תורג'מן ואח' נ' גרוס ואח'

החלטה

המבקשים הגישו ביום 14.10.13 בקשה למתן סעד זמני האוסר על המשיבים לחתום על הסכם מול מלון קדם ירושלים בע"מ (להלן: "המלון"), או כל צד ג' אחר, למכירת הזכויות בדירת המגורים שבקומה 11 במלון גני ירושלים, הידועה כחלק מחלקה 79 בגוש 30155 (להלן: "הדירה").

המשיבה 1 (להלן: "המשיבה") היא בעלת זכויות החכירה בדירה במלון והמשיב 2 (להלן: "המשיב") הוא עורך-דין, מיופה כוחה של המשיבה. בתאריך 10.9.13 נחתם בין המבקשים למשיבה הסכם למכירת זכויות החכירה בדירה. החוזה בין הצדדים נקבע כחוזה על תנאי נוכח זכות הסירוב הראשונה של המלון והצורך בהסכמת המלון למכירה. וכך נקבע בעמ' 2 להסכם:

"והואיל והסכם זה כפוף לזכות סרוב ראשונה של המחכיר, כאמור בסעיף 4(19)(2) לחוזה החכירה, המוגבלת ל-30 ימים מיום מתן ההודעה על ידי המוכרת, וכן להסכמת המחכיר למכירה; ועל כן מוסכם על הצדדים כי הסכם זה מותלה, ויכנס לתוקף, בכפוף לאמור להלן בהסכם, רק עם קבלת הסכמת המחכיר בכתב למכירה וויתורו על זכות הסירוב המוקנית לו; ולמען הסר ספק, מוסכם כי קבלת הסכמת המחכיר להסכם זה משמעה גם חתימת המחכיר על שטרי העברת זכות שכירות...; המוכרת מתחייבת לפנות אל המלון והמחכיר בכתב בתוך 2 ימי עסקים מחתימת הסכם זה, להודיע להם על חתימת הסכם זה, ולבקש הסכמתם".

סעיף 4(19)(2) לחוזה החכירה, המוזכר בהסכם בין הצדדים, קובע בזו הלשון:

"מבלי לפגוע בזכויות בתת סעיף (1) לעיל, במקרה שהחוכר ירצה למכור, לתת או להעביר כל זכות על פי חוזה זה לכל אדם או תאגיד בין אם לפני או אחרי רישום הוא יתן למחכיר שהות של שלושים יום מראש בכתב ויודיעו על כוונתו זו, ויפרט את המחיר והתנאים שהוצאו (כך במקור – ע.א) על ידי אותו אדם או תאגיד וכתובתם המלאה תפורט בהודעה זו, והמחכיר רשאי במהלך תקופה זו לרכוש את הזכות המוצעת באותו סכום מוצע ובתנאים לא פחותים מאלה שהוצעו, עם התחשבות במטבע התשלום".

ביום חתימת ההסכם נכתב מכתב המופנה למנכ"ל המלון המודיע לו על ההתקשרות בהסכם למכירת הזכויות בדירה והמלון נתבקש להודיע בתוך 30 יום "האם מעוניין המחכיר לממש את זכות הסירוב ולרכוש את הזכויות במקום ה"ה תורג'מן!". כן נתבקשה הסכמת המלון למכירת הזכויות למבקשים, ה"ה תורג'מן.

המבקשים טענו, כי כשבועיים קודם להגשת הבקשה הודיע לה המשיב כי המלון מעוניין לרכוש את הדירה, אך אמר כי המלון לא מוכן לעמוד בתנאים הכלכליים שבהסכם בין המשיבה למבקשים. לטענת המבקשים, ביום 10.10.13 פנתה ב"כ המבקשים למשיב בדוא"ל, בו הודיעה לו כי כיוון שחלפו 30 הימים ולא מומשה זכות הסירוב, עומדים המבקשים על קיומו של ההסכם. תשובת המשיב היתה כי הסכם עתיד להחתם עם המלון ביום ב', 14.10.13. לטענת המבקשים, התקשרות בהסכם עם המלון תהווה הפרת ההסכם עמם כיוון שזכות הסירוב של המלון מוגבלת ב-30 ימים. לשיטתם, מאחר ובתוך אותם 30 ימים לא נחתם הסכם ולא שולם תשלום התמורה הראשון, הרי שזכות הסירוב כבר איננה ברת מימוש.

