ארמון שיווק ויזמות נדל"ן בע"מ נ' חבקוק

לפניי תובענה של חברה העוסקת בתיווך נכסי נדל"ן נגד הנתבעת, שהייתה במועד הרלוונטי לקוחה של התובעת. אחת הדירות שהוצגו לנתבעת על ידי התובעת נקנתה, סופו של יום, על ידי הנתבעת ובן זוגה. לטענת התובעת המתווך שפעל מטעמה – היה הגורם היעיל בכריתת חוזה המכר, ועל כן התובעת זכאית לעמלת תיווך. טענת הנתבעת היא, כי הגם שהדירה הוצגה לה לראשונה על ידי התובעת, התובעת אינה הגורם היעיל בכריתת חוזה המכר, ועל כן אינה זכאית לעמלת תיווך. לאחר עיון, הגעתי למסקנה כי הדין עם הנתבעת, ועל כן דין התובענה להידחות.

תמצית טענות הצדדים

1. לטענת התובעת, הנתבעת פנתה אליה בעקבות פרסום בתר אינטרנט בבקשה להציג לה נכס ברחוב ארבע ארצות בחולון (להלן: הנכס). ביום 22.10.2023 הוצג לנתבעת הנכס והיא חתמה על הסכם תיווך שכותרתו "הזמנה לקבלת שירותי תיווך". בהתאם להסכם התיווך, הוסיפה התובעת, ומשנעשה הסכם למכירת הנכס, על הנתבעת לשלם לה דמי תיווך בשיעור של 2% משווי הנכס בתוספת מס ערך מוסף.

    

2. התובעת הוסיפה ופירטה, כי במעמד הצגת הנכס אליו הגיעה הנתבעת יחד עם חמה, היא התעניינה בו מאוד והחלה לברר פרטים על אודות המוכר והמחיר (לרבות מחיר סופי מבחינת המוכר). בשים לב כי נחתם הסכם תיווך, ציינה התובעת, נציגה גילה לנתבעת את כל העובדות על הנכס. בתום הביקור, צוין כי הנתבעת הוסיפה שעליה לבקר בנכס פעם נוספת בליווי בן זוגה.

    

3. אשר למחיר, הוסיפה התובעת וטענה, הנתבעת הביעה חוסר שביעות רצון ממנו וביקשה להפחיתו, תוך מתן הצעה נגדית, ונציג התובעת ציין בפני התובעת כי קיימת גמישות במחיר אך ראוי לקבוע פגישת משא ומתן מסודרת במשרדיה עם בעל הנכס.

    

4. לאחר מכן, נטען, ניסה נציג התובעת לשמור על קשר עם הנתבעת, אשר הסכימה לתאם מועד לניהול משא ומתן לאחר ביקור בן הזוג בנכס. חרף האמור, הוסיפה וטענה התובעת, הנתבעת ניתקה קשר עם התובעת, לא ענתה לשיחות טלפון ולהודעות, ואף לא הגיבה להצעות ששלח נציג התובעת ביחס לנכסים אחרים. בהמשך, ביום 11.12.2023, פנתה הנתבעת בשאלה "תמוהה" האם הנכס עדיין משווק והאם יש שינוי במחירו. עוד בהמשך, ביום 26.12.2023, כשבוע לפני רכישת הנכס, פנה נציג התובעת לנתבעת בהודעה לפיה יש עדכון במחיר הנכס, וניסה לזמנה לפגישת משא ומתן – טענה התובעת – אך הנתבעת "כדרכה" לא השיבה להודעה.

    

5. התובעת הוסיפה, כי בשלב מאוחר יותר, הודיע בעל הנכס כי מתנהל משא ומתן עם הנתבעת ובן זוגה, וכי קיימת אפשרות כי הנכס יירכש על ידי הנתבעת. ואכן, פירטה התובעת, ביום 31.12.2023 נמכרה הדירה לנתבעת במחיר של 1,650,000 ₪, לפי דיווח רשויות המס.

    

6. בניגוד לנתבעת, נטען, בעל הנכס ראה בתובעת כגורם היעיל להתקשרות ושילם לה דמי תיווך. כל מאמצי התובעת להזמין את הנתבעת למשרדה על מנת ליישב את סוגיית אי-תשלום דמי התיווך לא צלחו.

    

7. לטענת התובעת, ניהול משא ומתן לרכישת הנכס, שלא באמצעות התובעת, היא פעולה בחוסר תום לב מצד הנתבעת, כאשר הנתבעת רוכשת את הנכס "מאחורי גב" התובעת ומסרבת לשלם לה דמי תיווך.

    

8. הגם שהתובעת טענה, כי בהתאם להוראות הסכם התיווך – הפרתו עשויה לזכות את התובעת בפיצוי מוסכם בשיעור של 1% שהוגדרו כדמי פיגורים, בפועל נתבע אך ורק סכום דמי התיווך שהוא נגזרת של 2% ממחיר העסקה (1,650,000 ₪) בתוספת מס ערך מוסך, ובסך הכל 38,610 ₪.

    

9. הנתבעת דחתה בכתב הגנתה את טענות התובעת. בתמצית, טענה הנתבעת, כי התובעת סירבה לנהל משא ומתן על מכיר הנכס, ואף לא ניסתה לעשות כן, תוך שציינה כי גם הצעה מופחתת יותר לא התקבלה על ידי המוכר (אף שגם הצעה זו לא תאמה את המחיר אותו הייתה הנתבעת מוכנה לשלם עבור הנכס). לטענת הנתבעת, בפועל, גם הצעה מופחתת שכזו כלל לא הונחה לפתח המוכר. בכך, נטען, גרמה התובעת לסיכול העסקה באמצעותה.

