פלד נ' יופה

המחלוקת נוגעת לשאלת זכאותו של התובע לדמי תיווך מקום בו רוכשי הנכס לא הגיעו דרכו, אך היה מעורב בהליכי המו"מ עד למכירת הנכס.

1. ביום 21/5/14 שכרה הנתבעת שירותי התובע הוא מתווך במקרקעין לסייע לה במכירת ביתה וחתמה על הסכם תיווך. להסכם התיווך נלווה 'הסכם בלעדיות' עד ליום 21/11/14.

   ביום 24/12/14 ולאחר תקופת הבלעדיות נמכר הבית.

   לטענת התובע רוכשי הבית הגיעו בשל שיתוף פעולה בינו לבין מתווך אחר וכי ליווה את הנתבעת בכל הליך מכירת הדירה. בנסיבות אלה לטענתו הוא זכאי לדמי התיווך בשיעור של 2%+ מע"מ, סך של 50,740 ₪.

    

2. מנגד טוענת הנתבעת כי בכל תקופת הבלעדיות לא הצליח התובע להביא רוכשים פוטנציאליים לבית וכי לאחר תום תקופת הבלעדיות פעלה בעצמה לצורך פרסום הבית ומכירתו. לטענתה רוכשי הבית הגיעו באמצעות מתווך אחר –שלמה וכי התובע אף ניסה להניא אותה מלערוך אותה עסקת מכירה. בנסיבות אלה לטענתה, התובע לא היה גורם רלוונטי בעסקת המכירה וממילא לא היה 'הגורם היעיל' בעסקה, כך שאינו זכאי לעמלת תיווך.

    

   על-פי הוראת תקנה 214 טז(ב) לתקנות סדר הדין האזרחי, תשמ"ד-1984, משמדובר בתובענה בהליך של סדר דין מהיר, יהיה פסק הדין מנומק באופן תמציתי.

    

    

   דיון ומסקנות:

3. אין למעשה מחלוקת שרוכשי הדירה הגיעו לעסקה באמצעות המתווך 'שלמה' וזאת לאחר תום תקופת הבלעדיות. הסכם שיתוף הפעולה בין התובע לבין המתווך 'שלמה' נחתם בדיעבד לאחר שהגיעו הקונים לעסקה (עדות התובע בעמ' 11, ש' 16).

   בהתאם לעדותה של הגב' שדמון, רוכשת הבית, הגיע דבר מכירת הבית לידיעתה מפרסום באתר "יד 2". בהתאם לעדותה ראתה פרסום מלא של הדירה כולל תמונות (עמ' 8, ש' 23) וכי מספר הטלפון שפורסם היה של המתווך 'שלמה' (עמ' 8, ש' 18).

   המסקנה היא שהתובע הוא לא מי שהביא את הקונים לעסקה – לא בפעולה ישירה ולא באמצעות פרסום מטעמו. הרוכשים הגיעו באמצעות המתווך 'שלמה'.

    

4. באשר לפרסום הדירה אמנם העיד מר אהרוני שהמתווך שלמה עבד אצלו כעצמאי, שאת פרטי הפרסום לקח מ'רימקס' (עמ' 13, ש' 26), אלא שבהתאם לעדותו של המתווך שלמה, הוא עצמו לקח את פרטי הפרסום ישירות מאתר "יד 2" (עמ' 17, ש' 25).

   עוד על-פי עדותו לאחר שהיו לו רוכשים פוטנציאליים פנה אל הנתבעת שהפנתה אותו לתובע (עמ' 18, ש' 8).

   מאחר שעל-פי עדות המתווך שלמה ידע לפנות דווקא לנתבעת, המסקנה המסתברת היא שאת פרטי הפרסום לקח ממודעת פרסום שפרסמה הנתבעת כגירסתה ולא ממודעת פרסום של 'רימקס', או אז לא היו לו את פרטי הנתבעת.

    

5. בצד האמור, בהתאם לנתונים שהובאו בפניי עולה שהתובע היה מעורב במו"מ למכירת הדירה ובפעולות נדרשות שונות הקשורות במכירתה.

   בהתאם לעדותה של הרוכשת הגב' שדמון אמנם פנתה אל המתווך 'שלמה' ולא אל התובע, אלא שכשבאה לראות את הבית היה זה התובע שהגיע כדי להראות את הבית (עמ' 8, ש' 29). בהתאם לעדות התובע שלא נסתרה הוא מי שפתח את הבית עבור הרוכשים יותר מפעם אחת (עמ' 12, ש' 29). על-פי גירסת התובע שלא נסתרה הוא גם מי שפתח את הבית עבור השמאי בשלב מאוחר יותר של העסקה (עמ' 12, ש' 30). הנתבעת עצמה העידה כי לא פגשה אף לקוח (עמ' 2, ש' 30).

   בהתאם לתצהירו של מר אהרוני שהמתווך שלמה עבד במסגרת משרדו, כל ההתקשרות מול הנתבעת עד לשלב חתימת הסכם המכר התבצעה דרך התובע (סע' 4 לתצהיר).

   עוד בהתאם לעדות הרוכשת הגב' שדמון, התובע נכח התובע במשרדי רימקס שם נוהל המו"מ על מכירת/רכישת הבית (עמ' 9, ש' 2) וכי התובע הוא מי ששכנע את הנתבעת להגיע להסכמה על מחיר המכירה (עמ' 9, ש' 2).

   בהתאם לעדות התובע שלא הוכחשה היה בקשר עם עורך הדין שניסח את הסכם המכירה (עמ' 13, ש' 4); הלך עבור הנתבעת לעירייה (עמ' 13, ש' 10. ראו גם התכתבות ווטסאפ מיום 12/11/14) ואף לפקיד מס שבח (עמ' 13, ש' 13).

