הפסד ליזמית פינוי-בינוי שמכרה פנטהאוז לבעל השליטה שלה

נקבע שהחברה הפרה הסכם מול דייר הזכאי לקנות את הנכס, כשדרשה מחיר מופקע כדי להוריד אותו מהעניין. הוא יקבל הזדמנות נוספת לרכוש את דירת הגג - הפעם לפי שווי השוק

דרמה במחוזי תל אביב: תבוטל מכירת פנטהאוז מיזמית הפינוי-בינוי שבנתה אותו לבעל השליטה שלה. סגן הנשיא ארז יקואל מצא שהחברה פעלה ב"שיטת מצליח" עת הציגה לתובע, הזכאי לשדרג את דירתו לפנטאהוז, מחיר מופקע, בעוד שלבעליה מכרה את הנכס בהרבה פחות - ובכך הפרה את ההסכם מול הראשון. נקבע שתינתן לדייר הזדמנות נוספת לרכוש את הדירה, הפעם במחיר ריאלי.

בדצמבר 2013 נחתם הסכם פינוי-בינוי להריסת בניין מגורים מסוים ברמת גן, והקמת חדש תחתיו. בגדרי החוזה ניתנה לבעלי הדירות אפשרות לשדרג את דירות התמורה שיקבלו. על הרקע הזה חתם התובע, אחד מדיירי הבניין, על הסכם לשדרוג דירתו לקומה השביעית תמורת כ-3 מיליון שקל. חודש אחר כך נמכרה דירת הפנטהאוז בבניין לבעל השליטה בחברה היזמית, תמורת כ-5.5 מיליון שקל.

בתביעה שהגיש לבית המשפט, סיפר הדייר שבפועל רצה לקנות את הפנטאהוז, אלא שנציג היזמית הציע לו אותה בזמנו תמורת מחיר "דמיוני" של כ-10 מיליון שקל ורק מסיבה זו, בלית ברירה, הסכים לשדרוג לדירה שבקומה השביעית. לגישתו, בכך הפרה הנתבעת את זכות הקדימה הנתונה לו על-פי ההסכם, ומשכך יש לבטל את המכירה לבעל השליטה ולאפשר לו לבצע את השדרוג בתנאי שוק הולמים.

היזמית ובעל השליטה, מצדם, התכחשו לסכום בו נקב הדייר, וטענו שנמסר לו בזמנו כי הפנטהאוז עולה רק 6.9 מיליון שקל, כאשר המחיר לבעל השליטה ניתן לו כהטבה. נטען שהתובע ממילא כבר מיצה את זכות השדרוג הנתונה לו כשרכש דירה בקומה השביעית.

נקטה בשיטת Win-Win

אבל השופט יקואל חשב אחרת. מבין קרב הגרסאות הוא אימץ את זו של הדייר, לפיה נאמר לו שהפנטהאוז עולה כ-10 מיליון שקל, באופן שהניא אותו מהעסקה וסיכל, בחוסר תום לב, את זכאותו על-פי ההסכם לשדרוג דירת התמורה שלו לנכס שבקומה העליונה.

"שוכנעתי כי הנתבעת נקטה ב'שיטת מצליח' על מנת לגרום לתובע להימנע מרכישת הדירה בה חפץ, ואשר הייתה לו זכות לרכישתה", כתב השופט. הוא קבע ש"הקפצת המחיר באופן דרסטי היא חסרת תום לב בקיום חיוב חוזי", והוסיף ש"ככל שהתובע היה נעתר לתשלום המחיר המבוקש (והבלתי ריאלי) - ניתן להניח כי הנתבעת הייתה מוותרת על הדירה ויוצאת ברווח נאה, והכל בשיטת win-win".

מסקנת השופט הייתה שמכירת הפנטהאוז לבעל השליטה בחברה היזמית נעשתה תוך הפרת חוזה, ומכאן שדינה להתבטל. הוא קבע שיתאפשר לתובע לממש את זכות השדרוג הנתונה לו, תוך המרת דירתו הנוכחית והשלמת תשלום עבור הפנטהאוז.

לעניין זה צוין שבמועד בו נשלחה לתובע הודעה על אפשרות השדרוג, עמד שווי השוק של הפנטהאוז על כ-6.5 מיליון שקל. לפיכך נקבע שלצורך אכיפת זכות השדרוג, יחתמו הצדדים תוך חודשיים על הסכם שבמסגרתו ישיב התובע ליזמית את דירתו שבקומה השביעית וישלם את ההפרש, כ-3.5 מיליון שקל, לצורך רכישת הנכס שבקומה העליונה.

לסיום חייב השופט את היזמית לשלם לדייר הוצאות ושכ"ט עו"ד בסך 130 אלף שקל.

• ב"כ התובע: עו"ד סימה סלע-פלקס
• ב"כ הנתבעת: עו"ד רונן הרפז

המידע המוצג במאמר זה הוא מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר/ת ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.