    

10. הנתבעת אישרה כי אכן נקבעה פגישה עם מתווך התובעת, רני פוזאילוב (להלן: הנציג או המתווך) ביום 22.10.2023 להצגת הנכס, והיא התקיימה בנוכחות חם הנתבעת. לאחר סיור קצר של כ-10 דקות, טענה הנתבעת, יצאו הצדדים מהנכס וניהלו שיחה קצרה, שם ציין המתווך כי המחיר בו מוצע הנכס למכירה עומד על סך 1,830,000 ₪. הנתבעת בתגובה הבהירה, כי המחיר אינו תואם את תקציבה או את מצב הדירה, אשר הייתה זקוקה לשיפוץ נרחב.

11. יומיים לאחר מכן, הוסיפה הנתבעת, המתווך המשיך לשלוח תמונות של דירה נוספת לנתבעת, וגם בכך יש משום עדות – לטעם הנתבעת – על חוסר התעניינות הנתבעת בנכס באותם ימים. גם חודש לאחר מכן, ביום 20.11.2023, המשיך המתווך במשלוח תמונות, וגם הפעם של דירות נוספות. יום למחרת (21.11.2023) הודיעה הנתבעת למתוו , כי בן זוגה נמצא במילואים ולאחר שיחה עמו, וככל שהיא תהיה מעוניינת בנכס, היא תעדכנו.

     

12. לטענת הנתבעת, כבר בתחילת ההתקשרות היה ניתן להבין, כי מחיר הדירה כפי שהוצע אינו מתאים לתקציבה, וכי היא אינה מעוינת לרכושה. גם מטעם זה, שבה הנתבעת וטענה, נשלחו תמונות של דירות אחרות.

     

13. הנתבעת הוסיפה, כי ביום 11.12.2023 מתווך אחר בשם מאיר מחבר, ששיווק אף הוא את הדירה במחיר של 1,699,000 ₪, שלח הודעה לנתבעת (להלן: המתווך מחבר). מכאן למדים, בין היתר, הוסיפה הנתבעת, כי הדירה לא הייתה בשיווק בלעדי. מכל מקום, נטען, הנתבעת לא הבינה מדוע הדירה משווקת, על ידי המתווך מחבר, במחיר נמוך יותר, ועל כן היא שלחה הודעה למתווך בשאלה האם הדירה עדיין משווקת והאם מחירה ירד. התשובה שקיבלה, נטען, הבהירה כי לא חל שינוי במחיר. לטענת הנתבעת, בהודעה נרשם כי מחיר השיווק הוא 1,830,000 ₪ - שנתון אומנם למשא ומתן – אך קונים אחרים שהציעו מחיר של 1,710,000 ₪ סורבו על ידי המוכר. גם מחיר זה, טענה הנתבעת, לא שיקף את תקציבה ולא אפשר המשך משא ומתן. או אז, פנתה הנתבעת חזרה למתווך מחבר בשאלת גמישות המחיר, וזה ענה כי המחיר נתון למשא ומתן, ועל כן החליטה הנתבעת להגיע בשנית לדירה עם בן זוגה באמצעות המתווך מחבר.

     

14. לטענת הנתבעת, היא פנתה לתובעת בתום לב, ולאחר שהבינה כי זו אינה דואגת לאינטרס שלה, שכן אינה מוכנה לנהל משא ומתן על מחיר כך שיתאם את תקציבה, תוך שרצונה למכור את הנכס ללא מאמץ להורדת מחירו. על כן היא החליטה לנסות ולנהל משא ומתן עם המתווך מחבר. משכך, ביום 13.12.2023 תואמה פגישה בנכס עם המתווך מחבר ובנוכחות בן זוג הנתבעת. גם הפעם, לאחר סיור, הוסיפה הנתבעת וטענה, צוין בפני המתווך מחבר כי הדירה זקוקה לשיפוץ, וככל שהמתווך מחבר יצליח להפחית את המחיר כך שיתאם את תקציב הזוג, ניתן יהיה להתקדם לעסקה.

     

15. ואכן, טענה הנתבעת, המתווך מחבר בשיתוף פעולה עם מתווך שלישי, מר אהרון לוי (להלן: המתווך לוי) אשר שיווק גם כן את הדירה מטעם המוכר, ניהל משא ומתן "עיקש וארוך" שערך כ-20 ימים, ושלווה בשיחות רבות בעניין שווי הדירה והעובדה כי זו זקוקה לשיפוץ – עם כל המשמעות הנגזרת מכך ביחס לשוויה. זה הצליח להפחית את המחיר לסכום של 1,650,000 ₪ - שהם 60,000 ₪ פחות מהצעתה האחרונה של התובעת, שאף היא לא התקבלה על ידי המוכר כפי שטענה התובעת. זאת ועוד, פירטה הנתבעת, המתווך מחבר לא חדל מעבודתו וסייע לנתבעת להוצאת העסקה אל הפועל, כולל מתן מענה לבקשותיה, הצגת טפסי פינוי ובינוי של הנכס, ואך הפניית הנתבעת לטיפול משפטי בעסקת המכר.

     

16. לאחר חתימת הסכם המכר, נטען, שילמה הנתבעת דמי תיווך לשני המתווכים – המתווך מחבר והמתווך לוי – דמי תיווך מלאים בשיעור של 2% משווי הדירה בתוספת מס ערך מוסף.

     

17. לעומת הפעולות שנעשו על ידי המתווך מחבר, נטען, כל שעשתה התובעת היא להציג את הנכס. מלבד הגעה פיזית אחת למקום, לא נעשה כל שימוש בשירותי התובעת. כך, צוין, כלל לא הייתה הצעה לניהול משא ומתן באמצעות זימן הנתבעת למשרדי התובעת. זאת, צוין, הגם שהנכס לא נרכש – בסופו של יום - "מאחורי גב" התובעת.

