עיריית רעננה נ' סעדה

‏התובעת היא עיריית רעננה, רשות מקומית; הנתבע, מר דוד איתן עמנואל סעדה (הידוע גם כדודי סעדה), הוא עולה חדש מצרפת אשר שירת בצה"ל כחייל בודד. הנכס נשוא התביעה הוא חנות קטנה למכירת נעליים וביגוד ספורט הממוקמת ברחוב אחוזה 70 פינת עקיבא 2 ברעננה (הידועה כנכס מספר 160020190, גוש 6581 חלקה 406).

מוסכם כי הנתבע החל להחזיק בנכס ביום 01.01.2020, בסמוך לאחר עלייתו לישראל וסיום שירותו הצבאי, והשקיע בו את כספי חתונתו מינואר 2019. הנתבע חויב בתשלומי ארנונה חודשיים בסך של כ-3,800 ש"ח לפי שטח מוצהר של 133 מ"ר (מתוכם 65.28 מ"ר שטח עיקרי ו-67.75 מ"ר שטח גלריה). שנויה במחלוקת טענת הנתבע כי כבר בראשית תקופת השכירות, ביום 18.11.2020, פנה בכתב וכן בטלפון לעירייה והלין על גובה החיוב ושטח הנכס, אך פניותיו נדחו או זכו להתעלמות.

מנגד, התובעת מכחישה קיומה של פנייה כלשהי בשנים 2020–2022 וטוענת כי הנתבע שילם את הארנונה כסדרה בשנים 2020 ו-2021, ובשנת 2022 שילם ארבעה מתוך שישה תשלומים תקופתיים. הנתבע מצידו טוען כי נאלץ לשאת בתשלומים הגבוהים במאמץ רב למרות נזקי מגפת הקורונה והסגרים, שבהם העסק היה סגור ללא קבלת הנחות או מענקים, עד שבחודש ספטמבר 2022 כרע תחת עול ההוצאות וחדל מלשלם.

בעקבות הצטברות החוב, שלחה התובעת באמצעות בא כוחה מכתב התראה בטרם תביעה ביום 20.07.2023. בתגובה לכך, פנה הנתבע למודד מוסמך מטעמו (אבישי פרץ), אשר ביצע מדידה ביום 24.06.2023 ומצא כי שטח החנות בפועל הינו כ-66 מ"ר בלבד (קרי, מחצית מהשטח שחויב). ביום 27.08.2023 שלחה ב"כ הנתבע דאז, עו"ד ברברה סעדה, מכתב תגובה לתובעת ובו דרשה ביצוע חישוב מחדש והשבה רטרואקטיבית של חיובי היתר מיום כניסתו לנכס.

ביום 23.01.2024 הגיש הנתבע השגה פורמלית מטעמו למנהלת הארנונה של התובעת. ביום 28.02.2024 השיבה מנהלת הארנונה, גב' יפעת אברהם, להשגה ואישרה כי בעקבות בדיקת מודד מטעמה הופחת שטח הנכס ל-65 מ"ר (על ידי ביטול חיוב הגלריה). עם זאת, התיקון הוחל לפנים משורת הדין רק החל משנת המס 2023 וקדימה, בעוד שהדרישה לתיקון רטרואקטיבי לשנים 2020–2022 נדחתה בנימוק שלא הוגשו השגות במועד עבור שנים אלו.

ביום 19.06.2024 שלחה התובעת מכתב התראה נוסף, ומשלא שולם החוב, הגישה ביום 09.09.2024 בקשה לביצוע תביעה על סכום קצוב בלשכת ההוצאה לפועל בתל אביב (תיק 512344-09-24). סכום התביעה הועמד על סך של 55,096.30 ש"ח בגין חוב ארנונה שנצבר מיום 01.09.2022 ועד ליום 31.08.2024. הצדדים חלוקים קשות בשאלת המצאת האזהרה: התובעת מציגה תצהיר מוסר לפיו ביום 21.10.2024 סירב הנתבע לקבל את האזהרה בכתובתו ברחוב החורש 6 ברעננה, לאחר שזוהה באמצעות שכן בשם "דוד". הנתבע מכחיש מכל וכל את דבר ההמצאה וטוען כי ביום 21.10.2024 (שהיה חול המועד סוכות) שהה עם משפחתו בהרצליה, כי אין שכן נוסף בבניין בשם "דוד" מלבד הוא עצמו, וכי מעולם לא סירב לקבל דבר דואר. עוד טוען הנתבע כי נחשף לתיק לראשונה רק ביום 05.01.2025, לאחר שגילה כי חשבון הבנק שלו עוקל בסך של 56,000 ש"ח. יצוין כי קודם לכן, ביום 31.12.2024, סגר הנתבע את החנות לצמיתות בשל הפסדים שנגרמו מפרוץ מלחמת חרבות ברזל.

בעקבות גילוי העיקול, הגיש הנתבע ביום 12.01.2025 בקשה בהולה לביטול פסק דין בהיעדר הגנה, בקשה להארכת מועד להגשת התנגדות והתנגדות לגופה. ביום 15.10.2025 ניתנה החלטת בית המשפט המקבלת את בקשת הרשות להתגונן ומורה על העברת התיק לדיון במסלול מהיר, בכפוף להפקדת ערובה בסך 20,000 ש"ח בקופת בית המשפט. גדר המחלוקת שנותרה להכרעה הינה האם זכאי הנתבע לקיזוז רטרואקטיבי של חיובי היתר בגין השנים 2020–2022 אל מול החוב שנתבע, והאם התנהלות התובעת עלתה בקנה אחד עם חובת ההגינות המנהלית.

טענות התובעת