תחרות בין עסקאות נוגדות- האחת רכישת דירה מכח הסכם מכר והשנייה במסגרת עסקת מתנה

הקדמה :

לפני תביעה ותביעה שכנגד שבמרכזה השאלה למי הזכויות בנכס מקרקעין המהווה דירת מגורים ברח' הגורן 4 בצפת בגוש 13703 חלקה 36 (להלן: "הנכס" או "הדירה") - לתובעים והנתבעים שכנגד, שרכשו את הדירה מהנתבעת מס' 4 במסגרת הסכם מכר מיום 2/10/05 שהזכויות על פיו טרם נרשמו, או לנתבעים והתובעים שכנגד, שקיבלו את הדירה מהנתבעת מס' 4 במסגרת עסקת מתנה מיום 4/9/97 שאף היא לא הושלמה ברישום?

התובעים, בני הזוג יעקב ואדווה ביטון (להלן יחד: "ביטון") עותרים בתביעתם להצהיר כי הם זכאים להירשם בחברה המשכנת ובמנהל כבעלי זכויות החכירה בדירה מכוח הסכם מכר הנושא תאריך 2/10/05 (להלן: "הסכם המכר"); כי זכויותיהם מכוח הסכם המכר גוברות על זכויות התובעים שכנגד, בני הזוג נחמיה ודפנה גמליאל (להלן יחד: "גמליאל"), מכוח הסכם מתנה הנושא תאריך 4/9/97 (להלן: "הסכם המתנה"); כי הסכם המתנה שנחתם בין בני הזוג גמליאל לבין הנתבעת מס' 4 אינו תקף ו/או בטל מעיקרו; ולחילופין כי זכויותיהם של בני הזוג ביטון מכוח הסכם המכר גוברות על זכויות בני הזוג גמליאל מכוח הסכם המתנה.

עוד עותרים ביטון בתביעתם להורות לחברה המשכנת, שיכון ופיתוח לישראל בע"מ (להלן: "החברה המשכנת") להשלים את העברת הזכויות בדירה על שמם, ליתן סעד המורה על ביטול העיקול הרשום על הזכויות בנכס, וכן להורות לרשויות המס לבטל את "ההקפאה" על אישורי המסים בגין הסכם המכר.

התובעים במסגרת התביעה שכנגד, בני הזוג גמליאל, עותרים בתביעתם להצהיר כי הם אלה שאמורים להירשם כבעלי זכויות החכירה לדורות בדירה לאור העובדה שבמאבק בין שתי "עסקאות נוגדות", זכויותיהם גוברות על אלה של בני הזוג ביטון; כי הסכם המתנה שנערך בינם לבין הנתבעת מס' 4, נעשה כדין ודווח לרשויות המס ולמנהל מקרקעי ישראל; וכי בני הזוג ביטון אינם יכולים לתקוף את חוקיות אותו הסכם, אלא לכל היותר להגיש תביעה נגד הנתבעת מס' 4 בגין הסכם המכר שערכה איתם. עוד עותרים גמליאל בתביעתם להורות ללשכת רישום המקרקעין, למנהל, לחברה המשכנת ולרשויות המס לאפשר להם להירשם כבעלי הזכויות בדירה.

העובדות הצריכות לעניין :

בתאריך 4/9/97 חתמה הנתבעת מס' 4, אימה של הגב' גמליאל, על הסכם מכר ללא תמורה, במסגרתו העבירה לבני הזוג גמליאל, בחלקים שווים, את מלוא זכויותיה בדירת המגורים מושא המחלוקת, תוך שהיא מצהירה כי היא מוותרת במסגרת עסקת מתנה זו על זכותה לחזור בה מהמתנה. במסגרת הסכם המתנה האמור, התחייבו הצדדים לחתום על כל המסמכים הנדרשים להעברת הזכויות והסמיכו את עו"ד מוסל לטפל בהעברת הזכויות במנהל ובחברה המשכנת. במסגרת סעיף 12 להסכם המתנה, הורו הצדדים לעו"ד מוסל לדאוג לבקש מהמנהל ומהחברה המשכנת לרשום ברישומיהם מה שכונה בהסכם "מעין הערת אזהרה", על מנת למנוע קיומה של עסקה נוגדת.

עסקת המתנה דווחה בשנת 1997 לרשויות המס ולמנהל, אולם לא דווחה לחברה המשכנת. במסגרת מכתבו של עו"ד מוסל למנהל, הנושא תאריך 8/10/97, ביקש עו"ד מוסל כי הסכם המתנה יתויק בתיק המנהל כדי "למנוע אפשרות של עסקאות נוגדות ו/או עיקולים". יחד עם זאת אין חולק כי עסקת המתנה לא נסתיימה ברישום וכך גם לא נרשמה בחברה המשכנת כל הערה בגין עסקה זו. 

בני הזוג גמליאל טוענים כי להסכם המתנה האמור קדם סיוע כספי שסיפקו לנתבעת מס' 4 - היא אמה של הגב' גמליאל - בסכומים הנאמדים במאות אלפי ש"ח, בשל מצוקה כספית אליה נקלעה האם, בין היתר עקב חובות אותם יצרה בהימורים. על פי הנטען, הסכם זה נועד להבטיח את המשך הסיוע הכספי מצדם לנתבעת מס' 4 . בתמיכה לטענותיהם בהקשר זה, מפנים בני הזוג גמליאל להסכם שנחתם ביום 10/1/98 בינם לבין הנתבעת מס' 4, שכונה על ידם "הסכם פיננסי סודי", אשר על פיו בכוונת גמליאל לסלק חלק מחובותיה של הנתבעת מס' 4, מעבר לחובות שסולקו על ידם בעבר, וכן לתאם יחד עם הנתבעת מס' 4 את אופן תשלום החזר הלוואת המשכנתא הרובצת על הדירה לטובת בנק טפחות (כשהנתבעת מס' 4 תשלם את החזרי המשכנתא החודשיים, ואם לא תעמוד בתשלומים אלה, ישלמו גמליאל במקומה את הסכומים האמורים ויפחיתו אותם מסכום הסיוע הכולל לנתבעת מס' 4 כפי שנקצב בהסכם), וכל זאת כדי שהדירה תוכל להירשם על שם גמליאל מוקדם ככל שניתן  מכוח הסכם המתנה.