     

18. אשר לעובדה כי מוכר הנכס שילם דמי תיווך לתובעת, הנתבעת ציינה כי הדבר נעשה בשל איומי התובעת בהליכים משפטיים, והמוכר לא ידע האם מדובר בטיעון נכון או לא, ולאחר שפנה לייעוץ, החליט לשלם לתובעת את הדרישה לפינם משורת הדין. לא נבחנה כלל שאלת היותה של התובעת הגורם היעיל בכריתת העסקה, שכן זו לא הייתה כזו, והיא אף סיכלה את העסקה, "חיבלה" בעסקה, בלשון הנתבעת.

     

19. הנתבעת העלתה גם טענות הנוגעות לטיב הטופס עליו חתמה, אך בעדותה אישרה כי אכן חתמה על הטפסים שהוצגו לה (הסכם התיווך – "הזמנה לקבלת שירותי תיווך" ודוח פעילות ללקוח המפרט את פרטי הנכס) וככל שהעסקה הייתה צולחת באמצעות התובעת אזי גם לשיטת הנתבעת התובעת הייתה זכאית לתשלום דמי התיווך. מכל מקום, נוכח התוצאה ומסקנות פסק הדין, לא ראיתי לפרט או להידרש לטענה זו מעבר לאמור.

     

    דיון ומסקנות

20. כפי שצוין, לאחר שעיינתי בטענות הצדדים, במוצגים שהוגשו לתיק בית המשפט ובעדויות העדים, הגעתי למסקנה העובדתית כי התובעת לא הייתה הגורם היעיל לכריתת חוזה מכר הנכס, ועל כן דין תביעתה כנגד הנתבעת להידחות.

     

21. מתווך התובעת העיד, כי למעט פגישה אחת בעת הצגת הנכס הוא והנתבעת, או מי מטעמה, לא נפגשו. בתום הפגישה, ציין המתווך, היה רצון להראות את הנכס לבן זוג הנתבעת, אולם הנתבעת ציינה בפניו מפורשות כי מחיר שיווק הנכס אינו מתאים לה. המחיר עמד אותה עת על סך 1,830,000 ₪ ציין המתווך.

     

22. בהמשך, הוא ניסה ליצור קשר עם הנתבעת, גם על מנת לגרום לבן הזוג לבקר בדירה, אך היא לא ענתה לו כמה וכמה פעמים, אך הוא המשיך במשלוח הודעות טקסט. חוסר תגובת הנתבעת היה גם ביחס לדירות אחרות אותם ניסה להציג המתווך, הוסיף בעדותו. המתווך ציין, כי הצגת אפשרויות אחרות נועדה, בין היתר, לעודד חידוש התקשורת ואולי באמצעות כך לאפשר חזרה להתעניינות בנכס שכן הוצג. משא ומתן, מעבר להצגת הנכס כמתואר, לא התנהל משום שלא היה שיתוף פעולה של הנתבעת, ורק בפרק הזמן של שבועיים לאחר הצגת הדירה נעשו ניסיונות לשוב ולעניין את הנתבעת בדירה, והדבר לא הסתייע.

     

23. המתווך שוחח גם עם בעל הדירה, וציין בפניו כי המחיר גבוה מדי, אך לטעמו הדבר היה נתון למשא ומתן, והיה צורך בהצגת הדירה לבן זוג הנתבעת. הדבר היה מוקשה, ציין, משום שהוא היה אותה עת במילואים.

     

24. המתווך תיאר בעדותו כי הייתה התעניינות של הנתבעת בדירה (למשל, היא צילמה את הדירה על מנת להראות לבן זוגה), והמוכר היה צריך למכור את הדירה בהקדם בשל העובדה שקנה דירה אחרת. היה ניסיון לארגן פגישה נוספת, במיוחד להראות את הדירה לבן הזוג, אך התקשורת נותקה מאז על ידי הנתבעת. אשר לשיפוץ, ציין המתווך בעדותו, כי מדובר בדירה שהוחלפה בה האינסטלציה, ולא מדובר בדירה "לפני 50 שנה מימות הקבלן".

     

25. אשר למחיר האלטרנטיבי, שגם לו סירב המוכר, ציין המתווך בעדותו כי הייתה קונה אחרת שישבה במשרדו למשא ומתן ועלתה הצעה לסכום של 1,710,000 ₪. המתווך הדגיש, כי המוכר חפץ במכירת הדירה במהירות, שכן היה "בלחץ" בשל כך שבשלב זה כבר קנה דירה אחרת, כאמור, והוא חשב שיהיה מקום לנהל משא ומתן על מחיר הדירה אף נמוך יותר מההצעה האלטרנטיבית שסורבה, שעבר ממנה – דאז – שבוע.

     

26. על מכירת הדירה מאוחר יותר, הוסיף המתווך והעיד, נודע לו מהמתווך מחבר אשר ציין בפניו כי הנתבעת מבקשת להתקדם בעסקה ומשום שגם הוא עסקה בשיווק דירה זו, הוא הודיע לו.

     

27. אשר לתשלום שבוצע על ידי המוכר, ציין המתווך בעדותו כי התשלום בוצע לאחר דרישתו בשיחת טלפון, ולא צוין דבר ביחס לכך שהתשלום מבוצע לפנים משורת הדין, או כי התשלום מבוצע אף שהמוכר לא חושב שהוא צריך לשלם את הנדרש.

