תא"ק 59021-07-14 עירית ירושלים נ' ביטון ואח'

1.לפניי בקשת רשות להתגונן שהוגשה על ידי המבקשים – שני אחים וחברה בבעלות אחד מהם. הבקשה הוגשה במסגרת תביעת עיריית ירושלים בגין אי תשלום ארנונה בסך כולל של 376,393.86 ש"ח. התביעה מתייחסת לשני נכסים נפרדים המשמשים יחד כאולם אירועים (נכס שמספרו ברישומי העירייה: 30140-039-091-0918 (להלן: הנכס הגדול) ונכס שמספרו ברישומי העירייה: 30140-039-099-0993 (להלן: הנכס הקטן)). אציין כבר בפתח הדברים כי המבקשים 1 ו-2 לא הגישו תצהירים לתמיכה בטענותיהם (מבקשת 3 היא חברה), אלא תחת זאת הוגש תצהיר של מר משה ביטון, שהוא בנו של מבקש 2 ובעל המניות בחברת סיאלו אירועים בע"מ – שהיא, כפי שיובהר להלן, החברה הטוענת שהיא החייבת בחוב הארנונה. בדיון לפניי טענה באת כוח המבקשים כי המבקשים לא הגישו תצהירים מטעמם הואיל והם אנשים מבוגרים, ואילו המצהיר מטעמם הוא הגורם שבידו המידע הרלוונטי לעניין.

2.הנכס הקטן הוא בבעלות של משפחת אבוחצירא, שאינם נתבעים לפניי. הנכס הגדול הוא בבעלות המבקשים. לטענת המבקשים בבקשת הרשות להתגונן ובתצהיר שצורף לה, שני הנכסים הושכרו לחברת סיאלו אירועים בע"מ (להלן: סיאלו). הנכס הקטן הושכר לחברת סיאלו בשנת 2009 (נספח 1 לתצהיר) ואילו הנכס הגדול הושכר לחברת סיאלו בשלהי שנת 2008 (נספח 3 לתצהיר). תקופת השכירות נקבעה לחמש שנים, ועד לשנת 2013. לפי הטענה, ביום 11.1.2011 הוסכם בין הצדדים על הארכה של הסכם השכירות (נספח 4 לתצהיר). בהסכם נקבע כי הואיל וחברת סיאלו השקיעה השקעות רבות במושכר, הוא יוארך עד לשנת 2019.

3.לטענת המבקשים, בשנת 2012 נקלעה סיאלו לקשיים כלכליים. לכן, ביקשה מהמבקשים אישור להשכיר את הנכס בשכירות משנה. לפי הטענה, ביום 9.5.2012 נחתם בין המבקשים לבין סיאלו נספח להסכם השכירות, בו נקבע כי הסכם השכירות המקורי יעמוד על כנו וימשיך להיות מחייב, הגם ששוכר המשנה יחתום על חוזה ישיר מול הבעלים (המבקשים לפניי). עוד נקבע בנספח להסכם כי שכירות המשנה תהא מותנית בכך ששוכר המשנה יקבל רישיון יצרן ורישיון עסק. בהתאם לנספח זה (שצורף כנספח 5 לתצהיר) הוסכם כי היה ושוכר המשנה יבטל את הסכם השכירות, תמשיך סיאלו להיות אחראית כלפי המשכיר בהתאם להסכם השכירות, וזאת עד לשנת 2019. במקביל להסכם זה נחתם בו ביום הסכם בין המבקשים לבין שוכר המשנה, חברת טל אלוף זקן בע"מ (להלן: חברת אלוף זקן). בהתאם להסכם זה, חברת אלוף זקן משכירה את הנכס הקטן והנכס הגדול לתקופה של 10 שנים. עוד הוסכם כי חברת אלוף זקן תרכוש ממבקש 2 בהליך שלפניי את ההשקעות שבוצעו במושכר, וזאת, בסכום של 1,600,000 ש"ח. במסגרת ההסכם ניתנה לחברת אלוף זקן אפשרות לסיים את ההתקשרות בהודעה מוקדמת של שישה חודשים.

4.מהבקשה והתצהיר עולה כי חברת אלוף זקן לא קיבלה רישיון עסק ורישיון יצרן, ולפיכך, בחודש יוני 2013 הסתיימה ההתקשרות בין הצדדים. חברת אלוף זקן אף דיווחה לעיריית ירושלים על עזיבתה, וממועד זה נרשמו המבקשים כמחזיקים לצורך תשלום הארנונה.

