לקפיש נ' צ.פ. חברה לבנין בע"מ ואח'

במוקד הדיון ניצבת השאלה מהי דירת התמורה המגיעה לתובע בגדרי פרויקט פינוי בינוי.

הנתבעת 1 (להלן: "הנתבעת") יזמה פרויקט מסוג "פינוי בינוי" – הריסת בניין מגורים והקמת בניין חדש תחתיו. התובע, בהיותו אחד מבעלי הזכויות במקרקעין, הסכים עם הנתבעת כי תעמוד לו זכות לרכוש את דירת ה"פנטהאוז" בבניין שיוקם, תחת הדירה שיוחדה לו. אלא שלטענת התובע, זכות זו סוכלה על ידי הנתבעת, עת התבקשה תמורה גבוהה במיוחד ובלתי ריאלית עבור אותה דירה, בסכום של כ-10 מיליון ₪. בהמשך הדרך, נמכרה הדירה המדוברת לבעל השליטה בנתבעת, הוא הנתבע 2 (להלן: "הנתבע"), בסכום של כ-5.5 מיליון ₪. מכאן התביעה, בגדרה עותר התובע לאכיפת המוסכם ולמימוש זכותו לרכישת דירת הפנטהאוז במחיר השוק, ולחלופין לפיצוי כספי. הנתבעת, מנגד, מכחישה כי הוצג לתובע מצג לפיו תג המחיר עבור הדירה הוא בסכום של 10 מיליון ₪, ומוסיפה על כך כי אף אם אלו היו פני הדברים, היה על התובע לבחון את מחיר השיווק המבוקש במועד הקובע, כפי שהוסכם, ולא להסתמך על נתונים שנמסרו לו חודשים קודם לכן.

מכאן השאלות העיקריות שבמחלוקת – מהו טיבה של הזכות שעמדה לתובע (זכות קדימה, כטענתו, או זכות "שדרוג" בלבד, כטענת הנתבעת); האם נמנע מהתובע לממש את זכותו החוזית; והאם יש להיעתר לתביעה, בדמות ביטול המכר לנתבע, וחיוב הנתבעת למכור לתובע את דירת הפנטהאוז בהתאם למחירי השוק במועד הרלוונטי.

העובדות הצריכות לעניין

1. ביום 31.12.2013 נחתם הסכם להקמת פרויקט מסוג "פינוי בינוי", בנוגע למקרקעין הידועים כחלקה 132 בגוש 6207 (להלן: "ההסכם"; "הפרויקט"; "המקרקעין"). הצדדים להסכם היו הנתבעת, יזמית ומבצעת של פרויקטים למגורים, מצד אחד, ובעלי הזכויות במקרקעין, מצד שני. בין בעלי הזכויות במקרקעין היה התובע, שבבעלותו הייתה דירה בקומת הקרקע בבניין שהיה קיים באותה עת על המקרקעין. בהתאם להסכם, לתובע יועדה אחת משתי דירות גן בבניין החדש שיוקם. דירת הגן השנייה יועדה למי שהייתה בת זוגו של התובע דאז, אולגה ירמוקוב (להלן: "ירמוקוב"), גם היא בין בעלי הזכויות במקרקעין, בדירה נפרדת מזו של התובע.

2. בגדרי סעיף 9.5 להסכם, אליו אדרש בהרחבה בהמשך, הוסדרה האפשרות לשדרוג דירות התמורה שיועדו לבעלי הזכויות במקרקעין. באותו סעיף הוסכם, כי לתובע תינתן הזכות לשדרג את דירת הגן בבניין שיוקם על המקרקעין – לדירת הפנטהאוז (להלן: "דירת הפנטהאוז" או "הדירה"). זאת, בהתאם למחיר השיווק ותוך קיזוז שווי דירת התמורה (לשלמות התמונה יצוין, כי זכות השדרוג לדירת הפנטהאוז הוענקה גם לירמוקוב, יחד עם התובע, אולם נתון זה אינו רלוונטי לעניין המחלוקת).

3. בעקבות תנאים ומגבלות עליהם הורתה ועדת התכנון והבנייה ברמת גן בשנת 2017, הופחת שטח הפרויקט כפי שתוכנן, ובוטלה אחת משתי דירות הגן – זו שיועדה לתובע. בעקבות כך, הובטחה לתובע דירת תמורה אחרת בבניין שיוקם. כפי שעולה מסיכום פגישה מיום 27.11.2018, הוסכם כי לתובע תוקצה דירה בקומה 6 (ראו התכתבות הצדדים בנושא זה נספח 6 לכתב ההגנה).

4. בשלהי שנת 2019 / ראשית שנת 2020 (הצדדים חלוקים בעניין המועד) נועדו התובע ונציג הנתבעת, לדון באפשרויות ה"שדרוג" העומדות לתובע. לתובע הוצגו מספר חלופות, לרבות דירת הפנטהאוז, תוך שדובר על המחיר שיידרש לשלם להשלמת התמורה. באותה פגישה, לא הסכימה הנתבעת למסור לתובע את מחירי השיווק של דירות השדרוג בכתב, ואלו נמסרו בעל-פה בלבד. תוכנם של הדברים שנוי במחלוקת, ויפורט בהמשך בגדרי טענות הצדדים. מכל מקום, מוסכם כי לאחר שהוצגו הנתונים במהלך אותה פגישה, ציין התובע כי לא יהיה באפשרותו לרכוש את דירת הפנטהאוז במחיר המבוקש. תחת זאת, בחר התובע לשדרג את זכויותיו לדירה בקומה השביעית בבניין שיוקם.