     

28. המתווך עמד בעדותו על כך, שהצגת הנכס לראשונה הייתה פעולה משמעותית (הגם שקיימים מקרים חריגים שגם הצגת הדירה – פיזית – אינה נדרשת), כאשר יתר הפעולות מסוכלות על ידי הנתבעת ולא התאפשר לו לנקוט בפעולות נוספות, לקדם משא ומתן או להגיע לקראת חתימה על הסכם. המתווך ציין כי הגם שהדבר לא לטעמו, היום בהחלט ניתן להגיע לסיכום עסקה על יסוד התכתבות בטקסט בלבד, משום שלקוחות מעדיפים זאת.

     

29. מוכר הדירה אף הוא העיד לפניי. המוכר העיד כי עבד במקביל עם מספר מתווכים ולא הסכים על בלעדיות עם אף אחד מהם. המוכר הוסיף, כי המחיר ההתחלתי היה 1,830,000 ₪, וכי נוהל משא ומתן עם זוג אחר שהתעניין בדירה אשר הציע 1,710,000 ₪ אך הוא סירב להצעה זו משום שעמדה לו הצעה זהה אך ללא מתווך, ועל כן היה חוסך – אילו הצעה זו הייתה מתגבשת לכדי עסקה – בדמי תיווך.

     

30. משום שהמוכר חפץ למכור את הדירה מהר ככל האפשר, כאמור בשל חוזה קניה שכבר עשה אותה עת, הוא שוחח עם מתווך אחר – המתווך לוי – וזה ציין בפניו כי המחיר אותו הוא דורש אינו ריאלי "הדירה שווה 1,650,000 ₪ לא יותר", ולאחר שהגיעו מתעניינים אחרים במחיר הזה, אך עסקה לא נרקמה, הגיעה הנתבעת עם בן זוגה והמחיר התאים להם.

     

31. בפעם הראשונה כאשר הגיעה הנתבעת לראות את הדירה – באמצעות נציג התובעת – הביקור היה קצר "עשו סיבוב קטן וירדו אחר כך למטה". כאשר הגיעה הנתבעת בפעם השנייה, באמצעות המתווכים האחרים, הוא לא נכח ונכחה רעייתו. לאחר הביקור הראשון, העיד המוכר, המתווך לא ניסה לשוחח עמו על הדירה – ביחס לנתבעת – אך שהביא מתעניינים אחרים להצגתה. זאת, ציין, משום שהמחיר אותו הוא דרש אותה עת היה גבוה מדי עבוד הנתבעת, והמתווך אף לא פנה אליו בניסיון להפחית את המחיר עבור הנתבעת.

     

32. הסיבה שבשלה הביקור השני בנכס הביא לעשיית העסקה, ציין המוכר, הוא פונקציה של זמן (ככל שחלף הזמן רצונו במכירת הדירה, אף במחיר נמוך יותר, הלך וגבר) וגם בכך שנוהל משא ומתן עד לכריתת הסכם המכר.

     

33. אשר לתשלום דמי התיווך לתובעת, ציין העד כי לא חשב שהוא צריך לשלם את דמי התיווך, אך בשל כך שהתובעת ציינה בפניו כי אי-תשלום הנדרש יביא להגשת תובענה כנגדו, ולאחר התייעצות החליט לחסוך מההליך המשפטי כנגדו – שאגב ניהולו אפשר שתעלה הצעת פשרה כזו או אחרת – והעדיף לשאת בדמי התיווך שדרשה התובעת. המוכר הוסיף, כי הוא לא נדרש לשלם דבר למתווכים אחרים, זולת התובעת.

     

34. בהמשך העיד מי שכונה "מתווך המוכר", המתווך לוי. לוי העיד כי מיום תחילת השיווק הנכס ועד לעשיית ההסכם חלפו מספר שבועות, כאשר הנכס הוצג למספר מתעניינים במחיר "לא רחוק" מסך של 1,699,000 ₪. לאחר מכן, ציין לוי, הוא גרם להורדת מחיר הדירה בצורה משמעותית והדבר הביא לכריתת החוזה. לוי הוסיף, כי הוא ישב ושוחח עם המוכר וציין בפניו כי המחיר אותו הוא דורש גבוה מדי, וכי עליו להוריד את המחיר. בקשתו להוריד את מחיר הנכס הייתה גם לפני שהיא הוצגה לקונים פוטנציאליים וגם אחרי. שיווק הדירה היה במחיר של 1,699,000 הדגיש לוי, אך בסופו של יום – ולאחר משא ומתן – הגיעו המוכר והנתבעת למחיר מוסכם של 1,650,000 ₪.

     

35. תחילת ההתקשרות ביחס לנכס החלה, כאשר המתווך מחבר שלח לנתבעת הודעה בתפוצה (הנתבעת אחת מלקוחותיו וחלק מהקבוצה – רשימת תפוצה, לא קבוצה) ביום 11.12.2023. שליחת ההודעה הייתה משום שהנתבעת כבר הייתה לקוחה, במובן זה שהתעניינה ברכישת דירה, ועל כן הייתה ברשימת תפוצה שלו, וזאת לאחר שהוא כבר שוחחה עמה בטלפון ואף הציגה לה דירות אחרות בפרק זמן של כשנה. לאחר ששלח את ההודעה שכללה את פרטי הנכס מושא הדיון, הנתבעת שבה אליו וציינה, כי היא מכירה את הכנס אך מחירו היה גבוה מדי. תחילה, ביקשה הנתבעת לבדוק את הנכס – שוב – מול התובעת, ולאחר יומיים שבה אליו, והוא הציגה לה את הדירה. המחיר גם אז היה גבוה מדי לנתבעת, ציין המתווך מחבר, ועל כן הוא פנה למתווך לוי, אשר ניהל דין ודברים עם המוכר, בין היתר משום שהדירה הייתה זקוקה לשיפוץ. המתווך הלוי שוחח מספר פעמים, ולאחר מכן – כשבוע-שבועיים – הגיעו למחיר עליו הסכימו. או אז הציע המתווך מחבר עו"ד שיכול לסייע בעסקה. המתווך מחבר, ציין בעדותו כי הוא שהמליץ לנתבעת על עוה"ד, שייצגה אותו גם בתובענה זו וגם בעסקת המכירה.

