האם בעלי קניון נחשבים "איגוד מקרקעין" החייב במס רכישה? ועדת הערר בביהמ"ש המשפט המחוזי בתל אביב קבעה שהאיגוד המחזיק בקניון אינו כזה, ולכן פטור ממס רכישה.
חברת "אשטרום" מחזיקה בחברת "אלדר נכסים". "שופרסל" ואלדר נכסים החזיקו באופן שווה בחברת "קניונים לישראל" שהיא הבעלים של הקרקע עליה ממוקם קניון בת-ים.
במרץ 2008, בהתאם להסכם ביניהן, רכשה אלדר נכסים את זכויותיה של שופרסל בקניונים לישראל תמורת למעלה מ-156 מיליון שקל.
לייעוץ בנושא מיסוי מקרקעין
פנו ל- עורך דין מיסוי נדל"ן
לאחר הרכישה הגישה אלדר, המחזיקה כעת ב-100% ממניות קניונים לישראל, דיווח למנהל מיסוי מקרקעין לפיו היא פטורה ממס רכישה.
מנהל מיסוי מקרקעין תל אביב דחה את הדיווח שכן לדעתו קניונים לישראל היא "איגוד מקרקעין" – איגוד שכל נכסיו הם זכויות במקרקעין – והעברת המניות לאלדר היא "פעולה באיגוד" המחייבת במס רכישה.
החברה ערערה לועדת הערר היושבת בבית המשפט המחוזי בתל אביב.
לטענתה, חברת קניונים לישראל היא איגוד רגיל מכיוון שהיא עוסקת בפעילות כלכלית עסקית של הפעלת הקניון, ויש בידה נכסים "בלתי מוחשיים" כמו ניהול, ידע ומותג השווים למוניטין, ומשפיעים על הכנסתה, כך שהיא לא נובעת רק מהמקרקעין.
מנהל מיסוי מקרקעין טען שכל עוד הקרקעות של קניונים לישראל מנוצלות בצורה היעילה ביותר, זה אומר שליתר ההכנסות אין משמעות אמיתית אלא כולן נובעות מהמקרקעין. לפיכך לטענתו, יש הצדקה בהטלת מס רכישה על כל שווי הנכס.
העליון יכריע
חברי הוועדה רו"ח צבי פרידמן ורו"ח אלי מונד קיבלו את הערר. לדעתם, קניונים לישראל היא לא איגוד מקרקעין מכיוון שההחזקה בקניון בת-ים אינה החזקה רק בזכויות המקרקעין, אלא גם במוניטין של הקניון שמעלה את התשואה מהשכרה של הנכס.
ניהול הקניון מורכב גם מפעילות עסקית ממשית הדורשת ידע ייחודי שנצבר, שיווק ופרסום, ארגון אטרקציות ומשיכת קונים. כל אלה יוצרים "עסק חי" המניב רווחים נאים לבעליו, ולכן קשה לומר שהוא איגוד מקרקעין מובהק כמו מגרש או בית משותף.
בשל כך, לדעת רוה"ח פרידמן ומונד, החברה לא צריכה לשלם מס רכישה.
רוה"ח גם ציינו כי מאחר שהנושא כה שנוי במחלוקת, הוא כנראה בין כה וכה יגיע לדיון לבית המשפט העליון, והוא זה שיכריע בסופו של דבר.
בדעת המיעוט, יו"ר הוועדה השופט מגן אלטוביה סבר אחרת. הוא ערך השוואה בין גוף המפעיל בית מלון לגוף המפעיל קניון: מעבר לשירותי ניהול המלון, מספק בית המלון ללקוחותיו (האורחים) גם שירותי לינה, אוכל, בילוי וכדומה, החורגים מהשכרת המקרקעין. כך יוצא שההכנסה שלו היא לא רק מהשכירות של המקרקעין.
לעומת זאת, המשיך השופט, כשמדובר בקניון, הלקוחות הם בעלי העסקים השוכרים את החנויות, וזה העיקר מבחינת מפעיל הקניון, גם אם הוא מעניק שירותי ניהול ומשפר את חוויית הקנייה של הקונים. הבדל נוסף הוא שהקונים בקניון אינם הלקוחות של מפעיל הקניון, אלא של העסקים הפועלים בתחומו. בשל כך לדעת השופט יש למסות את החברה כאיגוד שכל נכסיו הם זכויות במקרקעין.
כאמור, הערר התקבל, ונקבע שכל צד יישא בהוצאותיו.
- ב"כ העוררת: עו"ד ממשרד זיו שרון ושות'
- ב"כ המשיב: עו"ד מפרקליטות מחוז ת"א (אזרחי)
* עו"ד יוסף שקד עוסק במיסוי מקרקעין
** הכותב לא ייצג בתיק
*** המידע המוצג במאמר זה הוא מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.
אתר המשפט הישראלי "פסקדין"
www.psakdin.co.il
המידע המוצג במאמר זה הוא מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר/ת ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.
בהכנת הכתבה לקחו חלק צוות העורכים של אתר פסקדין