5. ביום 11.5.2020 פנתה הנתבעת לכלל בעלי הזכויות בפרויקט, ביניהם התובע, בהודעה בזו הלשון (ראו נספח 19 לתצהיר הלל כהן מטעם הנתבעת):

   "בהתאם להוראות סעיף 9.5 להסכם התמ"א, מי מכם שמבקש לרכוש דירה אחרת בבניין, מתבקש לפנות אלי בתוך 7 ימים...".

   יומיים לאחר מכן, השיב התובע לפנייה זו, כך (ראו נספח 20 לתצהיר הלל כהן מטעם הנתבעת):

   "בהתאם לסיכום הריני להעלות על הכתב את שדרוג דירתי לדירה בקומה 7 צפון מערב 88 מ"ר...".

6. ביום 14.10.2020 נחתם בין התובע והנתבעת הסכם, בגדרו שדרג התובע את דירתו לדירה בקומה השביעית. שווי השוק של דירה זו, לפי הצהרת הנתבעת (שהתובע לא חלק עליה), היה בסכום של 3,050,000 ₪.

7. ביום 15.11.2020 רכש הנתבע את דירת הפנטהאוז, בסכום של 5,474,000 ₪.

   בעקבות כך הוגשה התביעה, בגדרה עותר התובע לאפשר לו לממש את הזכות לרכישת אותה הדירה, באותו מחיר בו נמכרה לנתבע.

8. ביום 3.11.2021, מספר חודשים לאחר שהוגשה התביעה, נערכה תוספת להסכם שבגדרו רכש הנתבע את דירת הפנטהאוז מהנתבעת (להלן: "התוספת", נספח 4 לתצהיר הנתבע). בתוספת נאמר כי התמורה בעד דירת הפנטהאוז תעודכן לסכום של 6,900,000 ₪, וכי לפיכך ישלם הנתבע תוספת סכום של 1,426,000 ₪ על המחיר שהוסכם עמו.

9. בניסיון ליישב את הסכסוך פנו הצדדים להליך גישור. ביום 24.2.2022 נחתם בין הצדדים הסכם, לפיו ישולם לתובע פיצוי לסיום המחלוקת (להלן: "הסכם הגישור"). בחלוף מספר ימים הודיעה הנתבעת, כי הסכם הגישור נחתם מטעמה על ידי הנתבע בלבד, זאת שעה שבהתאם לזכויות החתימה נדרשת אף חתימתו של מורשה חתימה נוסף. משעה שלא ניתנה חתימתו זו, הסכם הגישור למעשה לא נחתם מעולם מצדה.

   בהעדר הסכמות, נוהל ההליך עד תום.

   תמצית טענות הצדדים

   התובע

10. לטענת התובע, במהלך הפגישה עם נציג הנתבעת, בשלהי שנת 2019, הוצעה לו דירת הפנטהאוז "בשווי דמיוני אשר אינו קשור למחירי השוק בסך של כ-10,000,000 ₪", ורק מסיבה זו ובלית ברירה, הסכים לשדרוג לדירה אחרת. לדברי התובע, משנודע לו כי הנתבעת מכרה את הדירה לנתבע תמורת סכום של כ-5.5 מיליון ₪, מספר חודשים לאחר מכן, הבין כי זו פעלה תוך הטעיה ובחוסר תום לב.

11. התובע עומד על כך שבגדרי ההסכם הוענקה לו "זכות קדימה עדיפה ובלעדית" לשדרוג דירת התמורה בבניין שיוקם, לדירת הפנטהאוז. לגישתו, הנתבעת הפרה את זכות הקדימה כנזכר, עת מכרה את הדירה לנתבע, מבלי שניתנה לו אפשרות אמיתית לממש את זכותו. לדידו, היה על הנתבעת לאפשר לו לרכוש תחילה את הדירה, באותם תנאים שהוצעו על ידיה לנתבע.

12. לאור זאת, עותר התובע לקביעה לפיה הסכם הרכישה שערכו הנתבעים "בינם לבין עצמם" לרכישת הדירה – בטל. כן מבקש התובע לחייב את הנתבעת לאפשר לו לשדרג את דירתו בבניין לדירת הפנטהאוז, וזאת באותם תנאים שנמכרו לנתבע, או בשווי נכון והוגן למועד דצמבר 2019. לחלופין לסעד האכיפה, עותר התובע לחיוב הנתבעים בפיצויים בגין הפרת ההסכם. נוסף על כך, עותר התובע אף לתשלום פיצוי בגין הפרת הסכם הגישור.

    הנתבעים

13. לשיטת הנתבעים, מנגד, מוכחשת מבחינה עובדתית גרסת התובע אשר להתרחשויות. לטענת הנתבעים, נאמר לתובע בחודש ינואר 2020, שמחיר דירת הפנטהאוז הוא 6.9 מיליון ₪ ולא נעשה מלפניו כל מצג, משמע המחיר המבוקש עבור אותה דירה הוא בסכום של כ-10 מיליון ₪. עוד צוין, כי אף אילו היה ממש בטענת התובע בעניין זה, בהתאם להסכם היה עליו לבדוק מהו מחיר הדירה המבוקש לאחר שהנתבעת הודיעה באופן רשמי על אפשרות השדרוג, בחודש מאי 2020, ולא להסתמך על נתונים שנמסרו לו חודשים קודם לכן.