     

36. בין הפרסום שביצע המתווך מחבר ובין כריתת ההסכם התנהל משא ומתן שהמתווך מחבר כינה "עיקש", שכן המוכר רצה את מחיר השיווק, והיה עליו ועל המתווך לוי להוריד את המחיר. בנוסף, הוסיף שהוא המליץ על עוה"ד ודאג לשלוח מסמכים הקשורים לפרויקט פינוי ובינוי המתוכנן בבניין בו נמצא הנכס.

     

37. הנתבעת העידה לפניי כי בפעם הראשונה שהוצגה לה הדירה, על ידי המתווך, היא לא חשבה שהעסקה תצא אל הפועל, בעיקר בשל מחיר הנכס. הודעה אחרת שהיא שלחה לנציג התובעת, ביום 21.11.2023 התייחסה לדירה אחרת, לא לנכס מושא הדיון. ביחס למחיר ציינה הנתבעת בעדותה כי נציג התובעת אמר באוזניה ש-"אין על מה לדבר", וכי מדובר במחיר סופי. משכך, ציינה גם, לא רצתה שבן הזוג יראה את הדירה, שכן לא היה בכך טעם ("תקשיב הדירה הזאת לא משופצת עם מחיר יקר מדי ואין על מה לדבר", אמרה לבן זוגה). בהמשך, כאשר שלחה למתווך את ההודעה ביחס לשינוי המחיר, נענתה – כי מוכר הדירה סירב גם למחיר של 1,710,000 ₪ - אם כי לא שוחחה עם המוכר על כך, אך משהבינה שגם מחיר זה אינו מתאים לה (מחיר לו סירב, כאמור, המוכר באותה עת), לא ראתה צורך להוסיף ולעסוק בכך באמצעות התובעת: "עזבתי את זה". בשלב זה, הוסיפה הנתבעת, היא לא ציינה בפני המתווך את קיומו של מתווך אחר, שכן לטעמה נציג התובעת כלל לא התאמץ בהפחתת מחיר הנכס עבורה, ועל כן הוא סיכל את העסקה – באמצעות התובעת – בעצמו.

     

38. הנתבעת הוסיפה בעדותה, כי משום שלא הייתה כל נכונות מצד התובעת לפעול להפחתת המחיר, בפועל, היא לא ראתה כל צורך בהמשך התקשורת בינה ובין המתווך. הנתבעת ציינה, כי הייתה בביתה לבד עם ילדה קטנה, כאשר בן זוגה במילואים, והמתווך לא "מפסיק להתקשר אלי". על כן, לא ראתה כל צורך לשוחח עמו, ובהמשך, חסמה אותו.

     

39. אשר לתיווך באמצעות המתווך מחבר, ציינה הנתבעת כי חוזה המכר נכרת כשבועיים לאחר שראתה את הדירה בפעם השנייה, מלווה במתווך מחבר. את הדירה היא ראתה, בפעם השנייה, עם בן זוגה אשר יצא לחופשת רגילה מהמילואים. בן הזוג יצא לחופשה, הוסיפה, ללא קשר לדירה והזוג ניצל את נוכחות בן הזוג לשם ביקור בדירה.

     

40. הנתבעת שבה וציינה, כי הייתה מעדיפה לרכוש את הנכס באמצעות התובעת, ואף חזרה אליה בשאלה ביחס למחיר הנכס אחרי שהוצג לה מחיר נמוך יותר על ידי המתווך מחבר, אך משהבינה כי המחיר שבו משווקת הדירה על ידי התובעת לא מתאים לה, הפסיקה את התקשורת פעם נוספת.

     

41. חם הנתבעת, אב בן זוגה, העיד אף הוא. בעדותו ציין כי הגיעה לראשונה עם הנתבעת לראות את הדירה בליווי מתווך התובעת. הדירה הייתה רלוונטית משום שהייתה קרובה למקום מגוריו והיה בכך נוחות. כאשר הוצגה הדירה ומחירה, הבין – יחד עם הנתבעת – כי המחיר גבוה מדי ולא מתאים וכאשר מתווך התובעת ציין "כי זה המחיר" וכי אין מקום להתמקחות עליו. בשל המחיר, אף הוא סבר שאין כל טעם בהגעת בן הזוג – בשלב זה – כדי לראות את הדירה. החם לא היה מודע ליתר ההתנהלות, שכן "הוא יצא מהתמונה" בשלב זה, אף שיכול להיות, כך על פי עדותו, שהמתווך התקשר לטלפון שלו לאחר מכן.

     

42. לבסוף, העיד בן זוג הנתבעת. אשר לנכס מושא הדיון, ציין בן הזוג בעדותו כי משהוברר שהנכס אינו משופץ ואין חניה פרטית (החניה ברחוב), הפכה ההצעה ללא רלוונטית והוא ביקש מהנתבעת לעזוב את העיסוק בנכס "זה לא התקציב רדי מהעניין".

