תא"מ 37766-12-13 ח.ל.ס. לבנייה בע"מ נ' סמעאן

המכריע במחלוקת בין הצדדים, במסגרתו התקבלה התובענה במלואה. הנתבע דכאן הגיש ערעור על פסק הדין וטען כי בית משפט השלום לא התיר לו הגשת ראיה מטעמו- ההתקשרות החוזית משנת 2007 בה הוסכם בין הצדדים על חיובו של הנתבע ב 25% דמי ניהול בלבד ועל ערכאת הערעור להתיר הגשתו של מסמך זה. התובעת דכאן – המשיבה בערעור טענה כי ההסכם משנת 2007 בוטל בשנת 2008 והושב לנתבע סך של 585,862 ₪. בסופו של דיון הגיעו ביניהם הצדדים להסכמה אשר קיבלה תוקף של פסק דין מפי בית המשפט המחוזי ביום 20/1/15 ובשל חשיבותה להבנת גדר המחלוקת הנוכחית היא מובאת כלשונה:

"נוכח קיומם של מסמכים נוספים שהצדדים לא היו מודעים להם, אנו מסכימים כי פסק דינו של בית המשפט קמא יבוטל מבלי שבית המשפט שלערעור ידון בו בשלב זה, כאשר כל צד שומר על טיעוניו. בנוסף לכך, אנו מסכימים להגשת מסמכים נוספים בעקבות המסמכים שעלו היום, וביניהם החוזה משנת 2007 , חוזה הביטול משנת 2008 והשיק הנטען. עוד מוסכם עלינו כי בעקבות מסמכים אלה, נוכל להגיש מסמכים נוספים המתייחסים לתקופה שלאחריהם, על מנת לברר את ההסכמות שהיו בין הצדדים עובר להגשת התביעה בשנת 2013. כל צד יישא בהוצאותיו".

לבקשת הצדדים הוגשו מטעמם תצהירי עדות ראשית פעם נוספת, וכן זומנו הצדדים לישיבת הוכחות פעם נוספת בה נחקרו העדים מטעמם.

דיון :

שאלת הסמכות העניינית :

הנתבע טען בסיכומיו, טענה אשר כלל לא בא זכרה לא בכתב ההגנה ואף לא בתצהיר עדותו הראשית לפני בית המשפט, לא בהליך זה ואף לא בהליך הקודם. בהתאם לטענת הנתבע, לבית המשפט כלל אין סמכות עניינית לדון בתובענה והסמכות העניינית היא ייחודית למפקח על הבתים המשותפים. מאחר והנתבע ניהל שני הליכים מלאים לפני בית משפט זה ואף הליך מלא לפני בית המשפט המחוזי ולא העלה טענה זו, העלאת הטענה בשלב הסיכומים, מעבר להיותה הרחבת חזית אסורה, דינה דחיה. יתרה מזו ולגופו יאמר בקצרה כי לטענה זו אין בסיס בחומר הראיות. לא הוצג לעיוני רישום בית משותף לאותו קניון כדין והקניון אינו מתנהל כבית משותף, כהגדרתו בחוק המקרקעין. הדבר עולה בבירור מחקירת מנהל התובעת אשר נשאל באם נבחרה חברת ניהול לקניון ומשיב "ש. האם היתה אסיפה ובחירה? ת. לא עשינו"(ראה עמ' 8 שורות 19-20 לפרוטוקול). זאת ועוד. המדובר בתביעה של התובעת כנותנת שירותי ניהול לתשלום שכרה ולא תובענה בהתאם לחוק המקרקעין. מכלל זאת עולה כי יש לדחות טענתו זו של הנתבעת בכל הנוגע לסמכות העניינית של בית משפט זה.