בתגובת המשיבים 1-2 נטען כי הבקשה למתן צו מניעה הוגשה מבלי שנחשפה עובדה מהותית, שהרי בהסכם צויינו בפירוש שני תנאים מתלים, האחד זכות הרכישה העומדת למלון והשני דרישת ההסכמה של המלון להסכם, ואילו המבקשים ציינו בבקשתם רק את התנאי המתלה הראשון. עוד טענו המשיבים, כי מכתב ההודעה למלון מיום 10.9.13 (להלן: "מכתב ההודעה") נערך בעצה אחת עם ב"כ המבקשים ואף נמסר למלון ע"י המבקש 1 (להלן: "המבקש") ביום 11.9.13. למחרת, כך נטען, פנה ב"כ המלון עו"ד איתן גבאי למשיב וביקש לקבל לידו את ההסכם, ובסיומו של אותו יום המציא המשיב את ההסכם למשרדו של עו"ד גבאי, בעת שעו"ד גבאי כבר עזב את המשרד. לטענת המשיבים, ביום 1.10.13 נמסרה הודעה בכתב מטעם המלון כדלקמן:

"1. ....

2. מרשתי מילאה את ידי להשיב לך בחיוב לאמור בסעיף 3 למכתבך.

3. דהיינו, מרשתי החליטה לממש את זכות הסרוב המוקנית לה בהסכם החכירה המקורי ולרכוש ממרשתך את זכויותיה בדירות מס' 1114 ו-1116 במלון קדם ירושלים מלון וספא במקום ה"ה תורג'מן".

המשיב טען כי בשיחת טלפון שנערכה יום לאחר קבלת המכתב מהמלון נאמר לב"כ המבקשים כי ההסכם מתבטל נוכח הקיבול מצד המלון של הצעת הרכישה שהובאה לפניו על פי ההסכם, וכי היה ויהיה שינוי היא תעודכן. המשיבים טענו, כי מעת שניתנה ההודעה בכתב מאת המלון ישנו הסכם בין הצדדים, גם אם צריך עדיין לערוך הסדרה פורמלית. כן נטען, כי מכתב ההודעה עצמו, אשר נערך בעצה אחת עם ב"כ המבקשים, אינו מפרט דרישה לחתימה על הסכם כלשהו אלא מעלה בקשה למתן הודעה בתוך 30 יום אם בדעת המלון לממש את זכות הסירוב ולרכוש את הזכויות במקום המבקשים, וכך נעשה. לטענת המשיבים, המילה "לרכוש" בהסכם החכירה טומנת בחובה את כל קשת ההתקשרות המחייבות, ובענייננו, מכתב המלון עונה על הנדרש. בכל מקרה, כך נטען, המלון לא נתן את הסכמתו להעברת זכות החכירה לידי המבקשים ודי בכך כדי לראות את ההסכם בין הצדדים כבטל. המשיבים טענו עוד, כי היו אמורים לחתום על הסכם פורמלי עם המלון ביום 13.10.13 ומטעמי נוחות של עורך הדין נדחתה החתימה ליום שני, כאשר לשיטתם של המשיבים מועד זה הוא עדיין בטווח של 30 הימים ממועד המצאת תנאי ההסכם לב"כ המלון, שכן ב"כ המלון קיבל את ההסכם בפועל לידיו רק ביום א' 15.9.13.

הבקשה נקבעה לדיון במעמד הצדדים. קודם למועד הדיון הגיש המלון בקשה לצירופו כצד להליך ובקשתו אושרה בהחלטה שניתנה בפתח הדיון. המלון טען, כי המבקשים נהגו בחוסר ניקיון כפיים כאשר הסתירו קיומו של תנאי מתלה נוסף ומהותי – קרי, קבלת הסכמה פוזיטיבית של המלון למכירה – ודי בכך כדי לשמוט את הבסיס לבקשה כולה. כן טען הלון כי הסכמתו לא ניתנה והמבקשים ידעו היטב כי המלון מתנגד למכירת זכויות החכירה וכי הוא הודיע על מימוש זכות הסירוב ורכישת הזכויות בעצמו. בנסיבות אלה, כך נטען, ההסכם בין המבקשים לבין המשיבה כלל אינו תקף ונשמט הבסיס מתחת לבקשה למתן צו מניעה זמני. המלון טען עוד, כי במכתב שנשלח אליו לא נדרש המלון להשלים את רכישת הזכויות בדירה בתוך 30 ימים, כפי שמנסים כעת התובעים לטעון, אלא נדרש להודיע האם ברצונו לממש את זכות הסירוב אם לאו. המלון ביקש לדחות את פרשנות המבקשים כי כדי לממש את זכות הסירוב על המלון היה "להתקשר בהסכם ולשלם את תשלום התמורה הראשון" ולטענתו אף למבקשים עצמם היה ברור בזמן אמת כי כל שהמלון נדרש לעשות על מנת לממש את זכותו הוא להודיע על מימוש הזכות בתוך התקופה האמורה. כמו כן, כך נטען, מאחר ולמכתב לא צורפו תנאי ההסכם בין המבקשים לבין המשיבה לא ניתן להתחיל למנות את הימים ממועד המצאת המכתב אלא רק מיום 15.10.13, כאשר עו"ד גבאי קיבל לידיו את תנאי ההסכם. המלון טען, כי מכתבם מיום 1.10.13 מהווה קיבול של הצעת המשיבה וכריתת הסכם מחייב בין הצדדים, כאשר אין בדין או בכל מקום אחר דרישת חתימה פורמלית. מכל מקום, כך נטען, מועד החתימה על הסכם פורמלי נקבע ליום 14.10.13 לאחר שבוצעו מספר התאמות לצורך חתימת הסכם כזה ובשל שהותו של המשיב, עו"ד נוימן, בחו"ל.