     

43. בן הזוג פירט, כי חיפשו דירה שעשויה להתאים למגוריהם מאז שהתחתנו, בחודש אוגוסט 2022. תחילה התגוררו בדירה מושכרת אחת, שלאחריה התגוררו שוב בדירה מושכרת אך גדולה יותר, כאשר במהלך זמנים זה הזוג שוקל רכישת דירה. הזוג ראה דירות רבות, הוסיף, אף שהיה קושי מה בנטילת משכנתה, בין היתר בשל כך שהיה במילואים בתקופה הרלוונטית לנכס מושא הדיון. בעדותו ציין בן הזוג, כי הוא היה במילואים כחודשיים וחצי, כאשר בשבועיים האחרונים "היה לי קצת יותר אוויר", ולקראת סיום וכאשר הבין כי ישוב לעבודתו, הפכה שאלת רכישת הדירה למוחשית יותר. דירות אחרות שהזוג ראה, עוד בטרם פרצה המלחמה והוא גויס למילואים, לא גרמו להתקדם לכדי משא ומתן בשל כך שחישובי הזוג לא "הגיעו לקצוות" (מבחינה כלכלית).

     

44. אשר לניסיונות אחרים של המתווך ליצור קשר עם הנתבעת, ציין בן הזוג בעדותו כי אכן היו ניסיונות כאלה, אך בכולם היה ברור – לפחות לנתבעת ובעקבותיה לבן הזוג – כי אין שינוי במחיר, ולכן הציע "לחסום" את המתווך על מנת שלא יוכל להוסיף וליצור עמה קשר. בן הזוג ציין, כי הנתבעת הייתה מתלוננת בפניו על הטרדה בהתקשרויות "היא הייתה מתקשרת אלי בוכה כל יום".

     

45. עיון במפורט לעיל מלמד, הלכה למעשה, כי על מרבית הפרטים העובדתיים – אין בין הצדדים מחלוקת מהותית. כך, אין מחלוקת כי הנתבעת חתמה על הסכם תיווך עם התובעת ביחס לנכס מושא הדיון (הגם שהנתבעת הסתייגה, בהמשך עדותה, מהחתימות על הטפסים), וככל שהעסקה הייתה צולחת באמצעות התובעת, הנתבעת ציינה מפורשות כי התובעת הייתה זכאית לקבלת דמי התיווך; אין מחלוקת כי מתווך התובעת הציג והראה לראשונה לנתבעת את הנכס; אין מחלוקת כי מתווך התובעת לא הציג לנתבעת מחיר מופחת לזה שהנכס שווק בו מתחילת התקשורת בין הצדדים; אין מחלוקת כי זולת הפגישה הראשונה בה הוצג הנכס, לא הייתה כל פגישה נוספת ולא התקיימו מגעים ממשיים בין הצדדים ביחס לנכס, הגם שלטענת התובעת הדבר נבע מהתנהלות הנתבעת; ואין מחלוקת כי סופו של יום הנכס נרכש על ידי התובעת ובן זוגה, הגם שמעורבות של מתווכים נוספים.

     

46. עיקר המחלוקת היא בשאלה – האם התובעת (המתווך מטעמה) היא הגורם היעיל בהתקשרות בין הנתבעת ובין המוכר למכירת הנכס, והאם התנהלות הנתבעת היא אשר מנעה מהתובעת להשלים את העסקה, באמצעות קידום משא ומתן או באמצעים אחרים.

     

47. בפסיקה נקבעו מספר אלמנטים אשר בחינתם עשויה להביא למענה על שאלת הגורם היעיל. בפרשת מוסקוביץ, עליה הסתכמו בטיעוניהם שני הצדדים גם יחד, אוזכרו – בקווים כלליים – מספר גורמים המצביעים על מידת יעילות המתווך:

     

    "(א) מידת הדמיון בין ההצעה המקורית שבה היה מעורב המתווך לבין החוזה הסופי, כגון – נושא הנכס; (ב) הקרבה בין תנאי התשלום ושיעוריו בהצעה המקורית לבין הגיבוש הסופי של החוזה; (ג) חלוף הזמן בין ההצעה מקורית עד סיום העיסקה [...] (ד) מידת האינטנסיביות של פעולות המתווך – היקף מגעים, פגישותיו ושיחותיו עם הצדדים; (ה) קיומו של גורם נוסף, אשר סייע לצדדים בהשגת החוזה, ומידת התערבותו של אותו גורם נוסף; (ו) תשלום דמי תיווך על-ידי הצד השני (המוכר או הקונה) ושיעורם; (ז) זהות הצדדים המנהלים את המשא ומתן כמצביעה על שמירת הזיקה הסיבתית; (ח) הסתמכות הצדדים על-ידיעה קודמת של מהלכי המשא ומתן ופעולה שאינה אלא הרמת החבל, מקום בו הושאר, כדי ליצור המשכיות באותו מהלך" (עא 2144/91 מוסקוביץ נ' אסתר ביר כמנהלת עיזבון המנוח טוביה ביר ז"ל פ"ד מח(3) 116, 122-123 (1994)). בפסיקה נקבע, עם זאת, כי לא מדובר ברשימה סגורה (פרשת מוסקוביץ, לעיל).

