תכנית מס' 503-0585877 גב/ 659 הודעה לפי סעיף 77-78 דרך בן גוריון

לפנינו ערר על החלטות הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה, מחוז תל אביב (להלן: "הוועדה המחוזית"), מיום 17.12.2017 ומיום 30.4.2018, לפרסם הודעה בדבר הכנת תכנית 503-0585877: גב/659 - דרך בן גוריון (להלן: "התכנית"), ולקבוע תנאים להוצאת היתרי בנייה, לפי סעיפים 77 ו-78 לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965 (להלן: "החוק").

1. העררים הוגשו על ידי העוררים, הטוענים כי הם נפגעים מההחלטה, מכוח סעיף 78(ב)(1) לחוק.
2. ביום 4.10.2018 קיימנו דיון בערר. בסופו, החלטנו פה אחד לקבל את שלושת העררים בעיקרם, בכפוף להערות, כפי שיפורט להלן.

הרקע לעררים

4. התכנית היא תכנית מתאר להתחדשות עירונית במתחם בן גוריון, שבחלקה המזרחי של גבעתיים, ומקודמת על ידי העירייה. התכנית נגזרת מתכנית המתאר הכוללנית המתגבשת עבור העיר.
5. הוועדה המקומית מפרטת אודות הליכי התכנון (הפירוט רלוונטי ביחס לשלושת העררים), כדלקמן:

במסגרת תכנית המתאר הכוללנית לגבעתיים ותכנית לפי סעיף 23 לתמ"א 38 המצויות בהכנה, נקבעו אזורים המיועדים לפינוי בינוי מתחמי, בהם יופרשו שטחים לצרכי ציבור אשר ייתנו מענה לתוספת יחידות הדיור בתחומם ואף באזורים אחרים בעיר אשר על פי תכנית המתאר מיועדים להתחדשות עירונית באמצעות תמ"א 38.

6. בין אזורים אלה נקבעה רצועת השטח שבין רחוב בן גוריון במזרח לרחוב המעלות, פועלי הרכבת ובראשית במערב. בשטח זה, בהתאם לעקרונות תכנית המתאר, ניתן יהיה לתכנן בתכנית מפורטת מתחמים בני ארבעה דונם לפחות, הכוללים הפרשה מינימלית של חמישים אחוז לצורכי ציבור, והוראות בינוי ופיתוח של שאר השטח כדלקמן:

• רצועת מגדלים בגובה של עד 32 קומות הכוללת קומה מסחרית לאורך דרך בן גוריון.
• הרחבת דרך בן גוריון לרוחב של 30 מטר לפחות ממצב תכנוני קיים של 26 מטר.
• תכנון שביל אופניים לאורך דרך בן גוריון אשר עתיד להתחבר לנתיבי שבילי אופניים מתוכננים ברחוב דרך רבין, אלוף שדה ורחוב המאבק.
• קביעת שטח לבנייני ציבור בדופן המערבית של המתחמים כהמשך לשטח הציבורי הקיים במתחם גן העלייה השנייה, מתחם קוזלובסקי.

7. תכנית המתאר הכוללנית והתכנית לפי סעיף 23 מצויות בשלבי הכנה מתקדמים, לאחר מספר שנים של עבודה עליהן, במסגרתם הועברו מסמכי התכנית לוועדה המקומית, ובכפוף לתיקונים ושינויים שיידרשו יש בכוונת הוועדה המקומית להביאן לדיון בוועדה.
8. במטרה לקדם את רצועת התכנון שנקבעה בתכניות אלה, בחנה הוועדה המקומית את פיצול שטח זה למתחמים קטנים וקידום תכניות באמצעות משרד השיכון וגורמים פרטיים בשטח המוכרז. במסגרת בחינה זו, כשלב א', מקדמת הוועדה המקומית את מתחם בראשית באמצעות משרד השיכון, ובנוסף מקדמים יזמים פרטיים תכניות לתכנון מתחמי במתחמים נוספים.
9. הוועדה המקומית טוענת כי תכליתו של סעיף 78 לחוק היא לאפשר תכנון מיטבי מכוח התכנית המקודמת, והיא מקבלת משנה תוקף כאשר מדובר ביצירת התחדשות עירונית במתחם מאוכלס. הוועדה המקומית טוענת כי אם יינתנו היתרי בנייה בתחום המיועד לתכנון, ובניגוד לתכנון המתגבש, יהיה בכך כדי לצמצם את אפשרויות התכנון של המתחמים הכלולים בתחום התכנית, עד כי איון האפשרות.
10. על פי הוועדה המקומית, העיקרון התכנוני הבסיסי של התכנית שביחס אליה פורסמו התנאים מושא הערר הוא כי דרך בן גוריון תהפוך לציר עירוני המשכי שיחבר בין גבעתיים, רמת גן ובני ברק. הציר ישרת גם הולכי רגל, ומתוכננת בו חזית מסחרית, ומעליה בנייה מרקמית ומגדלים. בעורף הציר מתוכננת הרחבה של שטחים קיימים למבני ציבור ותוספת שטחים ציבוריים. קיימים מספר צירים יותר מרכזיים, ובהם רחוב כצנלסון שמתחתיו אמור לעבור קו רכבת תחתית.
11. הוועדה המקומית עדכנה כי בשלב זה, ועל מנת לאפשר מימוש טוב ויעיל יותר של העקרונות התכנוניים, פוצל שטח התכנית למתחמי תכנון משניים. במתחם הדרומי הוחל בהכנת תכנית מפורטת יחד עם משרד השיכון, ובמתחמים נוספים ישנן יוזמות תכנון של גורמים פרטיים. מתחמים אחרים נמצאים בבחינה. המטרה היא כי בשנים הקרובות ימופה כל שטח התכנית וייקבע אילו מתחמים ראויים לפינוי-בינוי.
12. ביחס לעררים שלפנינו, הסבירה הוועדה המקומית כדלקמן: