נכסי יונט יגאל אלון תל אביב בע"מ נ' יקותיאל ביזנס סנטר בע"מ

לפניי תביעה לפיצוי בגין איחור במסירת נכס, הנחשב ל"דירה" לפי חוק המכר (דירות), התשל"ג-1973 ("חוק המכר (דירות)" או "החוק"). השאלה העיקרית המתעוררת בגדר ההליך היא האם העובדה שניתן נגד הקבלן צו הקפאת הליכים אשר אסר על היזם-המוכר להיכנס לאתר הבנייה, מצדיקה מתן פטור למוכר מתשלום פיצוי לפי החוק, ביחס לתקופת האיחור שנגרמה בשל צו הקפאת ההליכים.

רקע – הפרויקט ותלאותיו

1.הנתבעת, חברה פרטית, היא יזמית של פרויקט לבניית בניין משרדים ומסחר "יקותיאל ביזנס סנטר" בהוד השרון ("הפרויקט" או "הבניין"). הבניין כולל שבע קומות משרדים, קומת מסחר ומרתף חניה. במאי 2014 התקשרה הנתבעת עם חברת י. טנוס בע"מ בהסכם לפיו תשמש חברה זו כקבלן הראשי של הבניין ("הקבלן"). ביום 6.7.2014 ניתן צו להתחלת הבנייה. לפי ההסכם עם הקבלן, הבנייה הייתה אמורה להסתיים עד יום 6.2.2016.

2.ביום 11.1.2016 נחתמה תוספת להסכם בין הנתבעת לבין הקבלן, לפיה תסתיים בניית שטחי המסחר בבניין עד יום 31.3.2016, ואילו בניית שטחי המשרדים תסתיים עד יום 15.5.2016. כמו כן, הוסכם על הגדלת התמורה לה יזכה הקבלן ועל שינוי תנאים נוספים בהסכם. לטענת הנתבעת, בסביבות יום 21.2.2016 הוסכם בינה לבין הקבלן בעל פה על הפסקת ביצוע העבודות על ידי הקבלן והיפרדות בין הצדדים, וזאת נוכח הפסדים שהיו צפויים לקבלן, לטענתו, מהשלמת הפרויקט. אין חולק שמתווה ההיפרדות הנטען לא יצא אל הפועל, לטענת הנתבעת מכיוון שבטרם הספיקו הצדדים ליישמו נכנס הקבלן להקפאת הליכים.

3.ביום 24.2.2016 ניתן על ידי בית המשפט המחוזי בנצרת (כב' השופט ע' עילבוני) צו הקפאת הליכים לקבלן (פר"ק 52399-02-16; "צו הקפאת ההליכים" או "הצו"), למשך 60 ימים, וזאת בהתאם להוראת סעיף 350ב(ב) לחוק החברות, התשנ"ט-1999. במסגרת ההחלטה שבגדרה ניתן הצו, אסר בית המשפט המחוזי על נושי הקבלן לנקוט סעדים עצמיים (סעיף 11 להחלטה):

"אני מורה כי בתקופת ההקפאה לא יבוצע כל סעד עצמי מכל מין וסוג שהוא, על ידי מי מנושי החברה, לרבות תפיסת נכסים, קיזוז, המחאת חוב, עיקול או עיכבון על תקבולים מלקוחות החברה, אלא באישור בית המשפט".

לטענת הנתבעת, בסמוך למתן צו הקפאת ההליכים נטש הקבלן את הפרויקט, והותיר אותו ללא גורם אחראי בשטח. עוד מציינת הנתבעת, כי משמעות הצו הייתה כי נאסר עליה ליטול לידיה את אתר הבנייה ולקדם את המשך הבנייה בו.

4.לטענת הנתבעת, החל ממתן הצו היא פעלה ללא לאות כדי לפתור את המצב שנוצר. כך, כבר יום למחרת מתן הצו התקיימה פגישה בין נאמני הקבלן לבין בא כוח הנתבעת דאז, ואף הוכנה טיוטת הסכם לפיה תמשיך הנתבעת את הבנייה באופן עצמאי, אלא שהנאמנים התנגדו לכך מכיוון שהפרויקט טרם נבדק על ידי המומחה מטעמם.

5.ביום 6.3.2016 הגישה הנתבעת לבית המשפט של הקפאת ההליכים "בקשה דחופה למתן הוראות", בגדרה התבקש בית המשפט להורות לנאמנים לסלק את ידו של הקבלן לאלתר מאתר הבנייה. הבקשה נדונה ביום 9.3.2016, ולאחר הדיון החליט בית המשפט להותיר את הקפאת ההליכים על כנה. במסגרת ההחלטה הורה בית המשפט לנאמנים להודיע תוך שבעה ימים האם בכוונתם להשלים את ביצוע הפרויקט או להסתלק ממנו (עמ' 24 לפרוטוקול הדיון מיום 9.3.2016).