14. אשר לרכישת הדירה על ידי הנתבע בסכום נמוך יותר ממחיר השוק (5.5 מיליון ₪ תחת 6.9 מיליון ₪). הובהר כי המדובר בהטבה שהעניקה הנתבעת לנתבע, כבעל השליטה בה. אלא שבהמשך הדרך, בוטלה הטבה זו והנתבע שילם את מחיר המחירון המלא, נוכח שההטבה הביאה להקטנת ההון העצמי של הנתבעת. מכל מקום, לא הייתה כל חובה על הנתבעת להציע את מחיר ההטבה לתובע.

15. הנתבעים עומדים על כך שהתובע לא קיבל זכות קדימה אלא זכות שדרוג בלבד, בגדרה יכל לשדרג את דירת התמורה לדירת הפנטהאוז. עוד לדידם, התובע ויתר על זכותו זו, משיקולי תקציב (משלא היה מעוניין בהשלמה למחיר הדירה המלא – 6.9 מיליון ₪), והעדיף לשדרג לדירה בקומה השביעית בבניין. הודגש כיצד התובע מיצה את זכות השדרוג שניתנה לו, ואין לאפשר לו לחזור מבחירתו זו.

16. בגוף הדיון להלן ארחיב את התייחסותי לטענות אלו של הצדדים ולנוספות.

    דיון והכרעה

17. מטעם התובע העידו הוא עצמו; דוד רייך – אחד מבעלי הזכויות במקרקעין; עידו שחם ומוטי פרץ – שהעידו שהתובע סיפר להם בזמן אמת על המחיר שהתבקש ממנו עבור דירת הפנטהאוז. כן הוגשה חוות דעת מומחה ערוכה בידי שמאי המקרקעין רן וירניק.

    מטעם הנתבעים העידו הנתבע; עו"ד אלון בל – שערך את ההסכם מטעם הנתבעת; והלל כהן – סמנכ"ל פיתוח עסקי של הנתבעת. כן הוגשה חוות דעת מומחה ערוכה בידי השמאי ירון ספקטור.

    לאור חוות הדעת שהגישו הצדדים, מונה מומחה מטעם בית המשפט, השמאי אריה קמיל.

18. לאחר שעיינתי בטענות הצדדים ובראיותיהם ובחנתי אותן בראי לשון ההסכם והדין החל, באתי לכלל מסקנה כי דין התביעה להתקבל בעיקרה. בתמצית בשלב זה, אציין כך -

    התרשמתי ממהימנות גרסתם של עדי התובע ושוכנעתי כי הנתבעת פעלה לסיכול זכות השדרוג שהוקנתה לתובע בנוגע לדירת הפנטהאוז, בכך שמסרה לו מחיר מופרז, במטרה להניאו מרכישתה.

    אם לא די בכך, רכישת הדירה על ידי הנתבע בהמשך "השלימה" את המהלך. בכך, מצאתי כי הנתבעת הפרה את ההסכם, וראיתי לנכון לאפשר לתובע את הזכאות לאכיפתו.

    אשר לטענה להפרת הסכם הגישור. הסכם זה מלכתחילה נועד לשמש כפיצוי בגין טענות התובע בגדרי התביעה דנא והוא הותנה בסיום ההליך. משעה שהתביעה התקבלה ולתובע ניתן סעד בדמות אכיפת ההסכם, אין מקום ל"כפל פיצוי".

    אפנה כעת לפרוט הנימוקים שביסוד מסקנתי.

    זכות התובע לרכישת דירת הפנטהאוז סוכלה על ידי הנתבעת

19. כדי לדון בטיבה של הזכות שהוענקה לתובע יש להידרש להוראת סעיף 9.5 להסכם, שזו לשונו:

    "מוסכם כי, במידה ומי מיחידי הבעלים יחפוץ לרכוש מהיזם דירה מיחידות היזם, אזי הוא יוכל לרכוש דירה מתוך היחידות שטרם שווקו ו/או נמכרו ע"י היזם וזאת רק לאחר החתימה על הסכם זה. למען הסר ספק מובהר כי אין באמור בסעיף זה כדי להקנות לרוכש זכות קדימה ו/או זכות עדיפה לרכישת דירה כאמור, ובלבד שהיזם מסר לבעלים הודעה מוקדמת על מועד התחלת שיווק הדירות 14 יום לפחות מראש. למען הסר ספק מובהר כי אם וככל שיחול על היזם מס נוסף, למעט מס הכנסה/שבח, כתוצאה מחילופים אלה הוא יחול וישולם על יחיד הבעלים שיבקש לשדרג את דירתו כאמור.

    למרות האמור לעיל מוסכם בזאת במפורש כי ליחידי הבעלים 1 ו-2 אולגה ירמוקוב ואילן יעקב לקפיש, ביחד, תינתן זכות לשדרוג דירתם/דירותיהם לדירת הפנטהאוז הפונה לחזית רחוב החרוזים, בהתאם למחירי השיווק של היזם ובקיזוז שווי דירה/דירות יחידי הבעלים 1 ו/או 2 בהתאמה בהתאם למחירי השיווק של היזם, וזאת בפרק זמן של 30 יום ממועד קבלת הודעת היזם כאמור בסעיף 9.5 לעיל. למען הסר ספק מובהר כי במקרה של שדרוג כאמור יהפכו דירת/דירות יחידי הבעלים 1 ו/או 2 בקומת הקרקע ל"יחידות היזם" כהגדרתן בהסכם זה, וכי אם וככל שיחול על היזם מס נוסף, למעט מס הכנסה/שבח, כתוצאה מחילופים אלה, הוא יחול וישולם על יחידי הבעלים 1 ו/או 2 שיבקשו לשדרג את דירתם/דירותיהם כאמור.

