תביעה שכנגד החזר שכנגד התנתקות

התובעת הינה נציגות הבית המשותף ברחוב לויטן 2 תל אביב הבנוי על חלקה 294 בגוש 6630 (להלן: "הבית").

לטענת התובעת הנתבעת לא שילמה את מיסי הנציגות לתקופה שמחודש 12/10 ועד לסוף שנת 2011 בסך קרן של 6,600 ש"ח. התובעת טוענת כי במענה לדרישתה לתשלום מיסי הנציגות טענה הנתבעת כי דירתה מנותקת ממערכת ההסקה ולפיכך לא רק שאין היא חייבת בתשלום מיסי נציגות לשנת 2011 אלא שהתובעת אף חייבת להשיב לה כספים שנגבו ממנה ביתר. דא עקא, התובעת מכחישה כי דירת הנתבעת מנותקת ממערכת ההסקה, הנתבעת שילמה במשך כל השנים ללא כל מחאה וממילא הנתבעת לא פעלה בהתאם להוראות הדין בנוגע לניתוק דירתה ולפיכך היא איננה זכאית לכל החזר.

בכתב ההגנה מטעמה הכחישה הנתבעת את חוקיות הנציגות וטענה כי היא איננה חייבת דבר בשל גביית יתר עבור הוצאות חימום הדירה, לאור התנתקותה ממערכת החימום שהיתה ידועה לתובעת. עוד טענה הנתבעת כי הנציגות חייבה אותה בהוצאות שיפוץ מדרגות הבית אולם בהעדר פרטים וקבלה בגין עלות השיפוץ אין היא יכולה לקבל החזר לסכומים אלו מרוכש דירתה על פי ההסכם שבניהם. כן טוענת הנתבעת כי היא זכאית לקבלת החזר מהכספים העודפים שבקופת ועד הבית עת מכרה את דירתה ומכל מקום, לא ניתן לחייבה בתשלום עבור התקופה שלאחר מועד מסירת החזקה בדירתה לרוכש - 15.08.11.

ביחד עם כתב ההגנה הגישה הנתבעת תביעה שכנגד במסגרתה עתרה לקבלת דין וחשבון כספי מפורט ליום 15.08.11, לקבלת חלקה בעודף הכספים בקופת הנציגות נכון ליום 15.08.11 ולהחזר מקופת הנציגות בגין גביית יתר של הוצאות חימום במשך 7 שנים.

הנתבעת שכנגד טענה כי ניתנה לתובעת שכנגד ההזדמנות לעיין במסמכי הנציגות, כי לא בוצעו עבודות שיפוצים אלא עבודות תחזוקה שוטפות בלבד, כי הפניה לנציגות לעניין ניתוק מערכת ההסקה נעשתה רק לקראת סוף שנת 2011 ולא נמסרה כל הודעה לפני כן בדבר ניתוק הדירה. בהקשר זה ישנן דירות אחרות אשר נותקו ממערכת ההסקה והן מקבלות מידי שנה החזרים בגין הניתוק. דא עקא, התובעת שכנגד לא פנתה לנציגות על מנת שזו תבדוק את טענת הניתוק ובמשך כל השנים שילמה את מלוא חלקה בהוצאות החזקת הבית ולא דרשה כל החזר. מכל מקום, גם על פי גרסת התובעת שכנגד הרי שלא פעלה בהתאם להוראות הדין בנוגע לניתוק.

ביום 09.11.11 נערך דיון מקדמי במסגרתו נקבע פרוצדורה להגשת ראיות הצדדים.

בהחלטתי מאותו יום קבעתי כי: "לאור העובדה כי הנתבעת מודה בגובה החיוב החודשי ובכך שלא שילמה מיסי נציגות מאז דצמבר 2010 ועד 15/8/2010, אני מוצא לנכון לקבוע כי הנתבעת/ התובעת שכנגד היא זו אשר תתחיל ראשונה בהשמעת ראיותיה. האמור גם כולל בקנה אחד עם הוראת תקנה 6 לתקנות המקרקעין (תנאים להינתקות ממערכת מרכזית בבית משותף), תשנ"א - 1991, המטילה את חובת הראיה להוכחת הינתקות על בעל הדירה הטוען לניתוק" (עמוד 2 שורות 11-15).

מטעם התובעת שכנגד הוגש תצהירה וכן תצהיריהם של בעלה לשעבר - מר אייל עמידן ובן זוגה - מר אריה צביקל.