5.טענת המבקשים, בתמצית, היא כי עם עזיבת חברת אלוף זקן את הנכס "חזר" הנכס לחזקתה ואחריותה של סיאלו – וזאת בהתאם לנספח להסכם שנחתם בין המבקשים לבין חברת סיאלו. משכך, סיאלו היא זו שצריכה לשאת בתשלום הארנונה. לפי הטענה, חברת סיאלו היא שהחזיקה בנכס בפועל כל אותה העת והיא בעלת הזיקה הקרובה ביותר לנכס. משכך, החבות בארנונה צריכה להיות מוטלת עליה ולא על המבקשים.

6.העירייה התבקשה להגיש תגובה לבקשת הרשות להתגונן. בתגובתה טענה העירייה כי הנספח להסכם השכירות שנערך בין המבקשים לחברת סיאלו – ולפיו סיאלו תיוותר "המחזיקה" גם אם חברת אלוף זקן תסיים את הסכם השכירות – סותר את הפעולות וההודעות של המבקשים בזמן אמת. הסכם זה, נטען עוד, מנוגד להסכם השכירות שנחתם עם חברת אלוף זקן, אשר אין בו כל התייחסות להסכם לכאורה שנעשה עם חברת סיאלו. אדרבה, נטען, בהסכם עם חברת אלוף זקן נכתב במפורש כי המבקשים הם הבעלים הרשומים והמחזיקים של אולם האירועים. עוד טענה העירייה כי הואיל וההסכם שנחתם כביכול בין המבקשים לבין חברת סיאלו לא נמסר לעירייה, אין לו תחולה במישור היחסים שבין העירייה למבקשים, אלא בין המבקשים לחברת סיאלו בלבד.

העירייה הפנתה גם למכתב שנשלח אליה ביום 30.5.2012 על ידי ב"כ המבקשים. מטרת המכתב הייתה לדווח לעירייה על הסכם השכירות שנחתם בין המבקשים לבין חברת אלוף זקן לצורך שינוי המחזיקים בנכס. בין היתר, נכתב במכתב כך: "...ברצוננו להודיע כאמור בסעיף 326 לפקודת העיריות [נוסח חדש] כי מרשינו [המבקשים] השכירו את אולם האירועים לרבות השטח של כ-300 מ"ר אותו הם שוכרים [הנכס הקטן], לטל את אלוף זקן... לתקופה של עשר שנים... נבקשכם אפוא לתקן את הרישום אצלכם באופן שמעתה המחזיק באולם האירועים הינו השוכר הנ"ל כך שהחובה לשלם את תשלומי הארנונה תחול מעתה עליו ומרשינו לא יהיו חייבים בתשלום הארנונה". לטענת העירייה, מהמכתב עולה מפורשות כי המבקשים הבינו שאילולא ההודעה על שינוי המחזיקים תחול החובה לשלם ארנונה על המבקשים בעצמם. מכתב דומה, כך נטען, לא נשלח לעירייה עם סיום השכירות עם חברת אלוף זקן, והמבקשים לא ראו לנכון להודיע לעירייה שהמחזיק הוא, לכאורה, חברת סיאלו. לסיום טענה העירייה כי החובה להודיע על שינוי מחזיקים מוטלת על בעלי הנכס – המבקשים – וטענתם בהקשר זה צריכה הייתה להתברר בפני מנהל הארנונה אלא אם יוכיחו כי מדובר בשאלה בעלת חשיבות ציבורית עקרונית.

7.ביום 11.5.2015 קיימתי דיון בבקשה, במסגרתו נחקר גם המצהיר מטעם המבקשים. מכתבי הטענות, כמו גם מטיעוני הצדדים לפניי ומחקירת המצהיר, עולה כי טענת ההגנה המרכזית של המבקשים נוגעת לנספח להסכם שנערך עם חברת סיאלו, ולפיו סיאלו מתחייבת להיות אחראית לנעשה באולם גם לאחר עזיבת חברת אלוף זקן. לפי הטענה, בהתאם להסכם זה לחברת סיאלו הזיקה המירבית לנכס ולכן חובת הארנונה צריכה לחול עליה.

דיון והכרעה