20. כנזכר, התובע עומד על כך שמכוחו של סעיף זה, הוענקה לו "זכות קדימה" ביחס לדירת הפנטהאוז. מכוחה של זכות זו, היה על הנתבעת להציע לו לרכשה, באותם התנאים שהדירה משווקת לאחרים. לדידה של הנתבעת, מנגד, לא בזכות קדימה עסקינן, כי אם בזכות "שדרוג" בלבד, המקנה לתובע עדיפות על יתר בעלי הזכויות במקרקעין, בכל הנוגע לאותה דירה.

21. סבורני כי אין חשיבות מעשית של ממש לאופן בו תסווג זכותו של התובע ביחס לדירת הפנטהאוז. זאת, מאחר שמצאתי כי בכל מקרה, גם אם נלך לפי גישת הנתבעת ולפיה כל שהוקנה לתובע הוא "זכות שדרוג" – זכות זו סוכלה בידי הנתבעת, בחוסר תום לב, באופן שלמעשה לא אִפשר לתובע לממשה.

22. במחלוקת העובדתית שבין הצדדים, בשאלה אם נאמר לתובע ששווי הדירה הוא כ-10 מיליון ₪, אם לאו, העדפתי את גרסת התובע, שנתמכה בחדות בגרסת העדים מטעמו, ושלא נסתרה בסתירה אמיתית. אכן, בשאלה זו אין ראיות בכתב, וזאת לאור בחירתה של הנתבעת בזמן אמת, שלא לספק הצעת מחיר בכתובים לאור "מדיניות החברה" (ראו תצהירו של הלל כהן מטעם הנתבעת בסעיף 28 ועדותו לפרו' עמ' 106 שו' 31-19).

23. יוצא אם כן, שגרסאות הצדדים בשאלה מהו המחיר שהוצג לתובע הן סותרות באופן חזיתי, בבחינת "מילה נגד מילה".

    וכך תיאר התובע בתצהירו (סעיף 36):

    "במסגרת הפגישה, חזרתי והצעתי לשדרג את דירת התמורה המיועדת לדירת הפנטהאוז, הילל הסביר לי כי הואיל ומדובר בדירת פנטהאוז יחידה על גג הבניין החדש שממוקם בקו ראשון לפארק הירקון, בשטח 140 מ"ר, שאליו צמודות שתי מרפסות גג בשטח של כ-120 מ"ר ושתי חניות הרי שמחיר הפנטהאוז יקבע לפי 60,000 ₪ למטר, משמע סכום דימיוני של מעל ל-10,000,000 ₪ וכן אמר: 'בלי להתחייב לך אולי אצליח לקבל אישור לרדת לסביבות ה-9,000,000 ₪'. מחיתי מיד כי מדובר במחיר תלוש מהמציאות שאין לו כל קשר למחירי השוק, אך הילל התעקש שזהו מחיר השיווק של דירת הפנטהאוז ושמותר לחברה להציע כל מחיר שכן לשיטתם דירת הפנטהאוז ייחודית וכדבריו 'מאסטרפיס'".

    מנגד, אלו היו דברי הלל בתצהירו (סעיפים 31-30):

    "שוחחתי עם התובע לגבי ארבע אפשרויות לשדרוג של דירת התמורה שלו... להלן מחיר השיווק שהוצג ביחס לכל אחת מהדירות... דירת הפנטהאוז, במחיר שיווק בסך של 6,900,000 ₪... אציין כי הן במהלך הפגישה והן בשיחות עם רוכשים פוטנציאליים, איני נוקב במחיר למ"ר, אלא רק במחיר הדירה המבוקש. לכן, טענת התובע לפיה לא מסרתי לו את מחיר השיווק של הפנטהאוז, אלא רק מה המחיר למ"ר הינה משוללת יסוד ופשוט אינה נכונה. גם טענת התובע לפיה מסרתי לו שמחיר הפנטהאוז המבוקש הינו 10 מיליון ₪, או ש"אצליח" להוריד ל-9 מיליון ₪... הינה טענה משוללת יסוד ופשוט אינה נכונה".

    שני העדים החזיקו החרו אחר גרסאותיהם אלו במסגרת החקירה הנגדית.

24. שוכנעתי כי עלה בידי התובע להוכיח את מהימנות גרסתו שלו, באמצעות ראיות תומכות, כדי השוואה חיצונית של גרסתו לגרסאות עדים אחרים מטעמו. כך, בדמות שלושה עדים שהובאו מטעמו - מוטי פרץ, עידו שחם ודוד רייך, שלעדויותיהם אדרש להלן.

25. לפי עדותו של מוטי פרץ, העוסק במקצועו בליווי קבוצות רכישה, התובע נועץ בו בזמן אמת, בשלהי שנת 2019, ובמהלך שיחת טלפון סיפר שהוצע לו לשלם עבור הדירה סכום של 60,000 ₪ למ"ר. לדברי העד, תגובתו לתובע הייתה כי מדובר במחיר "מופקע" וגבוה בעשרות אחוזים ממחירי השוק (הוצגו אף התכתבויות "ווטסאפ" בנדון, בין התובע לעד, מאותו מועד, אם כי ללא התייחסות לסוגיית המחיר – ראו נספח 1 לתצהיר מוטי פרץ).