מטעם הנתבעת שכנגד הוגשו תצהיריהם של מר בני גרף, מר צביקה אביב, מר צבי כספי, מר עמי עמנואל שכנאי ומר אברהם בלאס.

העדים נחקרו נגדית על תצהיריהם ביום 23.01.12 ולאחר מכן סיכמו הצדדים בכתב את טענותיהם.

דיון

התביעה העיקרית עניינה בבקשה לחיוב הנתבעת בתשלום חלקה בהוצאות להחזקת הרכוש המשותף בבית בהתאם להוראות סעיף 58 לחוק המקרקעין, תשכ"ט - 1969 (להלן: "חוק המקרקעין").

הנתבעת מודה כי לא שילמה את מיסי הנציגות החל מחודש 12/10 ועד ליום 15.08.11, עת מסרה את החזקה בדירתה לרוכשים. הנתבעת גם מודה כי החיוב החודשי הינו בסך של 550 ש"ח (עמוד 1 שורות 27-28).

המחלוקת שבין הצדדים בנוגע לתיק העיקרי הינה בשאלה האם ניתן לחייב את הנתבעת בתשלום מיסי נציגות עד לסוף שנת 2011 (כפי ששילמו מראש כל בעלי הדירות בבית) כטענת התובעת או שיש לחייבה עד ליום 15.08.11 בלבד (מועד מסירת החזקה בדירתה לרוכש) כטענתה.

המחלוקת בהקשר זה בין הצדדים הינה תיאורטית בלבד, שכן, מעדותו של מר אביב עולה כי הרוכשים של דירת הנתבעת שילמו את מיסי הנציגות החל מיום 15.08.11 ועד לסוף שנת 2011 (עמוד 17 שורות 6-9). משכך, חובה של הנתבעת לנציגות עומד על סך של 4,675 ש"ח (550 ש"ח לחודש כפול 8.5 חודשים).

בכתב ההגנה טענה הנתבעת כי התובעת איננה הנציגות החוקית של הבית. דא עקא, עצם הגשת תביעה שכנגד על ידי הנתבעת שוללת, מניה וביה, את טענתה זו. אם התובעת איננה הנציגות החוקית של הבית, כיצד יכולה הנתבעת להגיש כנגדה תביעה שכנגד להחזר סכומים ששולמו לנציגות הבית ביתר?! כלומר, גם הנתבעת עצמה רואה בתובעת כנציגות החוקית של הבית, לה היא שילמה משך כל השנים את מיסי הנציגות ואליה היא פנתה בנוגע לדרישתה להחזרים. לבד מכך, הרי שהנתבעת זנחה טענה זו בסיכומיה ודי בכך להביא לדחייתה.

עתה עלינו לבחון אם כן את התביעה שכנגד, ונתייחס לסעדים המבוקשים על פי סדרם.

דו"ח כספי נכון ליום 15.08.11

בכל הקשור לעתירה לחיוב הנתבעת שכנגד בהכנת דין וחשבון מפורט כולל יתרה בחשבון נכון ליום 15.08.11, אין לי אלא לחזור על החלטתי מיום 09.11.11, בה קבעתי כי אין מקום להטיל על הנציגות נטל נוסף להכין דו"ח נכון ליום 15.08.11 דווקא. בהקשר זה חובת גזבר הנציגות הינה להכנת דין וחשבון כספי כל ששה חודשים בלבד (סעיף 16(ב) לתקנון המצוי). לא ניתן ללמוד מחובה זו על קיומה של זכות לכל בעל דירה לדרוש כי יערך דין וחשבון עדכני למועד ספציפי הנדרש על ידו. הטלת חובה שכזו עשויה לגרור את הנציגות (העושה את עבודתה בהתנדבות) לעבודה "במשרה מלאה" רק לצורך הכנת דוחות כספיים פרטניים לפי דרישות בעלי הדירות. מאידך, התרתי בהחלטה הנ"ל לתובעת שכנגד ולבא כוחה לעיין בכל מסמכי הנציגות כולל בדפי חשבון הבנק של הנציגות, לרבות בנוגע למועד הרלבנטי המבוקש על ידה. בכך מושג האיזון הראוי אשר מאפשר לתובעת שכנגד לבחון את מצב קופת הנציגות נכון למועד המבוקש על ידה ומאידך לא מועמס נטל מכביד ומיותר על כתפי הנציגות.