    

6. השאלה היא אם בנסיבות כאלה בהם המתווך לא הביא את הקונים אך המוכר פונה אליו ומבקש ממנו להיות מעורב דה-פקטו בהליך המכירה כולו, זכאי התובע לדמי תיווך. התשובה לכך היא בחיוב.

   זכאותו של מתווך לדמי תיווך כרוכה בין היתר בהיותו ה'גורם היעיל', באופן שעליו להוכיח כי פעולותיו היו אלה שהובילו לכריתתו של ההסכם בסופו של דבר. זאת יש ללמוד ממכלול נסיבותיה של העסקה (ע"א 2708/14 ישראלי נ' אהרוני. ניתן ביום 6/12/15). בפסה"ד בעניין מוסקוביץ אף ניתנה רשימה לא סגורה של שיקולים שניתן ללמוד מהם על מיהותו של ה'גורם היעיל' (ע"א מוסקוביץ נ' עזבון המנוח ביר, פ"ד מח(3) 116) . בכלל זה נמנו שיקולים הבוחנים את מעורבותו של המתווך במו"מ שבין הצדדים לעסקה ובפרט לעניינו רלוונטי השיקול של "מידת האינטנסיביות של פעולות המתווך, לעניין היקף המגעים, פגישותיו ושיחותיו עם הצדדים". יושם לב לשיקולים הנוספים בפס"ד מוסקוביץ שאינם במחלוקת בין הצדדים שעניינם הדימיון בין הטיוטות לבין הסכם הסופי; העדר פער בין הזמן בו היה מעורב המתווך למועד חתימת ההסכם וזהות הצדדים.

   בעניין מוסקוביץ אף הפנה בית המשפט לע"א 185/80 פרזות בע"מ נ' זקן תוך הדגשה כי אחד המבחנים להיות מתווך 'גורם יעיל' הוא היותו גורם פעיל לאורך המו"מ (פס"ד מוסקוביץ בעמ' 126).

    

7. כאמור, היה התובע מעורב בכל שלבי המו"מ בין הצדדים עד לחתימת ההסכם. התובע הוא מי שהראה את הדירה לרוכשים מספר פעמים; היה מעורב בשלבי המו"מ על המחיר; הרוכשים העידו כי ראו בו כמתווך מטעם הנתבעת (עמ' 8, ש' 31); התובע היה בשיח מול הנתבעת בכל השלב בו ניסו הרוכשים לקבל אישור למשכנתא (התכתבות ווטסאפ מיום 15/12/14); הנתבעת לא נפגשה כלל עם הרוכשים אלא לצורך מו"מ סופי וחתימה על הסכם המכר; התובע קיים את הפגישה בין הרוכשים לנתבעת במשרדו והיה מעורב בה; בהתאם לעדות הרוכשת התובע הוא מי ששכנע את הנתבעת באותה פגישה להסכים למחיר המוצע (עמ' 9, ש' 5); והתובע הוא גם מי שהפנה את הנתבעת לעורך דין כדי לנסח את הסכם המכר.

   יוזכר כי הנתבעת בעצמה היא מי שהפנתה את הרוכשים אל התובע לצורך טיפול בענייני מכירת ביתה.

    

8. הנתבעת מצידה לא הוכיחה שמתווך הרוכשים הוא מי שהיה פעיל מטעמה בהליכי המו"מ וספק אם היתה יכולה להוכיח הדבר שעה שעל-פי הראיות שהובאו בפניי המתווך שלמה יצא מהעסקה והוחלף במר אהרוני מטעם הרוכשים. עוד לא הוכיחה הנתבעת כי עורך הדין מטעמה הוא מי שהיה מעורב בהליכי המו"מ וזאת למרות הטענה בעלמא שעלתה בסיכומיה.

    

   מכל האמור אני מוצא שהתובע היה מעורב ופעיל ביותר בהליך מכירת הדירה ובכלל זה בהליכי המו"מ בין הרוכשים לבין הנתבעת, זאת תוך ביצוע פעולות אינטנסיביות הן מול הנתבעת והן מול הרוכשים או מי מטעמם. בהתאם לכך המסקנה היא שהתובע היה 'הגורם היעיל' באופן שמזכה אותו בדמי התיווך.

    

   אעיר בהקשר זה שטענות הנתבעת בסיכומיה בדבר תקפות הסכם התיווך הן 'הרחבת חזית' אסורה באשר אף אחת מהטענות לא הופיעה בתצהיר התומך בהתנגדות.

    

9. הבית נמכר בסכום של 2,150,000 ₪. דמי התיווך (2%+מע"מ) עומדים על 50,740 ₪ נכון ליום 24/12/14.

    

   התוצאה:

10. אשר על כן אני מורה לנתבעת לשלם לתובע 50,740 ₪ בתוספת ריבית והצמדה מיום 24/12/14 ועד למועד התשלום בפועל.

    כן תישא הנתבעת בהוצאות משפט של התובע סך של 2,500 ₪ ושכ"ט עו"ד 7,500 ₪.

     

    הסכומים ישולמו תוך 30 ימים מהיום.

     

    לא ישולם הסכום במועד שנקבע כי אז רשאי התובע לשפעל הליכי הוצל"פ. במקרה כזה יבואו ההוצאות ושכ"ט עו"ד שנפסקו במסגרת תיק זה במקום ההוצאות ושכ"ט עו"ד שנפסקו בתיק ההוצל"פ עד כה.

     

     

    ניתן היום, ה' אלול תשע"ט, 05 ספטמבר 2019, בהעדר הצדדים.