תשלום פיצוי מוסכם בגין הפרה יסודית של חוזה לרכישת מקרקעין

פרוטוקול

1.         רקע עובדתי:

עניין לנו בעיסקת מקרקעין במסגרתה רכשה התובעת-הנתבעת שכנגד (להלן - קרני) שני דונם ב"פרדס גן חיים" בגוש 7677 (להלן - המקרקעין) מהנתבע 1-התובע שכנגד (להלן - לוזון) בתיווכו של הנתבע 2 (להלן - לוי). לטענת קרני רומתה על ידי לוזון ולוי. הללו דוחים הטענה. לוזון תובע מנגד את קרני לשלם לו את יתרת התמורה בגין העיסקה.

2.         התביעה העיקרית:

2.1       טענות קרני:

התובעת טוענת, כי לוי, שלמשרד התיווך שלו הגיעה קרני בחיפושיה אחר דירה לרכישה, הציע לה לרכוש את המקרקעין. לוי הציג בפניה מצג, ולפיו מדובר בקרקע חקלאית המצויה בשלבים מתקדמים של שינוי יעוד לבניה. לוי ולוזון הזמינו את קרני למשרדו של לוזון, ושם הציגו בפניה תצלום אויר והסבירו לה על מיקומם המצויין של המקרקעין. השניים הפגישו את קרני עם רוכשת אחרת של מקרקעין בפרוייקט, וזו אמרה לה ששוחחה עם מהנדס המועצה האזורית דרום השרון, שבתחומה מצויים המקרקעין, אשר המליץ על הרכישה. בטרם חתמה קרני על חוזה הרכישה התחייב בפניה לוי, כי בכל שלב בו תחפוץ בכך, יוכל למכור עבורה את המקרקעין ברווח. על יסוד התחייבות זו של לוי, ועל סמך אמונתה בו ובמצג שהציג בפניה, בדבר רווח בטוח בעיסקה, נכנסה קרני לעיסקה ורכשה את המקרקעין.

עוד בטרם נחתם חוזה הרכישה שילמה קרני לידי לוי סך של 80,000$ במזומן על חשבון התמורה. כנגד תשלום זה לא קיבלה קרני קבלה, והובטח לה שהעניין יוסדר עם חתימתה על חוזה הרכישה. בסופו של דבר, לא צויין התשלום המוקדם בחוזה הרכישה.

ביום 29.10.05 במשרדה של עו"ד ארנה שגיב חתמה קרני על חוזה הרכישה. קרני לא קראה את חוזה הרכישה בטרם חתמה עליו. היא אמרה ללוי, שהיא איננה מבינה את האמור בחוזה הרכישה. לוי הרגיע אותה, ואמר שהיא יכולה לסמוך עליו ולחתום בלב שקט.

זמן מה לאחר החתימה שילמה קרני לידי לוזון סך של 35,000$ בצירוף מע"מ. התשלום נעשה במשרדו של לוי. במעמד התשלום דרשה קרני לקבל קבלה עבור התשלום הראשון בסך 80,000$. נאמר לה שאין בכך צורך, וכי לוזון "יזכור את זה". בגין התיווך שילמה קרני ללוי סך של 5,000$, כאשר גם בנוגע לתשלום זה לא קיבלה קבלה או חשבונית מס.

בהמשך, ובניגוד לדבריו של לוזון, שלא תחוייב בתשלום מע"מ, נדרשה קרני על ידי שלטונות מע"מ לשלם להם סך של 27,000 ש"ח. פניותיה בעניין זה ללוזון לא נענו. בסופו של דבר נאלצה קרני לשלם למע"מ סך של 20,000 ש"ח, וזאת למרות שהתמורה ששילמה ללוזון כללה כבר מע"מ.

בהתאם לאמור בחוזה הרכישה נותרה קרני חייבת ללוזון בגין העיסקה סך של 25,000$. נאמר לה להמתין בבצוע התשלום עד שתתבקש לעשות כן. רק ביום 21.12.98 נשלח לה מכתב מעו"ד שגיב, ובו נדרשה להסדיר את חובה ללוזון, על מנת שניתן יהיה לבצע את העברת הזכויות במקרקעין. קרני הגיע למשרדה של עו"ד שגיב, ושם נאמר לה, כי עליה לשלם 35,000$. לוזון הסביר לקרני, כי לקח משכנתא לכיסוי יתרת חובה בגין המקרקעין, וסכום המשכנתא עומד על סך של 35,000$. לוזון הסכים לוותר על תשלום מלוא הסכום ודרש מקרני לשלם לו 32,000$ בגין יתרת חובה עבור רכישת המקרקעין. בדלית ברירה נענתה קרני לדרישה, וביום 8.2.99 חתמה במשרדה של עו"ד שגיב על שטר מכר וכן על שטר משכנתא בסך 32,000$. זאת למרות שמעולם לא נאמר לה על ידי מאן דהוא, שתחוייב בתשלום ריבית בגין יתרת חובה עבור רכישת המקרקעין.