    עוד תיאר העד, כי על מנת לאשש את מסקנתו בדבר היות של המחיר המבוקש בלתי ריאלי, הוא פנה במהלך שיחת הטלפון עם התובע לשמאי עידו שחם, ששהה בחדר הסמוך לו, עירב אותו בפרטי המקרה, וזו הייתה גם עמדתו של האחרון.

26. דברים דומים מסר גם העד עידו שחם, שתיאר כי מוטי פרץ ניגש אליו כשהתובע מהעבר השני של הקו, בעוד הטלפון "על ספיקר" (ראו תצהירי שני העדים, וכן עדויותיהם לפרו' עמ' 16-15; עמ' 13-10).

27. עדויות אלו לא נסתרו, הן מתיישבות זו עם זו ועם עדות התובע ולכן מהימנות בעיני ומקובלות עליי במלואן. אבהיר עוד כי שני העדים שללו קשר חברי עם התובע. בעוד שמוטי פרץ מסר כי הכיר את התובע על רקע מקצועי, בעסקה בה ייצג התובע את המוכר, תיאר שחם כי היכרותו עם התובע היא בסמוך לאירוע הנדון וציין כי הם "לא נפגשים" (ראו דברי העד פרץ פרו' עמ' 14 שו' 37-32; העד שחם פרו' עמ' 8 שו' 17-11). מכאן התרשמותי כי אין המדובר בעדים בעלי עניין בתוצאות ההליך וגרסתם ניטרלית ותומכת בחדות בגרסת התובע.

28. אמון מיוחד עוררו בלבי דבריו של העד שחם בעדותו, עת נשאל אם בדק פרטי פרטים אלו ואחרים מתוך ההסכם בין התובע לנתבעת, וכך השיב (פרו' עמ' 9 שו' 18 ואילך):

    "לא, מה פתאום. אני רק הייתי בחדר שלי. קרא לי מוטי, אמר לי 'בוא רגע'. נכנסתי פנימה, אמרתי לו 'מה הסיפור?' הוא אמר לי 'יש דירה של חבר שלי לקפיש, מה אתה אומר?' אמרתי לו מה אני אומר וגמרנו. מה אתה רוצה ממני? אמרתי לו מה אני אומר וגמרנו. אחרי זה הוא אמר לי 'אתה בטוח?' אמרתי 'כן'. הוא אמר לי 'אתה יכול לבדוק?' הלכתי פתחתי אתר של רשות המיסים, בדקתי, זה מה שאמרתי, מה שנכון. זה מה שכתוב פה בתצהיר, מה אתה רוצה ממני? (הערת העד לב"כ הנתבעים – א' י') ... אני לא בדקתי את התיק. אני לא עד מומחה. אני כולה הייתי שם במקרה באזור. אני כן בעל מקצוע. זה כמו שאתה תלך למוסכניק תגיד לו 'איך הקרבורטור?' אני אגיד לך 'הקרבורטור ככה'. מה? אני לא עד מומחה בתיק. אני לא בדקתי את כל התיק. אני לא התכוננתי לתיק. אני לא מכיר את כל התיק. אני כולה הייתי במשרד של מוטי שוכר, זה משרד צמוד, הוא קרא לי לרגע, עניתי לו על השאלה, זה מה שכתוב בסעיף 3 לתצהיר שלי וזה מה שיש וזה גם נכון".

29. ניכר היה כי דברים אלו אותנטיים וראיתי לנכון לייחס להם את מלוא המשקל הראייתי המתבקש מתוכנם.

30. לגופה של המחלוקת מושא הדיון, תיאר העד (כמו גם העד פרץ), בעדותו כך (פרו' עמ' 10 שו' 21-17):

    "באותו רגע שאל אותי לקפיש דרך הטלפון, דרך הטלפון, האם שווי למטר כזה וכזה, במקרה פה זה 60,000 שקל למטר הוא נכון. אמרתי שלא. אמרתי שאין מחירים כאלה באותו זמן. אני לא זוכר בדיוק מה יצא בבדיקה שלי מול המחשב, אבל ידעתי שזה לא נכון, כי הייתה לי עסקה באזור קרוב בשכונה הזאת...".

    כשנשאל העד על זכרונו ביחס למחיר שנאמר באותה שיחת טלפון, השיב כך (פרו' עמ' 11 שו' 26-25):

    "60 זה בטוח. 60 זה על 2000%. 60,000 שקל מטר, כי זה היה מאוד חריג, אז אני זוכר את זה".

    כשנשאל על מחירי השוק כפי שהיו ידועים לו באותה עת ציין: "למיטב זכרוני 32-35 אלף שקל למטר בנוי פלדלת" (פרו' עמ' 12 שו' 8). העד אף הוסיף על כך, כי ערך בדיקה בנדון, בזו הלשון: "פתחתי את האתר של רשות המיסים, הכנסתי את גוש החלקה, הוצאתי את העסקאות שהיו, עשיתי איזה ממוצע כללי שלהם ואמרתי" (פרו' עמ' 13 שו' 2-1).

31. כפי שציינתי, התרשמתי כי יש לייחס את מלוא האמון לגרסתם של העדים ה"ה פרץ ושחם. אכן, בעדויות אלו הוכח שהתובע מסר לפרץ ושחם שהמחיר שהתבקש ממנו עבור הדירה הוא 60,000 ₪ למ"ר, בעוד שלא הוכח כי זה אמנם מה שנאמר לו בפועל על ידי נציג הנתבעת (כך לפי הכלל שעדות מפי השמועה היא קבילה לעניין עצם האמירה, אך לא לעצם נכונותה). אלא שדומה כי בנסיבות ניתן להסתפק בעצם הוכחת אמירת הדברים מפי התובע בזמן אמת. לא הוכחה מנגד כל סיבה להאמין כי התובע "העמיד פנים" בפני פרץ ושחם בדבר המחיר שהתבקש ממנו, שעה שלא היו אלו פני הדברים הלכה למעשה. מחשבה כזו היא קונספירטיבית למדי, ולא נמצא מקום לייחסה לתובע, שמטבע הדברים לא יכול היה לדעת כיצד יתפתחו הדברים בהמשך.