6.ביום 16.3.2016 הגישו הנאמנים בקשה למתן הוראות כנגד הנתבעת (וחברה אחות שלה), בה ביקשו, בין היתר, להורות על שחרור הקבלן מהתחייבויותיו על פי ההסכם עם הנתבעת, ולחייב את הנתבעת לשלם לקבלן סך של 2.5 מיליון ש"ח. בבקשה נטען, כי הנתבעת הפרה את צו הקפאת ההליכים בכך שביצעה עבודות באתר הבנייה (טענה המוכחשת על ידי הנתבעת). לאחר מגעים בין הצדדים, נחתם ביום 3.4.2016 הסכם פשרה בין הנתבעת לבין הנאמנים, לפיו יתחדשו העבודות בפרויקט באופן מיידי והנאמנים יסייעו לנתבעת לתפוס חזקה בשטח מיד כשיינתן אישור בית המשפט להסכם. ביום 5.4.2016 אישר בית המשפט את ההסכם. היינו, סך הכול הייתה הנתבעת מנועה מלהיכנס לאתר הבנייה מכוח צו הקפאת ההליכים למשך כ-40 יום.

7.לטענת הנתבעת, לאחר אישור ההסכם נדרשה על ידה עבודה רבה על מנת להשיב את הפרויקט למסלולו. כך, התברר כי הקבלן הותיר חובות רבים לקבלני משנה שהיו בשטח, והיה על הנתבעת להגיע איתם להסכמות. לטענת הנתבעת, היא הוציאה מכיסה לצורך כך כ-10 מיליון ש"ח, כאשר חלק מסכום זה היה בגין עבודות אשר עליהן היא כבר שילמה לקבלן. בסופו של יום, כך לטענת הנתבעת, היא התקשרה בהסכמים עם שורה ארוכה של קבלני משנה, וזאת תוך ימים ספורים לאחר אישורו של הסכם הפשרה. אחד מקבלני המשנה סירב להתפנות מהמקום בשל טענה לחוב כלפיו, והיה צורך להגיש נגדו בקשה לצו פינוי, אולם בהמשך הושגה פשרה גם איתו, וזו אושרה על ידי בית המשפט ביום 11.5.2016.

8.לצד האמור, ניהלה הנתבעת משא ומתן והגיעה להסכמה עם חברת "אל גג" כי זו תיכנס לנעליו של הקבלן ("הקבלן החדש"). הסכם עם הקבלן החדש נכרת ביום 30.3.2016, אולם כניסתו לתוקף הייתה מותנית בכך שבית המשפט של הקפאת ההליכים יאשר את הסכם הפשרה עם הנאמנים. לטענת הנתבעת, גם לאחר שנכנס הקבלן החדש לאתר הוא לא היה יכול להמשיך בעבודה מיד, שכן היה עליו לבחון את המצב בשטח, להעריך מה בוצע ומה נותר לבצע וכדומה. לטענת הנתבעת, בהמשך ביצע הקבלן החדש את העבודה בקצב מהיר ביותר, תוך עבודה בשתי משמרות. לאחר השלמת העבודה, ולצורך קבלת "טופס 4", נאלצה הנתבעת להשיג אישורים רבים אשר היו אצל הקבלן הקודם, והשקיעה מאמצים רבים לשם כך.

9.ביום 10.11.2016 קיבלה הנתבעת טופס 4 לבניין, וביום 15.11.2016 הודיעה לרוכשים כי היחידות מוכנות למסירה.

המקרה שלפנינו

10.ביום 29.4.2014 התקשרה התובעת בהסכם עם הנתבעת, לפיו היא רכשה ממנה את זכויות הבעלות ביחידה מסוימת בבניין ("ההסכם" ו"הנכס", בהתאמה). באותו יום נחתמה בין הצדדים גם תוספת להסכם, אשר כללה שינויים מסוימים של האמור בהסכם.

לפי ההסכם, מועד מסירת הנכס הוא 31.5.2016 (סעיף 5 בנספח ט' להסכם). סעיף 8.1 להסכם קובע כך:

"תאריך המסירה ניתן להארכה ולדחייה על ידי החברה [הנתבעת – א' ס'] לתקופה נוספת מפאת כל הוראת חיקוק (לרבות תקנה וצו), מצב מלחמה, גיוס כללי, שביתה ארצית, אש, מעשה זדון, מחסור ארצי בחומרי בניה בשוק ו/או מסיבה אחרת כלשהי, אשר לחברה אין שליטה עליה ו/או מפאת כוח עליון.

במקרה של עיכוב בבניה עקב הסיבות הנ"ל או אחת מהן, ידחה תאריך מסירת הנכס בהתאמה לתקופה שבה לא התנהלה העבודה כסדרה מהסיבות הנ"ל וכן לתקופה נוספת שהיא תוצאה הכרחית מהעיכוב הנ"ל, והחברה לא תיחשב במקרה כזה כמפרה את התחייבויותיה כלפי הרוכש לפי הסכם זה".