פניותיה של קרני ללוי, שיממש הבטחתו וימכור עבורה את המקרקעין, לא נענו, ולוי התחמק ממנה בטענות שונות.

קרני טוענת, כי לוזון ולוי הפרו התחייבויותיהם כלפיה, וכן הציגו בפניה מצגי שווא מתוך כוונה להטעותה. לפיכך היא עותרת לחיובם של לוי ולוזון בתשלום פיצויים בגין הנזקים שנגרמו לה בעטיים של אותם מצגי שווא. יודגש, כי קרני איננה מבקשת להורות על ביטולו או בטלותו של חוזה הרכישה.

2.2       טענות לוזון:

לוזון טוען, כי מעולם לא פגש את קרני בטרם נחתם חוזה הרכישה, וכי במעמד חתימת חוזה הרכישה פגש בה לראשונה. מעולם לא הציג בפני קרני מצג כלשהו בנוגע למקרקעין. מצבם של המקרקעין גולו לקרני באופן מלא. קרני קראה היטב את חוזה הרכישה בטרם חתמה עליו, לרבות נספחי חוזה הרכישה, והבינה היטב את כל האמור במסמכים אלו. כל התשלומים, ששילמה קרני בהתאם לחוזה הרכישה, התקבלו כחוק. בידעיתה ובהסכמתה המלאה של קרני נטל עבורה לוזון הלוואה בסך 25,000$. קרני נדרשה מספר פעמים לפרוע חוב זה כתנאי לרישום הזכויות במקרקעין על שמה. בסופו של דבר הסכים לוזון, לפנים משורת הדין, להעמיד יתרת חובה של קרני על סך 32,000$ בלבד. לוזון דוחה את טענת קרני, כי חתמה על שטר המשכנתא על הסך של 32,000$ שלא מרצונה החופשי. לוזון עמד בכל התחייבויותיו בהתאם לחוזה הרכישה. מאידך, קרני שילמה על חשבון התמורה שנקבעה בחוזה הרכישה סך של 35,000$ בלבד.

2.3       טענות לוי:

לוי טוען, כי מעבר למצג המצויין בחוזה הרכישה לא הציג בפני קרני שום מצג אחר בנוגע למקרקעין. קרני היתה זו שפנתה ללוי בחיפוש אחר השקעות בתחום הנדל"ן. קרני רכשה מגרש בכפר מע"ש, וחיפשה עיסקת נדל"ן נוספת להשקיע בה את כספה. לוי הציע לה לרכוש את המקרקעין. פרטי המקרקעין נמסרו לקרני על ידי לוזון. על סמך הפרטים שהיו בידיו, ואשר הוצגו במלואם בפני קרני, סבר לוי, כי מדובר בעיסקה כדאית. לאחר שבדקה קרני את עלויות העברת הכספים מחו"ל, ביקשה קרני מלוי, כי יסע עימה לגרמניה על מנת להביא את הכסף במזומן. לוי נעתר להפצרותיה של קרני, ונסע עימה לגרמניה. קרני לא מסרה ללוי בגרמניה סכום כלשהו, וגם לא לאחר מכן. לוי מצטרף לטענתו של לוזון, כי קרני קראה היטב את חוזה הרכישה ונספחיו. בשל הימנעותה של קרני מלשלם ללוזון את מלוא יתרת התמורה שנקבעה בחוזה הרכישה לא קיבל לוי דמי תיווך בגין העיסקה. אכן קרני פנתה ללוי, שיסייע לה במכירת המקרקעין, והועלו מספר אפשרויות בעניין זה, אך הן לא יצאו אל הפועל. לוי לא התחייב בפני קרני דבר בעניין זה של מכירת המקרקעין.

3.         התביעה שכנגד:

בתביעה שכנגד שהגיש לוזון עותר הוא לחיובה של קרני בתשלום יתרת חובה לו בגין המקרקעין בהתאם להוראות חוזה הרכישה בצירוף פיצוי מוסכם בסך 15,000$.