תכנית מס' 507-0292219 - רובעים 6 - 5 וערר מס' 3/18

 ערר 3/18 על פרסום הודעה על הכנת תכנית בהתאם לסעיפים 77-78 לחוק התכנון והבנייה

הרקע לדיון

1. הערר הוגש ביחס להודעה שפורסמה על ידי הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה על פי סעיף 77-78 לחוק התכנון והבנייה, התשכ"ה-1965 (להלן: "החוק"), בדבר הכנת תכנית מספר 507-0292219, רובעים 5 ו-6 והגבלת הוצאת היתרי בנייה בתחומה (להלן: "ההודעה").
2. העוררים הגישו בקשה להיתר בנייה שמספרה 16-1499 (להלן: "הבקשה להיתר"), ביחס למגרש המצוי באזור הכרזת אונסק"ו על "העיר הלבנה" משנת 2003. הבקשה נוגעת להריסה ובנייה לפי תמ"א 38 והקמת בניין בן 5 קומות וקומת גג חלקית עם חזית קדמית מסחרית, בגוש 6914 חלקה 73. הבקשה הוגשה יחד עם בקשה להיתר בבניין השכן שמספרה 16-1498, בגוש 6214 חלקה 130. שתי הבקשות הוגשו ביחס לקיר משותף, כאשר חדר המדרגות, המבואות והמרתפים משותפים לשני הבניינים.
3. סעיף 4.2 להודעה קובע מגבלה תכנונית לפיה שיעור קו הבניין הקדמי בבנייה חדשה בתחום אזור ההכרזה ומחוץ לתכניות לב העיר, יהיה שיעור קו הבניין הקדמי הקבוע בתכנית הראשית.
4. הסעד המבוקש בערר הוא קביעה כי ההגבלה הקבועה בסעיף 4.2 להודעה, לעניין קו קדמי, לא תחול על בקשת העוררים להיתר.

רקע תכנוני

5. ביולי 2003 הכריז ארגון אונסק"ו על "העיר הלבנה" בתל אביב כעל אתר מורשת עולמית בעל חשיבות היסטורית. זאת, בשל מרקם עירוני ייחודי מסוגו בעולם, המתאפיין במעל 4000 בניינים שנבנו בסגנון הבינלאומי ובתכנונה של "העיר הלבנה" כ"עיר גנים" - כזו שבתיה מקיפים גינות שכונתיות. כ - 1000 מבנים של "העיר הלבנה" הוכללו בהמשך בתכנית השימור של העיר תל אביב (תכנית תא/2650/ב). בשל האיכויות הארכיטקטוניות הייחודיות של המבנים, וביניהן הבנייה לגובה של 3-4 קומות, ציין ארגון אונסק"ו בהכרזתו כי הוא מצפה שיונהגו הגבלות גובה באזור ההכרזה ובאזור הסמוך לו.
6. עקב הכרזת אונסק"ו, ביום 18.6.03, לצד פרסום התכנית לשימור המבנים ב"עיר הלבנה" ועל מנת לשמר גם את המרקם האורבני, החליטה הוועדה המקומית להמליץ לוועדה המחוזית על פרסום תכנית מתאר מקומית - תכנית תא/3458 "הוראות למתחמים בעלי ערך אדריכלי במרכז העיר".
7. בהמשך, לאור השוני הקיים בין מתחמי הבנייה, הוחלט לפצל את תכנית תא/3458 ל-4 תכניות עיקריות: תכנית רובע 3, תכנית רובע 4, תכנית רובע 5 ותכנית רובע 6. ברובעים 5 ו-6 מצויים מרבית אזורי ההכרזה של אונסק"ו והריכוז הגבוה ביותר של מבנים לשימור.
8. מטרות תכנית הרובעים 5 ו-6 שבהכנה הן עידוד התחדשות עירונית תוך שמירה על מאפייני המרקם הקיים, הטמעת עקרונות הבנייה על פי הכרזת אונסק"ו, חיזוק המבנים מפני רעידות אדמה בהתאם לעקרונות תמ"א 38 ובהתאם למרקם האורבני על פי סעיף 23 לתמ"א, ופישוט הליכי רישוי ומידע על ידי יצירת סל זכויות בנייה כולל לבנייה חדשה ולתוספת בנייה, אשר יחליף תכניות קודמות.
9. הקו הכחול של התכנית עובר ברחוב בוגרשוב בצפון, ברחוב יצחק אלחנן בדרום, ברחוב הירקון במערב ובדרך מנחם בגין במזרח.
10. ביום 20.8.15, במסגרת י.פ 7099, פרסמה הוועדה המחוזית הודעה בדבר הכנת תכנית הרובעים 5 ו-6 והגבלת הוצאת היתרי בנייה בהתאם לסעיפים 77 ו-78 לחוק. להודעה נעשו מספר תיקונים, במועדים שונים. ערר זה הוגש ביחס לנוסח ההודעה האחרון מיום 23.11.16.

רקע עובדתי

11. ביום 5.9.16 הוגשה בקשת העוררים שמספרה 16-1499, עבור הריסה ובנייה לפי תמ"א 38 והקמת בניין בן 5 קומות וקומת גג חלקית עם חזית קדמית מסחרית, ברחוב יונה הנביא 28א, הידוע כגוש 6914, חלקה 73. הבקשה הוגשה יחד עם בקשה להיתר בבניין השכן. שתי הבקשות הוגשו ביחס לקיר משותף, כאשר חדר המדרגות, המבואות והמרתפים משותפים לשני הבניינים.
12. המגרש מצוי באזור הכרזת אונסק"ו. חלות עליו התכנית הראשית - תכנית 44, וכן תכנית הרובעים 5 ו-6 שבהכנה.
13. העוררים ביקשו הקלה בקו בניין קדמי בשיעור של 1 מ' לכיוון רחוב יונה הנביא - מ-4 מ' המותרים ל-3 מ'.
14. ביום 22.3.17 קבעה הוועדה המקומית, בהחלטתה הראשונה בבקשה, כי ניתן לאשר את הבקשה לרבות ההקלה בקו הבניין הקדמי לכיוון רחוב יונה הנביא, שכן מרבית הבניינים ברחוב הוקמו בקו בניין קדמי הקטן מ-4 מ'. הקלה זו אושרה בהתאם לתקנה 2(5)(ב) לתקנות התכנון והבנייה (סטייה ניכרת מתכנית), לפיהן בנייה בחזית מגרש בהתאם לקו שלפיו בנויים רוב הבניינים באותו קטע רחוב, בין שני צמתים, לא תהווה סטייה ניכרת.
15. ביום 9.8.17 הודיעה נציגת אגף הנדסה לעוררים כי לנוכח ההודעה שפורסמה על פי סעיפים 77-78 לחוק, לא ניתן היה לאשר את ההקלה האמורה וכי הנושא יעלה לדיון נוסף בפני הוועדה.