האם חנויות הנתבע הן חלק מקניון התובעת

מר מונדר מטעמה של התובעת העיד כי התובעת רכשה את מרכז הקניות – הקניון המדובר מחברת "כאן זמאן", כאשר הנכס המדובר היה עדיין מגרש ריק וטרם נבנה בו שלד המרכז המסחרי. מנהל התובעת העיד על שירותי האחזקה הניתנים לכלל החנויות במרכז המסחרי , בידי התובעת וכוללים את אבטחת הקניון, ביוב, מים, חשמל, מעלית, ביטוח צד ג' לבאי הקניון וכן תחזוקה כוללת של הקניון. מנהל התובעת העיד מפורשות "כולם משתמשים בזה כולל החנות" (ראה עמ' 2 שורה 5 לפרוטוקול). התובעת הציגה תמונה המראה בבירור את מיקום חנויותיו של הנתבע. עיון בתמונה (נספח א לת/1) מעלה כי חנותו של הנתבע מצויה אמנם בסמיכות לכניסת הקניון, אלא שהיא מהווה חלק בלתי נפרד הימנו. על כך יעידו גם המחלוקות המשפטיות אשר היו בין צדדים אלו בדבר רישום החנויות על שם הנתבע ואליהם הפנה הנתבע בעדותו (ראה ס. 5 לנ/1).כעולה מהעדויות אשר נשמעו לפני במסגרת ההליך הראשון בין צדדים אלו, המחלוקת בין הצדדים בעניין זה הגיעה לפתחו של בית המשפט המחוזי. הנתבע מעבר לציון מספרי ההליכים בבית המשפט המחוזי, לא טרח להמציא ולו את כתבי בי- הדין מבית המשפט המחוזי על מנת שיובהר מה היה גדר המחלוקת בין הצדדים, ברם די בהפניה בידי הנתבע למחלוקת בין הצדדים, על מנת להעיד כי אכן חנויותיו של הנתבע הינן חלק בלתי נפרד מהקניון. ההסכם בין הנתבע לחברה אשר קדמה לתובעת, חברת "כאן זמאן" (נספח לנ/1) מציין מפורשות כי מדובר בהסכם לרכישת נכס חלופי "הנמצא בשלב ב' של המרכז המסחרי". גם אם הכניסה אל החנות יכולה להתבצע מדלת המצויה באחד מקירותיו החיצוניים של הקניון עדיין היא מהווה חלק מהקניון ואכן לו היה נפגע מי מבאי חנויות הנתבע ברחבה החיצונית המובילה אל הקניון וניתן להיכנס דרכה אל חנויות הנתבע, סביר כי הנתבע היה פונה בבקשה לקבלת כיסוי ביטוחי ממבטחת הקניון וכך העיד מנהל התובעת "ש. האם נכון שהרחבה אליה נכנסים, היא לא רחבה פנימית? ת. זו רחבה חיצונית, אם אדם נפל, הקניון חייב לשלם למי שנופל, אם הוא נכנס לחנות, הביטוח שלנו משלם, לא הוא משלם. החנות הזו, זו חלק בלתי נפרד מהקניון" (ראה עמ' 2 שורות 13-15 לפרוטוקול). מנהל התובעת נשאל על הכניסה הנוכחית לחנויות הנתבע והשיב במלוא הכנות כי אכן הכניסה הייתה בעבר, עת שהה במקום הנתבע, דרך הקניון, אך כעת מושכרות החנויות לבן דודו של הנתבע וזה קבע את הכניסה לחנויות באחד הקירות החיצוניים של הקניון (ראה עמ' 10 שורות 25-27 לפרוטוקול).זאת ועוד – הנתבע העיד כי היה אמור להקים בחנויות נשוא התובענה בית מרקחת ולפיכך הייתה דרישה לדלת חירום אל תוך הקניון, דלת אשר מעולם לא הייתה בשימוש. אלא שבניגוד לעדות זו, לעד הוצגו תמונות של חנות החשמל אשר נוהלה בחנויות נשוא התובענה וניתן להיווכח היטב באותן תמונות כי קיים פתח מעבר מהחנויות אל הקניון עצמו. הנתבע אשר נתפס בקלקלתו תוך מסירת עדות אשר אינה אמת, זאת בלשון עדינה, נשאל על כך, זיהה כי המדובר בחנויות שלו, נשוא התובענה אך טען כי הוא לא יודע מי צילם את התמונות ולאיזו מטרה צולמו (ראה עמ' 15 שורות 18 עד סוף וכן עמ' 16 שורות 1-14 לפרוטוקול). הנתבע טען כי חנויותיו אינן נהנות ממיזוג האוויר המרכזי של הקניון ואף מטעם זה הן אינן חלק מהקניון ואין מקום לדרוש ממנו דמי ניהול. מנהל התובעת הבהיר בעדותו כי אף לא אחת מחנויות המרכז נהנית ממיזוג אוויר מרכזי שכן כל אחד מהדיירים התעקש על מיזוג נפרד לחנותו (עמ' 12 שורות 30-31 לפרוטוקול).מנהל התובעת העיד כי הייתה זו החלטת הדיירים עצמם ומכך עולה כי אף הנתבע פעל כאחד הדיירים ולא הוציא עצמו מכללם. מכלל האמור עולה כי חנויותיו של הנתבע, על אף הכחשותיו הינן חלק בלתי נפרד מהקניון המנוהל בידי התובעת.

קיומו של הסכם ניהול בין הצדדים:

מטעמה של התובעת העיד בפני בית המשפט ביום 6/10/14 מר מונדר חורי, מנהל התובעת והודה בפה מלא כי בין התובעת לנתבע לא נחתם מעולם הסכם ניהול, אך על אף האמור הוגשה התביעה האמורה מכוחם של שירותי הניהול אשר מעניקה התובעת לחנויות הנתבע בקניון התובעת.

התובעת טענה במסגרת ההליך הקודם כי אין לה הסכם ניהול בכתב עם הנתבע אך הדבר הוא בשל מחלוקת על גובה דמי הניהול ולא על עצם חבותו של הנתבע בדמי הניהול.