מתברר כי בתאריך 2/10/05 וחרף עסקת המתנה עם גמליאל, חתמה הנתבעת מס' 4 עם בני הזוג ביטון על הסכם מכר, במסגרתה מכרה להם את הזכויות באותה דירת מגורים. הערה על שם בני הזוג ביטון נרשמה בחברה המשכנת ביום 9/1/06. אין מחלוקת כי בני הזוג ביטון שילמו לנתבעת מס' 4 את מלוא התמורה על פי ההסכם (סך של 377,000 ש"ח) והחלו להתגורר בדירה.

בני הזוג ביטון טוענים כי על פי אישורי הזכויות העדכניים שקיבלו מהחברה המשכנת ומהמנהל באותה עת, הזכויות בדירה היו "נקיות" ולא היו רשומים בדירה עיקולים ו/או שעבודים לטובת מאן דהוא, למעט שתי התחייבויות לרישום משכנתא לטובת בנק טפחות (שסולקו מכספי ביטון במסגרת העסקה). ממילא שלטענתם לא ידעו על קיומה של אותה עסקת מתנה קודמת.

על פי הנטען, משפנו בני הזוג ביטון לחברה המשכנת לצורך השלמת הליך רישום הזכויות בדירה על שמם, נודע להם כי לא ניתן לעשות כן לנוכח קיומה של עסקת המתנה הקודמת משנת 1997 בין הנתבעת מס' 4 לבין בני הזוג גמליאל, שאף היא לא נרשמה.

במסגרת התביעות ההדדיות בתיק זה יש להכריע, אפוא, בשאלה איזו עסקה גוברת - עסקת המתנה הקודמת בזמן שלא נרשמה (כלומר ההתחייבות לתת מתנה), או שמא עסקת המכר המאוחרת יותר (היינו ההתחייבות לעשות עסקה במקרקעין), שלא נרשמה אף היא?

טענות ביטון :

לטענת בני הזוג ביטון במסגרת עסקת המכר, הסתמכו על אישורי זכויות "נקיים" שהנפיקו החברה המשכנת והמנהל (לאחר שהוסר עיקול ישן בנכס), ולא ידעו על עסקת המתנה הקודמת, וזאת עד לשנת 2009.

ביטון טוענים כי עסקת המכר שנעשתה בתום לב ובתמורה ואשר במסגרתה פרעו את יתרת המשכנתא שרבצה על הדירה וקיבלו חזקה בדירה, הינה עסקת מכר חוקית ותקינה, שדווחה לחברה המשכנת ואף נרשמה לטובתם הערה בגינה.

לטענתם, בהינתן העובדה שהסתמכו על אישורי הזכויות הנקיים של החברה המשכנת והמנהל, בהם לא צוין דבר אודות אותה עסקת מתנה, מחדלם המתמשך של גמליאל באי הדיווח על עסקת המתנה לחברה המשכנת ובאי רישום הערה על זכותם לפי עסקת המתנה, מצדיק ביטול עסקת המתנה. לא זו בלבד, אלא שלטענת ביטון, בני הזוג גמליאל אף לא רשמו משכון לטובתם על הזכויות בנכס, וגם לכך יש ליתן את המשקל המתחייב בנסיבות העניין.

עוד טוענים ביטון כי ניסיונם של גמליאל לתרץ בדיעבד את מחדלם בדיווח על העסקה וברישום הערה לטובתם, ראוי לו שיידחה, בייחוד בהינתן העובדה כי ידעו אודות בעיותיה והסתבכויותיה הכספיות של הנתבעת מס' 4, בעיקר בגין חובות הימורים. על פי הנטען, על רקע "מסוכנותה" הברורה והידועה של הנתבעת מס' 4 ואף בהינתן העובדה שמדובר באימה של הגב' גמליאל, מחדלם של גמליאל בדיווח על עסקת המתנה וברישום הערת אזהרה לטובתם, מקבל משנה תוקף.

בני הזוג ביטון מדגישים כי אין כל חובה על מוסדות הרישום והמיסוי לנקוט בפעולה אקטיבית של רישום הזכויות של מאן דהוא בנכס (כשממילא גם לא היתה כל דרך לבדוק ברשויות המס האם נעשה דיווח קודם ביחס לאותו נכס), וכי חזקה על קונה סביר שידאג לרשום את זכויותיו בהקדם, ולמצער, ירשום לטובתו הערה במקום בו מתנהל רישום הזכויות של הנכס (החברה המשכנת), שהוא - ולא המנהל - הגורם המוסמך לנהל רישומי הערות אזהרה ביחס לנכסים. לטענתם, משלא עשו כן בני הזוג גמליאל, בין משיקולים אישיים ובין משיקולים משפחתיים, שטיבם לא הוברר, אין להם להלין על רשויות המס או על המנהל, אלא על עצמם בלבד.