32. והיה ולא די באלו, נוסף על עדויות ה"ה פרץ ושחם כנזכר, הובאה מלפניי עדותו של דוד רייך, בעל זכויות במקרקעין. לדבריו בתצהירו, במהלך הקיץ בשנת 2020 פגש בנתבע, בעל השליטה בנתבעת, והתעניין בעצמו ברכישת הדירה. לדבריו, הנתבע הציע עבור רכישת הדירה "מחיר דמיוני". משהתפלא העד לשמע הדברים מסר לו הנתבע כי גם התובע "משגע אותו" בעניין דירת הפנטהאוז וכי גם לו נמסר מחיר דומה כדי "להוריד אותו מהעניין". עוד הוסיף על כך העד, כי הנתבע אמר לו שאין בכוונתו למכור את דירת הפנטהאוז (ראו בתצהיר וכן לפרו' עמ' 5-3). דברים אלו הוכחשו מכל וכל על ידי הנתבע, שמסר כי הם לא נאמרו על ידו מעולם (ראו בתצהירו של העד וכן בפרו' עמ' 127 שו' 33-30).

33. בין שתי גרסאות אלו של הנתבע ושל דוד רייך עדיפה עלי גרסתו זו של האחרון, שאינו בעל עניין, ולא הוכח שיש לו אינטרס כזה או אחר בתוצאות ההליך. גרסתו זו אף מתיישבת בבחינת צולבת של גרסת התובע ושני עדיו הנזכרים וכן עם אדנים של הגיון. במהלך חקירתו, עומת עד זה עם האפשרות כי הסכים להעיד לטובת התובע (עדות שקר – לגישת הנתבעים) ולו על מנת שהתובע יעמוד לצדו בסכסוך עם דיירים בבניין בנושא חניה. הדברים הוכחשו על ידי העד, שהדגיש כי מדובר ב"המצאות", וכי הוא אינו מסוכסך ולו עם דייר אחד (פרו' עמ' 6 שו' 28-18). מעבר לספקולציות שהעלו הנתבעים, לא מצאתי טעם מבורר לדחות את דבריו אלו. לטענה בדבר סכסוך דיירים ומניע למסור גרסה כוזבת לא הובאו כל תימוכין והדברים הופרחו בעלמא (ככל שאכן מתקיים סכסוך זה או אחר ניתן היה להוכיח את הדבר בנקל). הנתבע הוא בעל עניין בהליך ומשעה שמדובר ב"מילה מול מילה", ראיתי מקום ברור להעדיף את דברי העד, שכנזכר - גרסתו אף מתיישבת במידה רבה עם זו של ה"ה פרץ ושחם.

34. אין בידי לקבל את טענת הנתבעת, משמע התובע בחר לשדרג את דירתו לדירה בקומה השביעית, ובכך מיצה את זכות השדרוג, תוך שוויתר על דירת הפנטהאוז. נאמנה עלי גרסת התובע, לפיה עשה כן בלית ברירה, לאחר שעבור דירת הפנטהאוז, בה חפץ מלכתחילה, התבקש מחיר לא ריאלי. ודוקו. אציין כי הוכח שמלכתחילה חפץ התובע בדירת הפנטהאוז, וכבר בטיוטות ההסכם משנת 2013 ביקש כי תינתן לו זכות לסירוב ראשון ביחס לאותה דירה, בקשה שנדחתה על ידי הנתבעת (ראו נספח 1 לתצהיר עו"ד אלון בל מטעם הנתבעת).

35. עוד טענה הנתבעת, כי אף בהנחה שאכן נמסר לתובע בסוף שנת 2019/ראשית שנת 2020 שמחיר השיווק של הדירה הנתבעת הוא כ-10 מיליון ₪, כטענתו, אין בכך משום מידע מחייב, והיה עליו לבדוק את שווי הדירה המבוקש במועד הקובע – עם היציאה לשיווק בחודש מאי 2020.

    אף טענה זו ראיתי לנכון לדחות. שוכנעתי כי הנתבעת נקטה ב"שיטת מצליח" על מנת לגרום לתובע להימנע מרכישת הדירה בה חפץ, ואשר הייתה לו זכות לרכישתה, כפי שעוגנה בגדרי ההסכם, 7 שנים קודם לכן. הקפצת המחיר באופן דרסטי היא חסרת תום לב בקיום חיוב חוזי, וכך גם הטענה כי היה על התובע לברר שמא ירד המחיר בכ-45%-40% בטווח זמן של ארבעה חודשים. לאור זכותו החוזית של התובע, ולאור שהוכח כי נמסר לו בראשית שנת 2020 שהמחיר הוא כ-10 מיליון ₪, מצופה בגדרי דרך מקובלת בקיום חיוב חוזי, כי אם המחיר צונח לפתע פתאום בצורה כה חדה, תיעשה פנייה יזומה אל התובע. במיוחד כך לאחר שהוכח כי הוא היה קונסיסטנטי בפניותיו בנוגע לדירה ואף עמד בקשר שוטף עם הלל מטעם הנתבעת (וראו הודעות התובע להלל במהלך התקופה הרלוונטית, נספחים 14-3 לתצהיר הלל).