הנתבע המציא את ההסכם עם חברת "כאן זמאן" (נספח לנ/1) אשר קדמה לתובעת והפנה לס. 6א אשר דן בחיובו בדמי הניהול ושיעורם. מאחר והתובעת נכנסה בנעליה של חברת "כאן זמאן" ואין מחלוקת על כך כי היא מספקת שירותי ניהול לחנויות הקניון ובהיות חנויות הנתבע חלק בלתי נפרד מהקניון כפי שהובהר לעיל, הרי שאף הנתבע חב בדמי ניהול. הנתבע ניסה תחילה לטעון להעדר הסכם ניהול בכתב עם התובעת, אך משעה שנוכח כי הדבר לא יועיל לו וזאת מפאת ההוראה המפורשת בחוק החוזים(חלק כללי) התשל"ג 1973 , ס. 23 לפיה "חוזה יכול שייעשה בעל פה, בכתב או בצורה אחרת, זולת אם הייתה צורה מסוימת תנאי לתקפו על פי חוק או הסכם בין הצדדים." וראה אף בספרה של המלומדת גבריאלה שלו "גם סיכום דברים בע"פ, ואפילו בעניינים מסובכים, רציניים ויקרים, יכול שייחשב כחוזה מחייב" (דיני חוזים, גבריאלה שלו, הוצ' האוניברסיטה הפתוחה, כרך א', ע' 328, המציא הנתבע לפתע במהלכה של ישיבת ההוכחות הראשונה את ההסכם עם התובעת מיום 23/7/07 ובו נקבע בנספח א' בסעיף 12 כי הוצאות המימון הניהול והאחזקה של הנכס יהיו בשיעור 25% בלבד מהוצאות הניהול הרגילות, אשר יישאו בהם דיירים אחרים במבנה כולו והכל בתנאי שהנתבע אינו מקבל שירותי מיזוג אוויר מרכזי. יאמר כבר כעת, התנהלותו של הנתבע הצטיינה בחוסר תום לב שעה שמחד טען כי אין כלל הסכם לתשלום דמי ניהול לתובעת ומאידך, במהלכה של ישיבת ההוכחות בחר לגלות לפתע כי בידיו הסכם מיום 23/7/07. במסגרת הערעור אשר הוגש על פסק הדין אשר ניתן בתיק זה ביום 8/10/14, הסכימו הצדדים להציג את ההסכם מיום 23/7/07 כמו גם את ביטול ההסכם בשנת 2008 ומסמכים שונים מטעמם אשר לא פורטו.

מנהל התובעת אשר נחקר על כך ונשאל כיצד הוא מיישב את הסתירה בין עדותו לפיה אין כלל הסכם ניהול בין הצדדים (עדות אשר עמדה בניגוד לאינטרס שלו בתביעתו ולפיכך התקבלה כמהימנה במסגרת פסק הדין מיום 8/10/14) לבין אותו הסכם מיום 23/7/07, השיב בפשטות כי לא ידע שההסכם קיים ומכיל תניה לעניין דמי הניהול ומי שחתם עליו היה מיופה כוח מטעמו (ראה עמ' 12 שורות 8-11 לפרוטוקול). מנהל התובעת אף הסביר כי בעיניו אין הדבר הגיוני שתינתן הנחה של 75% בדמי הניהול לנתבע לשארית ההתקשרות בין הצדדים.

הנתבע עמד על הבאת עדותו של עו"ד דכואר שערך את ההסכם בין הצדדים, במסגרת ההליך השני אשר התקיים לפני בית משפט זה. אף בהבאת עדות זו חרג הנתבע מכללי הדין המקובלים. עדות זו לא בא זכרה בהליך הקודם אשר במסגרתו נשמעו ראיות הצדדים וניתן פסק דין ואף לא בא זכרה בהליך בפני בית המשפט המחוזי. בטרם שמיעת הראיות במסגרת ההליך השני לפני בית משפט זה, עתר הנתבע להבאת עדות זו כ"ראיה להזמה". מעדות זו עולה כי ההסכם מיום 23/7/07 בוטל בשנת 2008 לאחר שהתובעת החלה באיחור לבנות את הקניון ומנהל התובעת אף השיב בשיק כערובה לנתבע את הסכום אשר הנתבע הפקיד בידיו וזאת בשל האיחור בבניה. לאחר מכן וכאשר כבר נבנה הקניון, קיבל הנתבע נכס אחר מזה אשר התעתד לרכוש במסגרת ההסכם הראשוני בין הצדדים, אך הצדדים הסתמכו על הוראותיו של ההסכם מיום 23/7/07 (ראה עמ' 18 שורות 10-20 לפרוטוקול). אכן אושר בידי העדים מטעמו של הנתבע כי אין מדובר באותו נכס המופיע בתשריט המצורף להסכם מיום 23/7/07 והוגדר כבית מרקחת ואף בית מרקחת לא הוקם במקום, אך הסכם אחר המסדיר את מערכת היחסים החוזית בין הצדדים לא נחתם והצדדים פעלו לפי ההסכם מיום 23/7/07.

הנה כי כן ולסיכום נקודה זו , הוצגה הסכמת הצדדים לפיה הנתבע יחויב ב 25% מדמי הניהול אותם גובה התובעת מחנויות הקניון.