.

הוראות אלה ממצות את התייחסותם העיקרית של הצדדים לנושא אי ההתאמות העלולות להתגלות בדירה למעט האמור בסעיף 19 להסכם ולפיו ליקויים שמקורם בעבודה בלתי תקינה או שימוש בחומרים פגומים יתוקנו על ידי הקבלן.