    ממילא התובע אף העיד, באופן שלא נסתר, כי ימים ספורים קודם לחתימת ההסכם ביחס לדירה בקומה השביעית ביום 14.10.2020, נאמר לו שהמחיר של דירת הפנטהאוז עודנו עומד על סכום של 60,000 ₪ למ"ר (ראו סעיף 52 לתצהירו ותרשומת שערך מזמן אמת לטענתו ביום 11.10.2020, נספח 21).

36. סיכומו של דבר. שוכנעתי כיצד מבחינה עובדתית, נאמר לתובע שמחיר הדירה הוא כ-60,000 ₪ למ"ר (כ-10 מיליון ₪). זאת, כפי הנראה, על מנת לסכל את רכישת הדירה על ידי התובע, ולמכרה לנתבע דווקא. לחלופין, ככל שהתובע היה נעתר לתשלום המחיר המבוקש (והבלתי ריאלי), ניתן להניח כי הנתבעת הייתה מוותרת על הדירה ויוצאת ברווח נאה, והכל בשיטת "win-win". כך או כך, מדובר במהלך החורג מדרך מקובלת בקיום חיוב חוזי וכזה שמנוגד להסכמות ולזכות שניתנה לתובע לרכישת הדירה. אחריתו של האירוע – רכישת הדירה על ידי הנתבע, בעליה של הנתבעת – במידה רבה יש בו להעיד גם על ראשיתו.

    מכאן שדין רכישת הדירה על ידי הנתבע להתבטל, מאחר שזו נעשתה תוך הפרת חוזה וסיכול זכותו החוזית של התובע לשדרוג דירתו לדירת הפנטהאוז.

    התובע זכאי לאכיפת המוסכם – רכישת הדירה לפי שווי השוק במועד הרלוונטי

37. התובע עותר לאכיפת ההסכם, וזאת באופן שהנתבעת תחויב לאפשר לו לרכוש את הדירה בדרך שדרוג, בהתאם לתנאים שרכש אותה הנתבע, ולחלופין "בשווי הוגן ונכון לדצמבר 2019" (סעיף 8 לכתב התביעה). התובע הציג חוות דעת של השמאי רן וירניק, לפיה שווי דירת הפנטהאוז בחודש 12/2019 עמד על סכום של 5.45 ₪ מיליון ₪. לפי גישת התובע, הנתבעת למעשה לא העניקה לנתבע הטבה במחיר הרכישה, ביחס למחירי השוק, ויש לאפשר לו לרכוש את הדירה בשווי זה.

38. מנגד, הציגו הנתבעים חוות דעת מומחה של השמאי ירון ספקטור, שהעריך כי שווי הדירה בחודש 12/2019 עמד על 6.86 מיליון ₪, ובחודש 5/2020 על 6.87 מיליון ₪. לדידם של הנתבעים, הנתבע רכש את הדירה בהנחה משמעותית ממחיר השוק, שניתנה לו כהטבה בהיותו בעל השליטה בנתבעת, ואין מקום לחייבה להעניק את אותה הטבה לתובע.

39. ראשית, יש להשיב על השאלה אם הדירה נמכרה לנתבע בהנחה, כגישת הנתבעים, או שמא בשווי השוק, כטענת התובע. בעניין זה, מונה השמאי אריה קמיל כמומחה מטעם בית המשפט. מחוות דעתו עולה כי ב-12/2019 שווי השוק של הדירה עמד על 6.41 מיליון ₪; וב-5/2020 על 6.46 מיליון ₪. מכאן, שהדירה אכן נמכרה לנתבע בהנחה משמעותית, כגישת הנתבעים, ולא לפי שוויה בשוק החופשי. בסיכומיו, ביקש התובע לדחות את ממצאיו של השמאי קמיל, תוך שטען כי הקריטריונים המפורטים בחוות דעתו אינם אלא בגדר "חוכמה שבדיעבד", ולא אלו שנהגו בזמן אמת. עוד נטען, כי המומחה התעלם מעסקת השוואה רלוונטית לגישת התובע (שיש בה להוריד את ממוצע המחירים) משיקולים מוטעים. דין טענות אלו להידחות.

40. כידוע, בעת שממונה מומחה על מנת שיספק לבית המשפט נתונים מקצועיים לצורך הכרעה בדין, ככלל, יאמץ בית המשפט מסקנותיו. כך: "אלא אם כן נראית סיבה בולטת לעין שלא לעשות זאת". עוד נקבע, כי: "לא ייטה בית המשפט לסטות מחוות דעתו של המומחה בהעדר נימוקים כבדי משקל שיניעוהו לעשות כן" (ראו: ע"א 293/88יצחק ניימן להשכרה בע"מ נ' רבי (1988); ע"א 6510/20מזרחי נ' כהן (12.12.2021); רע"א 45155-06-25‏ ‏נציגות הבית המשותף הקונגרס 11 רמת גן נ' נחמני ד.ר יזמות ובניה בע"מ (26.6.2025)). בענייננו, לא מצאתי כי קיימים נימוקים "כבדי משקל" כנזכר, וראיתי מקום אפוא לאמץ את מסקנות המומחה.