     

48. בענייניו, אין מחלוקת על זהות הנכס. מדובר באותה דירה. עם זאת, קיים הבדל – וודאי לא זניח, ולשיטת הנתבעת אותה אני מקבל, הבדל משמעותי עד מאוד – במחיר הנכס. מחיר השיווק שבו הוצע הכנס על ידי התובעת עמד על סך 1,83,000 ₪. מחיר זה צוין על ידי המתווך כבר בהתחלה, וגם בהודעות טקס לאחר מכן (11.12.2023): "הם דורשים 1830000 זה נתון למו"מ... השאלה כמה אתם מציעים... אני יכול להיגד לך שיש הצעה על 1710000 שהוא (המוכר – הח"מ) מסרב לה". לעומת זאת מחיר השיווק שהוצע על ידי המתווך מחבר עמד על סך 1,699,000 ₪, ולאחר משא ומתן נחתמה עסקה כאשר מחיר הנכס עומד על סך 1,650,000 ₪. מדובר בפער משמעותי, הן ביחס לסכום עסקה ששווק תחילה על ידי התובעת (1,830,000 ₪), הן ביחס למחיר שהוצג על ידי התובעת כסכום שסירב לו המוכר מאוחר יותר (1,710,000 ₪) והן ביחס למחיר השיווק, תחילה, של המתווך מחבר (1,699,000 ₪). הפער הוא גם בערכים מוחלטים, וגם באופן יחסי.

     

49. זאת ועוד, פרק הזמן שחלף בין המועד בו הוצג הנכס לראשונה לנתבעת על ידי התובעת (22.10.2023) ובין המועד שבו הוצג הנכס, בשנית, על ידי המתווך מחבר (13.12.2023) אינו רב מאוד, אך גם לא זניח, כאשר גם לאחר מכן לקח פרק זמן של לפחות מספר שבועות עד לכריתה סופית של החוזה, בין היתר בשל המשא ומתן שנדרש להפחתה נוספת של מחיר הנכס.

     

50. אין חולק, כי כל שעשה המתווך הוא להציג את הדירה. הגם שבפסיקה צוין, כי אכן הצגת דירה היא פעולה משמעותית שיש בה פעילות שיווק ותיווך, לא בכל פעם שבה מוצגת דירה על ידי מתווך, ייחשב הדבר – וודאי כאשר זו הפעולה היחידה – כמצדיקה קביעה לפיה המתווך הוא הגורם היעיל בכריתת חוזה המכר.

     

51. בעניינו, התובעת מפנה זרקור לכך שלטעמה הנתבעת היא שמנעה עשיית פעולות נוספות לשם קידום העסקה. אין לקבל טענה זו. התובעת, בן הזוג וגם החם העידו – כי הסיבה שבאי-חתימה על העסקה, באמצעות התובעת, הייתה ונותרה המחיר. הנתבעת ציינה, כי משיחה עם המתווך, כבר לאחר היציאה מהנכס, היה ניתן להבין כי אין כל אפשרות לשינוי או הפחתה במחיר. כך גם עולה מההודעות ששלחה הנתבעת לבן הזוג, ושאותם תיארו שניהם בעדותם. למעשה, גם המוכר העיד כי לא הייתה כל פנייה של המתווך אליו ביחס למחיר, וגם נציג התובעת העיד – כי כלל לא פנה למוכר על מנת לנסות להפחית את מחיר הנכס כדי לנסות להגיע לסיכום העסקה עם הנתבעת. כל זאת, כאמור, על רקע העבודה כי כבר מתחילת ההתקשרות המחיר היה העוקץ באי-סיכום עסקת המכירה. כך בהתחלה, וכך בהודעת הנתבעת למתווך ביום 11.12.2023 אז שבה ושאלה על הנכס ובפרט שאלה האם יש שינוי במחיר: "תגיד אתה עדיין משווק את הדירה בועד ארבע ארצות?... ירד לה המחיר"?". לכך קיבל תשובה שהמחיר עדיין 1,830,000 ₪ ושגם למחיר של 1,710,000 ₪ סירב המוכר. מכאן, שחרף טענות התובעת כי הנתבעת מנעה ממנה לנסות ולהמשיך ולרקום את העסקה, למעשה זולת הצגת הדירה – לא עשתה התובעת דבר לשם הפחתת המחיר, ומשך לא נמשך המשא ומתן לאחר הצגת הדירה, והוא גם לא נמשך – באמצעות התובעת – לאחר ההודעה מיום 11.12.2023.

     

52. לעומת זאת, הנתבעת, כמו גם המתווכים האחרים העידו, כי לאחר ההצגה השנייה של הנכס לנתבעת ובן זוגה, נוהל משא ומתן על מנת להפחית את המחיר. המתווך מחבר ביצע פעולות נוספות (משא ומתן עם המתווך לוי, אשר בתורו ניהל משא ומתן עם המוכר; הצעה להשתמש בשירות עו"ד לביצוע העסקה; הצגת תכניות פינוי בינוי במקום), שגרמו – בסופו של יום, לצד ההפחתה במחיר – לחתימה על העסקה. המתווכים מחבר ולוי הם-הם הגורמים היעילים בביצוע עסקת המכירה.

     

53. מכאן לשאלת תשלום דמי התיווך על ידי המוכר. המוכר העיד, כי הגם שחשב שהוא לא צריך לשלם את דמי התיווך לתובעת, הוא עשה כן על מנת להימנע מסכסוך, מתוך מטרה לפתור את דרישת התובעת לתשלום בדרכי שלום, על יסוד עצה שקיבל ומתוך הנחה שאם ינוהל הליך משפטי ייתכן שהוא יידרש לשלם, ולו בפשרה, סכום כלשהו. משכך, אין בנסיבה זו, וודאי כשלעצמה, על מנת לקבוע כי גם המוכר ראה בתובעת גורם יעיל בביצוע העסקה. היפוכם של דברים. מעדותו למדים, מפורשות, כי לא כך חשב.

