תא"מ 21581-01-14 א.ד.מ. ניהול ואחזקת מבנים בע"מ נ' ד"ר ירושלמי ישראל בע"מ

לפניי תביעה לתשלום דמי ניהול ואחזקה שסיפקה התובעת לנציגות הבית המשותף בשני מבנים: "בית הדר" בתל-אביב ובניין ברחוב ברוך הירש בבני ברק (להלן: "בית הדר" ו"ברוך הירש" לפי העניין.

רקע עובדתי וטענות הצדדים

אין מחלוקת בין הצדדים, כי הנתבעת מחזיקה ב-14.58% מן הזכויות בבית הדר, וב-8% מן הזכויות בברוך הירש.

לטענת התובעת, חבה הנתבעת דמי ניהול בגין בית הדר בסך 46,671 ₪ נכון ליום הגשת התביעה, על פי חישוב של 14.58% מדמי הניהול החודשיים שנקבעו בהסכם ההתקשרות בין התובעת ובין נציגות בעלי היחידות בבית הדר (נספח 1 לכתב התביעה, להלן: "הסכם בית הדר"), שעמדו בתקופה הרלוונטית על 20,000 ₪ בחודש לבניין כולו, וזאת מאחר שלא שילמה כלל את דמי הניהול מיום 1.1.2013 ואילך.

גם ביחס לברוך הירש, טוענת התובעת כי הנתבעת חדלה מלשלם את דמי הניהול החל בינואר 2013, על פי תחשיב של החזר הוצאות בתוספת דמי ניהול קבועים בסך 5,590 ₪ בתוספת מע"מ לכל חודש (לבניין כולו) (וראו נספח 10 לכתב התביעה). חובה של הנתבעת בגין ברוך הירש עומד, כך לטענת התובעת, על סך של 11,720 ליום הגשת התביעה.

הנתבעת אינה כופרת בכך שחדלה לשלם את דמי הניהול בשני הבניינים בחודש ינואר 2013, אולם היא טוענת את הטענות הבאות ביחס לחוב הנטען:

• גביית יתר – לטענת הנתבעת, גבתה התובעת דמי ניהול ביתר ביחס למוסכם עמה בהסכם הניהול בבית הדר, הן מאחר שנגבו סכומים גבוהים מאלה שהוצאו לצורך האחזקה, והן מאחר שהתובעת נטלה לכיסה את תקבולי החניון הפועל בבניין. לביסוס טענה זו הובאה חוות דעתו של רו"ח גידי קוכמן, אשר ניתח את מבנה ההוצאות וההכנסות של הבניין לפי נתונים שסיפקה לו הנבתעת.

• הפרת הסכם הניהול על-ידי התובעת – לטענת הנתבעת, אף שהיה על התובעת לספק שירותי ניקיון ואחזקה בשני המבנים נושא ההליך שלפניי, השירות שסיפקה היה לקוי, חלקי וחסר.

עוד טענה הנתבעת לזכותה לקזז תשלומים שונים ששילמה בגין "הכנת תוכנית מדידות לחזיתות הבנין במסגרת מו"מ מול עירית תל אביב לאחר קבלת תוכנית השימור 2650/ב" (סעיף 34 לכתב ההגנה).

בכתב ההגנה הופיעה גם הטענה כי התשלומים ששולמו בפועל בברוך הירש לא הוכחו, אולם כפי שציין ב"כ התובעת בסיכומיו, הנתבע לא חזר על טענתו זו בסיכומים, ומכאן שזנח אותה.

במהלך הדיון הסכימה התובעת, כי הנתבעת זכאית לקזז מחובה כלפי התובעת סך של 3,441.66 ₪, המהווים תשלום חשבון חשמל ששילם מנהל הנתבעת מכיסו בגין צריכת החשמל בברוך הירש (עמ' 18 לפרוטוקול, ש' 22). סכום זה יופחת, אפוא, מכל סכום שייפסק לחובת הנתבעת.