41. שאלה נפרדת היא אם יש מקום לחייב את הנתבעת להעניק לתובע את אותה הטבה במחיר שניתנה לנתבע. סברתי כי יש להשיב לשאלה זו בשלילה. בהסכם נקבע כי תינתן לתובע זכות שדרוג לדירת הפנטהאוז "בהתאם למחירי השיווק של היזם". העובדה שהנתבעת בחרה להיטיב באופן ספציפי עם בעל השליטה בה, ולמכור לו את הדירה במחיר נמוך באופן משמעותי ממחיר השוק, אין בה ולא כלום עם זכות התובע לרכוש את הדירה. ואזכיר, כי בטיוטת ההסכם נמחק הביטוי "זכות סירוב ראשונה" שהוכנס על ידי התובע (ויכול שהיה בו כדי לחייב את הנתבעת להציע לתובע את הדירה במחיר בו הוצעה לאחר), ותחתיו נקט ההסכם במונח "זכות לשדרוג".

42. סיכומו של דבר. אני מוצא כי לתובע נודעה הזכות לרכוש את הדירה, תוך השלמת התמורה לסכום של 6,460,000 ₪, הוא שווי השוק של הדירה בחודש מאי 2020. זהו המועד בו נשלחה לבעלי הזכויות במקרקעין, ביניהם התובע, הודעה על שיווק הדירות ואפשרות למימוש הזכות לביצוע השדרוג.

43. לפיכך, הנתבעת תאפשר לתובע לממש את זכות השדרוג לדירת הפנטהאוז, תוך המרת הדירה שבבעלותו במקרקעין (הדירה בקומה השביעית), והשלמת התמורה.

    במועד הרלוונטי, שווי הדירה בקומה השביעית עמד על סכום של 3,050,000 ₪ (ראו תצהיר הלל סעיף 30.2) ושווי דירת הפנטהאוז עמד על סכום של 6,460,000 ₪, כנזכר. מכאן שנוסף על מסירת הדירה בקומה השביעית לידי הנתבעת, על התובע להשלים את התמורה עבור דירת הפנטהאוז בסכום של 3,410,000 ₪. לסכום זה תתווסף ריבית שקלית כדין, החל מיום 14.10.2020.

44. לא ראיתי לנכון להיעתר לבקשת התובע להימנע מחיובי הצמדה. הכלל בנדון הוא שערוך החיוב החוזי כתנאי לאכיפת החוזה (ראו:ע"א 571/79 דירות מקסים בע"מ נ' ג'רבי, פ"ד לז(1), 589; ע"א 435/81  זנזורי נ' מהצרי, פ''ד לו(2) 561; עע"מ 1659/09 משרד הבינוי והשיכון נ' מלכה, פסקה 19 (17.11.2013)), ולא נמצא מקום לסטות ממנו. טענת התובע, כי שערוך התמורה יהווה "פרס" לנתבעת על ההפרה קיבלה מענה בע"א 435/81 הנ"ל, כך:

    "ניתן להקשות, כלום אין בהתנאה כזאת (של אכיפת החוזה תוך שערוך החיוב - א' א') משום הענקת פיצוי לצד המפר ... מידי הצד המקיים..., והרי פיצוי הוא בגדר תרופה, המיועדת בחוק התרופותלנפגע ולא נגדו.

    התשובה היא, שלא בפיצוי עסקינן אלא ב"חובת" הקונה, המעוניין שהעיסקה תתבצע, לשמור בימים אלה שמירה ראויה על ערך החוב המגיע ממנו למוכרים (שסירבו לקבלו), חרף העובדה שהפרו את ההסכם".

    הטענה להפרת הסכם הגישור

45. ראיתי לנכון לדחות רכיב זה של התביעה. הסכם הגישור, מטיבו, נועד להביא לסיום ההליך דנא. משעה שההליך נמשך עד תום והסתיים בפסק דין, ממילא אין מקום לאכיפת הסכם הגישור, ולחלופין למתן פיצוי בגין הפרתו, שאחרת יימצא התובע זוכה בכפל פיצוי.

46. כך גם משום הוולונטריות הנלווית להליכי גישור. שעה שזה כשל, אין מקום, אף בבחינת אינטרס הציבור, לחייב צד כלשהו בתוצאות כשלונו.

    סוף דבר

47. ביתרת טענות הצדדים לא נמצא ממש המצדיק השפעה על תוצאות הדיון.

48. לאור כל המקובץ, התביעה מתקבלת בעיקרה.

    רכישת דירת הפנטהאוז על ידי הנתבע מבוטלת בזה.

    בתוך 60 ימים ייחתם בין הצדדים הסכם לפיו תאפשר הנתבעת לתובע לשדרג את דירתו בקומה השביעית לדירת הפנטהאוז, בכפוף לתשלום יתרת התמורה, בסכום של 3,410,000 ₪. לסכום זה תתווסף ריבית שקלית כדין, החל מיום 14.10.2020.

    ככל הצורך, תוגש לחתימתי פסיקתה מתואמת בנוסחה ובתוך 7 ימים.

49. אשר להוצאות משפט. התחשבתי באופי המחלוקת והיקפה, בתוצאה אליה הגעתי, במשאבים הנחזים שהושקעו בהליך, בהתנהלותם הדיונית של הצדדים ובמכלול נסיבות העניין. לאור כל אלו, תשא הנתבעת בהוצאות התובע, לרבות שכ"ט עו"ד, בסכום כולל של 130,000 ₪.

    סכום זה ישולם בתוך 60 ימים ורק ככל שלא ישולם במועדו, יישא ריבית שקלית.

     

     

     

    ניתן היום, י"ט כסלו תשפ"ו, 09 דצמבר 2025, בהעדר הצדדים.