     

54. בפסיקה הייתה גם התייחסות לסיטואציה בה הלקוח, במקרה זה הנתבעת, מנסה להימנע מתקשורת עם המתווך ולאחר הצגת הממכר, על מנת לנסות לסכל – בחוסר תום לב – את פעולות התיווך, והכל כדי לנסות לשלול מהמתווך את דמי התיווך (ראו, למשל, את פרשת אזורים: ע"א 5786/15 אזורים חברה להשקעות בפיתוח ובניין בע"מ נ' חסן (3.9.2017)). בפרשה זו נקבע, כי אחד הצדדים מנע מהמתווך את האפשרות להמשיך ולשמש גורם משמעותי במשא ומתן, ועל כן לא יכול לסמוך על הטענה כי אותו מתווך לא היה גורם יעיל. הנסיבות בתובענה זו שונות.

     

55. כך, לאחר שהנתבעת קיבלה הצעה מופחתת (מחיר שיווק) מהמתווך מחבר עבור הנכס, היא ציינה בפניו כי נכס זה כבר הוצג לה על ידי מתווך אחר במחיר גבוה יותר. על כן, פנתה הנתבעת בנקודה זו – לתובעת, ושאלה האם הנכס עדיין משווק והאם מחירו ירד. לכך, כפי שפורט, קיבלה תשובה שלילית. הגם שצוין, כי המחיר נתון למשא ומתן, המתווך שב והזכיר את מחיר השיווק מבחינתו (1,830,000 ₪) ואף פירט עסקה במחיר נמוך יותר (1,710,000 ₪) שסורבה על ידי המוכר באותה נקודת זמן. לא רק שהנתבעת לא התנהלה בחוסר תום לב, היא התנהלה בתום לב גמור, שעה ששבה ופנתה לתובעת לשם ניסיון בירור בדבר מחיר העסקה והאם מחיר הנכס ירד. משקיבלה את התשובה שקיבלה, החליטה כי אין עוד טעם להמשיך בהתקשרות כלשהי עם התובעת. כפי שפורט, גם הפעם התובעת לא ראתה לנכון לשוב ולפנות למוכר לבירור מחיר הנכס, והאם קיימת – עתה – נכונות להפחיתו, הגם שהמתווך העיד כי המוכר היה "בלחץ" שכן ביצע כבר עסקת קנייה, והייתה דחיפות מה במכירת הנכס. חרף נסיבה זו, לה היה מודע המתווך, הוא לא מצא לנכון לעשות כל פעולה נוספת מול המוכר – לאחר ההודעה ביום 11.12.2023 – על מנת לברר את מחיר הנכס או לנסות להפחיתו. הוא פשוט הותיר את מחיר השיווק, ואף הדגים את חוסר נכונות המוכר, לטעמו, להוריד ממחיר הנכס בדוגמה לסירוב המוכר למכור את הנכס במחיר נמוך יותר.

     

56. בעשותה כן, "גלגלה" הנתבעת את הכדור למגרש התובעת, אך התובעת בחרה שלא להשתמש בכך. אין לה, אם כן, להלין אלא על עצמה.

     

57. כפי שציינתי, הגם שהצגת הנכס היא פעולה מרכזית, לעתים "המרכזית", בפעולות השיווק והתיווך, במקרה דנן לא היה בכך די כדי להביא לחתימה על עסקת המכירה. היה צורך במעורבות גורמים נוספים – המתווכים מחברי ולוי – על מנת להביא ליצירת העסקה (ע"א 2708/14 ישראלי נ' אהרוני (6.12.2015)): "כאשר עסקינן בעסקת תיווך פשוטה, שבה הפגיש המתווך את הצדדים ועקב כך נכרת ביניהם חוזה, נקל להראות כי המתווך היה הגורם היעיל להבאת הצדדים להתקשרות בחוזה. השאלה עולה לדיון כאשר קיים פער מסוים בין פעולות התיווך ובין ההסכם שנכרת – אם בשל פער זמנים, אם בשל פער בין תוכן החוזה שנכרת לזה שלשמו תיווך המתווך, ואם בשל מעורבותם של גורמים נוספים" (פסקה 8, לעיל).

     

58. כך בענייניו. התובעת הציגה לנתבעת, לראשונה את הנכס. לא היה בכך כדי. היה צורך בפעולות נוספות – ועיקרן משא ומתן ושכנוע המוכר – למכור את הנכס במחיר נמוך יותר, כך שיהלום את ציפיות והמחיר המקסימלי לו הייתה מוכנה הנתבעת להתחייב. התובעת לא עשתה דבר ביחס לכך, בלי כל קשר להתנהלות הנתבעת. על כן, גם אם היה מקום לקבל את הטענה – וכפי שפורט, אין מקום לעשות כן – כי הנתבעת נמנעה מלשתף פעולה עם התובעת ביחס לנכס, לא היה במכלול הנסיבות ומידת האינטנסיביות של פעילות תיווך התובעת, כדי להביא לכדי יצירת וחתימת חוזה המכר. מכאן, שהתובעת אינה הגורם היעיל.

     

    סיכום

59. בסיכום כל האמור, דין התובענה להידחות.

     

60. התובעת תישא בהוצאות הנתבעת בסכום כולל של 1,500 ₪ (סכום זה כולל שכר עדי הנתבעת כפי שנפסק בדיון), ובשכ"ט עו"ד הנתבעת בסכום של 8,500 ₪. הסכומים ישולמו תוך 30 ימים.

     

61. בפסיקת שכ"ט עו"ד הנתבעת לקחתי בחשבון את סכום התובענה; מספר הדיונים שהתקיימו; מספר העדים שהעידו; ואת העובדה שהצדדים ניהלו את התובענה ביעילות וסיכמו בעל פה בתום שמיעת העדים.

     

    ניתן היום, ד' טבת תשפ"ו, 24 דצמבר 2025, בהעדר הצדדים.