בדיון שנערך לפני נחקרו המבקש מר אהרון תורג'מן והמשיב עו"ד מרדכי ניומן והצדדים סיכמו טענותיהם.

לאחר ששקלתי את טענות הצדדים, איני רואה בסיס למתן צו מניעה בהתאם למבוקש. כאמור לעיל, ההסכם בין המבקשים לבין המשיבה קבע שני תנאים לכניסתו לתוקף: הסכמת המחכיר בכתב למכירה וויתורו על זכות הסירוב המוקנית לו (עמ' 2 להסכם, פסקה שניה). לא יכולה להיות מחלוקת שאף לא אחד מהתנאים התקיים. ראשית, המחכיר (המלון) לא נתן הסכמתו בכתב למכירה. שנית, לא זו בלבד שהמלון לא וויתר על זכות הסירוב המוקנית לו, אלא שהודיע מפורשות במכתבו מיום 1.10.13 כי החליט לממש את זכות הסירוב ולרכוש את זכויות המשיבה במלון במקום ה"ה תורג'מן, והודעה בעניין נמסרה למבקשים. טענת המבקשים כי כדי לממש את זכות הסירוב היה על המלון לחתום, במסגרת אותם 30 ימים, על הסכם ולשלם את התשלום הראשון, אין לה כל אחיזה בהסכם המכר ואף לא בהסכם החכירה. מנוסח הדברים בהסכם המכר ברור כי כוונת הצדדים היתה שההסכם ייכנס לתוקף רק אם המלון יוותר על זכות הסירוב המוקנית לו ולא יודיע במהלך 30 הימים כי הוא מבקש לרכוש את הזכויות, ובאופן זה יש לפרש את הדברים. פירוש התנאי המתלה באופן האמור גם עולה בקנה אחד עם נוסח המכתב שנשלח למלון - שמהראיות שבאו בפני עלה בבירור כי הוא נוסח על ידי ב"כ המבקשים וב"כ המשיבה בצוותא חדא במעמד חתימת ההסכם - ובו התבקש המלון "להודיע" בתוך 30 יום האם הוא מעוניין לממש את זכות הסירוב, הא ותו לא. אציין עוד, כי אף הסכם החכירה לא קבע כי יש צורך בחתימות ובביצוע תשלום ראשון וכל שנקבע בו שהמלון רשאי בתוך תקופה של 30 יום "לרכוש את הזכות המוצעת". נראה כי הודעת המלון שהוא מבקש לרכוש את הזכויות "במקום ה"ה תורג'מן" נכנסת לגדר האמור, שהרי די בה כדי שישתכלל חוזה מחייב בינו לבין המשיבה על פי תנאים ידועים וברורים. טול, לדוגמה, מצב הפוך בו המשיבה היתה מודיעה למלון ביום 10.10.13 כי אין בכוונתה למכור את הזכויות למלון אלא לה"ה תורג'מן. במקרה כזה, סבורתני כי היו למלון טענות טובות כנגד המשיבה. די בדברים האמורים כדי להביא לדחיית הבקשה.

סיכומו של דבר – הסכמת המלון למכירה לא ניתנה והמלון גם לא וויתר על זכות הסירוב המוקנית לו בתוך 30 הימים, ולפיכך לא התקיימו התנאים המתלים בהסכם בין המבקשים לבין המשיבה וההסכם לא נכנס לתוקף. יתר על כן, המלון הודיע בתוך 30 הימים כי הוא מבקש לממש את זכות הסירוב ולרכוש את זכויות המשיבה במקום ה"ה תורג'מן ודי בכך על מנת שישתכלל חוזה מחייב בין המלון לבין המשיבה. בנסיבות אלה, ובהיעדר זכות הראויה להגנה, דעתי היא כי אין מקום למתן צו מניעה זמני בהתאם למבוקש.

נוכח האמור, הבקשה לסעד זמני נדחית.

המבקשים ישאו בהוצאות הבקשה בסך 2,500 ₪ למשיבים 1 ו-2 ו-2,500 ₪ למשיבה 3.

ניתנה היום, י"ז חשון תשע"ד, 21 אוקטובר 2013, בהיעדר הצדדים.